טאבו, רמ״י או חברה משכנת: איפה הדירה רשומה, ולמה זה חשוב לקונה

שלושת המרשמים זה לצד זה

הקטגוריות חופפות. קרקע יכולה להיות של רמ״י והחכירה רשומה בטאבו, ואז הנסח מראה את המדינה או את קק״ל כבעלים ואתכם כחוכרים. ודירה בבניין חדש על קרקע של רמ״י יכולה להירשם קודם בחברה המשכנת של הקבלן, אחר כך ברמ״י, ורק בסוף בטאבו. המשימה הראשונה של עורך הדין היא לקבוע איזה מהמצבים האלה חל אצלכם.

הטאבו: לשכת רישום המקרקעין

״טאבו״ היא המילה מהתקופה העות׳מאנית שכולם עדיין משתמשים בה ללשכות רישום המקרקעין של רשות רישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. כל דירה בבניין רשום היא תת־חלקה בחלקה שבגוש. הנסח מראה את הבעלים או החוכרים הרשומים עם מספרי הזהות שלהם, את הקומה והשטח, חניה או מחסן צמודים, משכנתאות, עיקולים, זיקות הנאה, רישומי ירושה והערות אזהרה. הוא עולה כ־15 ₪ באינטרנט; נסח היסטורי, שמראה את שרשרת הבעלים מאז הרישום הראשון, עולה יותר.

שני דברים הופכים את הטאבו לסטנדרט. הרישום ציבורי, כך שכל אחד יכול לראות מי הבעלים ומה רובץ על הנכס; והוא מכריע כלפי צדדים שלישיים. ברגע שעורך הדין רושם הערת אזהרה לטובתכם אחרי החתימה על החוזה, המוכר כבר לא יכול למכור או למשכן את הדירה למישהו אחר בלי הסכמתכם. ההעברה עצמה היא שטר מכר שנרשם אחרי אישורי המסים (מס רכישה ומס שבח של המוכר) ואישור העירייה שהארנונה שולמה. אגרות המדינה נמוכות: הערת אזהרה עולה כ־125 ₪.

רשות מקרקעי ישראל: ״המנהל״

כ־93% מהקרקע בישראל שייכת למדינה, לרשות הפיתוח או לקרן הקיימת לישראל, ומנוהלת בידי רשות מקרקעי ישראל, שהחליפה ב־2009 את מינהל מקרקעי ישראל אבל שמרה על הכינוי. חוק־יסוד: מקרקעי ישראל אוסר עקרונית למכור את הקרקע הזאת; הבתים שעליה מוחזקים בחכירה לדורות, בדרך כלל ל־49 שנה עם חידוש, או ל־98 שנה. חכירה היא מהוונת כשכל דמי החכירה שולמו מראש, וזה המצב ברוב הדירות בערים: החוכר מתנהג אז בדיוק כמו בעלים.

הרפורמה של 2009 שינתה את התמונה לתושבי הערים. מאז 2011 חוכרים של נכסי מגורים עירוניים יכולים לקבל בעלות מלאה, ברוב המקרים בחינם. עד 2021 רשמה הרשות כ־670,000 חוכרים כבעלים, 470,000 מהם בלי תשלום במסגרת הרפורמה, והיא ממשיכה לשלוח הודעות לקבוצות של חוכרים שהחכירה המהוונת שלהם רשומה בטאבו. אחרי שנרשמו כבעלים, הם עובדים רק מול הטאבו והוועדה המקומית לתכנון ובנייה: בלי הסכמת רמ״י ובלי תשלום במכירה או בהרחבה.

איפה רמ״י עדיין חשובה: בחכירות לא מהוונות, בבתים צמודי קרקע ובמגרשים ביישובים ובמושבים רבים, בזכויות שלא רשומות בטאבו, ובזכויות בנייה: תוספת יחידה או שינוי ייעוד יכולים לחייב הליך ברמ״י ותשלום להסדרת זכויות. במקרים האלה המוכר מוכיח את זכויותיו באישור זכויות מרמ״י, וההעברה עוברת דרך תיק ברמ״י במקביל לאישורי המסים. ערים שנבנו ברובן על קרקע של המדינה, כמו מודיעין, מדגימות את זה בעמוד מודיעין.

החברה המשכנת

בניין לא נרשם בטאבו ביום שהוא מסתיים. צריך לפרצל את החלקה, לרשום את הבניין כבית משותף עם תשריט ותקנון, ורק אז כל דירה יכולה להפוך לתת־חלקה על שם בעליה. עד אז חברה משכנת מנהלת את הרישום של מי קנה מה: בדרך כלל חברה של הקבלן, לפעמים חברה ציבורית לדיור כמו עמידר, או חברה עירונית. הקונים מקבלים אישור זכויות מהחברה או מעורך הדין שלה, ומכירות חוזרות נרשמות בספרי החברה.

חוק המכר (דירות) קובע לקבלן מועדים: לרשום את הבית המשותף תוך שנה מהמסירה (או מהפרצלציה, אם היא מאוחרת יותר), ואחר כך את הדירה על שם הקונה תוך שישה חודשים, אלא אם העיכוב אינו בשליטתו. בפועל הרישום לוקח לעיתים קרובות שנים. דוח של ועדה בין־משרדית לשר המשפטים ב־2021 העריך שמאות אלפי דירות בישראל לא רשומות בטאבו, והמליץ על סנקציות נגד קבלנים שלא רושמים ועל הוזלת עלויות הרישום. חברות משכנות גובות לעיתים קרובות מהקונה דמי טיפול או דמי העברה, בדרך כלל 1,000 עד 5,000 ₪.

יד שנייה בבניין שרשום בחברה משכנת היא דבר רגיל לגמרי. היא רק מוסיפה שלבים: אישור מהחברה שהזכויות של המוכר ושאין לו חובות, טופס ההסכמה של החברה, הערת אזהרה על חלקת הקבלן בטאבו כשאפשר, והתחייבות של החברה כלפי הבנק שלכם. בדירה חדשה, חובות הרישום של הקבלן והבטוחות שלו מוסברים בעמוד קניית דירה מקבלן.

מה משתנה במשכנתא

הבנקים נותנים משכנתא על שלושת סוגי הרישום, אבל לא לוקחים את אותה בטוחה, והתיק לוקח יותר זמן כשהדירה לא רשומה על שמכם בטאבו.

בפועל: כמה שבועות נוספים למכתב ההתחייבות, שכר נוטריון לייפוי הכוח הבלתי חוזר (ראו צריך נוטריון בקניית דירה?), והסכם הלוואה שעשוי לחייב אתכם להשלים את הרישום בטאבו תוך תקופה מסוימת כשהדבר יתאפשר. אם רישום הבניין תקוע שנים, כדאי לקרוא את הסעיף הזה עם עורך הדין. המשכנתא עצמה מוסברת במדריך המשכנתא.

זרים וקרקע של המדינה

אזרח ישראלי לא מושפע מהסעיף הזה. הוא רלוונטי כשאחד הקונים הוא בן או בת זוג זרים, כשקרוב משפחה שגר בחו״ל קונה, או כשמוכרים לקונה זר. קרקע פרטית שרשומה בטאבו יכול לקנות כל אחד, אזרח או לא. קרקע של המדינה שונה. תיקון 2011 לחוק מקרקעי ישראל (סעיף 2א) מחייב אישור לפני שמקנים או מעבירים בעלות, או חכירה ליותר מחמש שנים, במקרקעי ישראל לזר: מי שאינו אזרח ישראלי, אינו תושב ישראל ואינו זכאי לעלות לפי חוק השבות, או חברה שבשליטתו. בלי אישור, העסקה בטלה ואי אפשר לרשום אותה.

בפועל הכלל קל ממה שהוא נשמע. קונה יהודי מניו יורק, מפריז או מבואנוס איירס זכאי לעלות לפי חוק השבות, ולכן אינו זר לעניין הזה. והחוק מאפשר למנהל הרשות לאשר קנייה של יחידת דיור אחת בידי אדם פרטי שאין לו יחידה אחרת, בלי ההליך המלא של הוועדה. תאגידים ויחידות נוספות עוברים דרך יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, אחרי התייעצות עם שרי הביטחון והחוץ. הכללים הרחבים לגבי מי שאינו אזרח בעמוד האם זר או תושב חוץ יכול לקנות דירה בישראל?

דוגמה: יד שנייה בבניין מ־2019 במודיעין

שום דבר כאן לא צריך לעצור את הקנייה, אבל לפני החתימה צריך תשובה לשלוש שאלות: האם הרישום של הקבלן מתקדם (תשריט הוגש, פרצלציה אושרה), האם המוכר חייב משהו לחברה, והאם רמ״י צריכה לאשר את ההעברה אליכם? אם אחד הקונים לא זכאי לעלות לפי חוק השבות, הוסיפו את אישור הרשות לזר. בשכונות הוותיקות של ירושלים, הבדיקה המקבילה נוגעת לעיתים קרובות לחכירות של הכנסייה ולא לחברות משכנות: ראו אדמות הכנסייה בירושלים ואת העמוד על ירושלים.

מה עורך הדין בודק, מרשם אחרי מרשם

1. מוציא נסח טאבו לחלקה, ואם יש, לתת־החלקה: בעלים או חוכר, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה, חניה ומחסן צמודים. אם המדינה, רשות הפיתוח או קק״ל מופיעות כבעלים, זו קרקע של רמ״י.
2. אם הדירה אינה תת־חלקה, בודק מי מנהל את הרישום, רמ״י או חברה משכנת, ומשיג אישור זכויות עדכני על שם המוכר.
3. קורא את חוזה החכירה בקרקע של רמ״י: מהוונת או לא, תקופה, ייעוד מותר, תנאים להעברה ולתוספות; האם הוקנתה בעלות, או שאפשר להקנות אותה.
4. בודק את שרשרת החוזים עד הקבלן כשהזכויות חוזיות בלבד, ושכל קונה קודם נרשם.
5. בודק את התקדמות הרישום בבניין חדש: פרצלציה, תשריט בית משותף שהוגש, תקנון, התנגדויות.
6. מתכנן את ההגנה ואת הבטוחה לבנק: הערת אזהרה או רישום אצל הגוף הרושם, משכון ברשם המשכונות, התחייבויות, ייפוי כוח נוטריוני.
7. לקונה זר בקרקע של המדינה, מגיש בקשה לאישור רמ״י לפני המועדים שבחוזה.

הבדיקות האלה כלולות בשכר הטרחה הרגיל של עורך הדין, 0.5% עד 1% + מע״מ (ראו עורך דין מקרקעין: תפקיד ושכר טרחה), והן נעשות לפני החוזה, אף פעם לא אחריו: סדר השלבים בעמוד קניית דירה שלב אחר שלב. אגרות הרישום ודמי הטיפול של החברה המשכנת שייכים לתקציב הכולל שלכם.

שאלות נפוצות

כדאי לקרוא גם