השוואת בנקים למשכנתא: מזרחי־טפחות, הפועלים, לאומי, דיסקונט, הבינלאומי וירושלים

מי מלווה כמה: מבנה השוק

לקנייה רגילה של דירה אין בישראל מלווים של ממש מחוץ לבנקים: כמעט כל משכנתא נכתבת באחת משש קבוצות בנקאיות. שתי הקבוצות הגדולות בסך הכול, לאומי והפועלים, הן בנקים אוניברסליים שהמשכנתאות הן אצלם עסק אחד מתוך רבים. מזרחי־טפחות שונה: טפחות היה במקור בנק משכנתאות ייעודי, והקבוצה המאוחדת נשארה המלווה המוביל במשכנתאות, עם נתח של כ־37% ב־2025. אחריהם בנק דיסקונט (שבבעלותו גם מרכנתיל) והבנק הבינלאומי הראשון. בנק ירושלים קטן בהרבה, ופעילותו מתרכזת במשכנתאות ובפיקדונות.

ההיקפים גדולים וההלוואות גדלות. ביולי 2026 הבנקים העמידו 11.56 מיליארד ₪ במשכנתאות חדשות, עם הלוואה ממוצעת של 1.117 מיליון ₪, קרוב לשיא של מרץ 2026 (1.129 מיליון ₪); 43% מהמשכנתאות החדשות מימנו נכסים בשווי 3 מיליון ₪ ומעלה. כ־14% מהמשכנתאות של החודש היו הלוואות בלון או בולט שקשורות למבצעי קבלנים, פלח שבנק ישראל מגביל היום (ראו בהמשך).

לריכוזיות יש השלכה עליכם: עם שישה מתחרים אמיתיים, כל בנק מכיר היטב את המחירים של האחרים. המרווחים זזים בגלים, לא פעם כולם באותו כיוון, אבל בכל רגע נתון בנק אחד או שניים רעבים יותר להיקפים מהשאר. זה הבנק שאתם מחפשים, והוא לא תמיד אותו בנק.

מה זהה בכל הבנקים

לפני שמשווים בנקים, כדאי לדעת על מה אי אפשר לנהל משא ומתן בשום מקום, כי זה נקבע על ידי הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל:

שלושת הסלים האחידים, בתוקף מאז 31 באוגוסט 2022, הם כלי ההשוואה השימושי ביותר שיש לכם: (1) 100% קבועה לא צמודה; (2) שליש קבועה לא צמודה, שליש משתנה צמודה למדד, שליש פריים; (3) חצי קבועה לא צמודה, חצי פריים. כל בנק חייב לתמחר את שלושת התמהילים האלה על התיק שלכם, כך שאפשר להשוות תפוחים לתפוחים לפני שמדברים על התמהיל שאתם מעדיפים. המסלולים עצמם מוסברים במדריך המשכנתא המלא, וטווחי הריבית העדכניים בעמוד ריבית משכנתא היום.

ריבית ממוצעת לפי בנק: מה מראים נתוני בנק ישראל

בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות לפי בנק. אלה נתוני יוני 2026 כפי שפרסם ביזפורטל, יחד עם הממוצע של כל בנק ב־25 החודשים שמאז יוני 2024:

קראו את הטבלה בזהירות. ריבית ממוצעת תלויה בתמהיל המסלולים שהלווים בחרו (בנק שהלקוחות שלו לוקחים יותר קבועה לא צמודה מציג ממוצע גבוה יותר), בשיעור המימון ובפרופיל הסיכון של הלקוחות. ביזפורטל מציין שהממוצע של בנק ירושלים גבוה משל מזרחי־טפחות, ומייחס את זה להלוואות מסוכנות יותר. הנתונים אומרים משהו אמיתי (מזרחי־טפחות היה היקר מבין החמישה בממוצע ברוב התקופה, הבינלאומי הזול) אבל הם לא אומרים איזה בנק ייתן את ההצעה הטובה ביותר על התיק שלכם. פער של 0.4 נקודה בין ממוצעים הוא מאותו סדר גודל כמו הפער בין שתי הצעות לאותו לווה.

הבנקים אחד אחד

מה שבהמשך נצמד למה שאפשר לאמת: גודל, מיצוב מוצהר והאופן שבו יועצי משכנתאות נוטים להשתמש בכל בנק. המדיניות כלפי תיקים מחו״ל משתנה מרבעון לרבעון; התייחסו לעמודת ״תושבי חוץ ועולים״ כנקודת פתיחה לבדיקה, לא כהבטחה.

מזרחי־טפחות הוא ברירת המחדל של עולים רבים ושל קונים מחו״ל מסיבה פשוטה: יש לו את מערך המשכנתאות הגדול ביותר, הצעה מוצהרת ללקוחות בינלאומיים וצוות שרגיל למסמכים אמריקאיים, בריטיים, צרפתיים ודרום־אפריקאיים. לנוחות הזו יש מחיר בממוצע, והצעה מתחרה מקטינה אותו לא פעם.

לאומי והפועלים בולטים כשאתם כבר לקוחות שלהם, במיוחד עם תיק השקעות או חסכונות משמעותיים: המשכנתא הופכת לחלק ממערכת יחסים רחבה יותר, והמרווח משקף את זה. ללקוח חדש בלי היסטוריה, הם מתחרים באותם תנאים כמו כל השאר.

דיסקונט והבינלאומי הם הבנקים שבהם משתמשים הכי הרבה כדי ללחוץ על שתי ההצעות הראשונות. הממוצעים שלהם היו הנמוכים מבין החמישה ביוני 2026. אף אחד מהם הוא לא מלווה נישה: לשניהם מחלקות משכנתאות מלאות שמתמחרות כל מסלול.

בנק ירושלים הוא לא המקום לריבית הזולה ביותר על תיק ״מהספר״. כדאי להכיר אותו לתיקים שהבנקים הגדולים מתקשים איתם: הכנסה מורכבת, נכס עם בעיות רישום, לווה שקרוב למגבלת הגיל. צפו למרווח גבוה יותר בתמורה.

תושבי חוץ ועולים: מי אומר כן, ובאילו תנאים

אין כלל של בנק ישראל שאוסר להלוות לזרים, ואף בנק לא דורש אזרחות ישראלית. מה שקורה בפועל:

• תושב חוץ זר שקונה דירה נוספת או להשקעה. כל הבנקים הגדולים יבחנו את התיק; רובם מגבילים את ההלוואה ל־50% מהנמוך מבין המחיר והשמאות, כי הם מתייחסים לזה כמו לקנייה של משקיע. מזרחי־טפחות מפרסם את תקרת ה־50% הזו באתר האנגלי שלו ומלווה בשקלים. הכנסה בדולרים, בליש״ט או באירו מומרת בשער שמרני, לא פעם עם ״תספורת״ בגלל סיכון המטבע.
• אזרח ישראלי שגר בחו״ל. לא פעם מקבל יחס של תושב אם זו הדירה היחידה שלו בישראל, כלומר עד 70 עד 75%, עם אותה תספורת על ההכנסה מחו״ל.
• עולה לעתיד. בנקים רבים מסכימים לתנאים של תושב לקונה שיכול להראות תהליך עלייה; חלקם רוצים שהעלייה תושלם לפני שהכסף משוחרר. ראו משכנתא לעולים חדשים.
• עולה חדש בארץ. שיעור מימון של תושב מהיום הראשון, אבל היסטוריית אשראי ישראלית דלה: הבנקים נשענים על רישומים מחו״ל ועל חוזה העבודה. כאן הבחירה בבנק חשובה יותר מבכל מקום אחר.

היכן שהבנקים באמת נבדלים בתיקים מחו״ל זה לא בתקרה המוצהרת אלא בפרקטיקה: האם הסניף מקבל מסמכי הכנסה באנגלית בלי תרגום, האם אפשר לחתום על מסמכי ההלוואה בקונסוליה או מול נוטריון בחו״ל עם אפוסטיל, איך מתייחסים להכנסה של עצמאי, וכמה זמן לוקחת בדיקת הלבנת ההון על ההון העצמי. התהליך המלא לתושבי חוץ נמצא בעמוד משכנתא לתושבי חוץ, והשאלה בשלוש שורות בהאם תושב חוץ יכול לקבל משכנתא בישראל?.

לוחות זמנים ומסמכים, מבנק לבנק

הרצף זהה בכל מקום: אישור עקרוני, הסכם מכר, שמאות, הצעה סופית וחתימה, העמדת ההלוואה. במסגרת הרפורמה של בנק ישראל, את הבקשה והמסמכים אפשר לשלוח אונליין, והבנק חייב לענות עם האישור שלו בתוך 5 עד 7 ימי עסקים. האישור מחזיק אחר כך 24 יום.

1. אישור עקרוני: תעודה מזהה, הכנסות, התחייבויות קיימות, הון עצמי, פרטי הנכס. תשובה בתוך 5 עד 7 ימי עסקים; מהר יותר כשיועץ שולח תיק מלא.
2. הסכם מכר, עם לוח תשלומים שעורך הדין שלכם מתאם עם מועדי העמדת ההלוואה.
3. שמאות של שמאי שמאושר על ידי הבנק, על חשבונכם, בדרך כלל 600 עד 1,500 ₪.
4. אישור סופי וחתימה: ביטוח חיים וביטוח מבנה, מסמכי שעבוד, חתימות (בסניף, ולתושבי חוץ בקונסוליה או מול נוטריון בחו״ל).
5. העמדת ההלוואה ישירות למוכר או לקבלן; רישום משכנתא או הערת אזהרה לטובת הבנק.

משכי זמן שנצפו בכל הבנקים: 2 עד 4 שבועות לתושב עם תיק פשוט, 4 עד 8 שבועות לתושב חוץ. הפער בין בנקים קטן מהפער בין תיק מלא לתיק חסר. רשימת המסמכים זהה במהותה מבנק לבנק; מה שמשתנה הוא דרישות התרגום וכמה היסטוריה על מקור ההון העצמי מחלקת הציות רוצה לראות.

איך גורמים לבנקים להתחרות

הממצא של רשות התחרות, שבנק ישראל מצטט, חד: השוואה אחת מורידה את המחיר ב־7 עד 8 נקודות בסיס בממוצע, וארבע השוואות בכ־16 עד 20. רוב הלווים עדיין פונים לבנק אחד או לשניים.

1. בקשו את שלושת הסלים האחידים בכל בנק, ועוד אותו תמהיל רביעי לבחירתכם. השוו את הריבית האפקטיבית ואת סך ההחזר רק על תמהילים זהים.
2. נהלו משא ומתן מסלול אחר מסלול: המרווח על הפריים (״פריים פחות x״), הריבית הקבועה הלא צמודה, הריבית הצמודה. בנק יכול להיות הטוב ביותר באחד והגרוע ביותר באחר; אפשר לקחת את כל ההלוואה בבנק שהכי טוב במסלול הגדול שלכם, או לבקש ממנו להשוות את ההצעה של בנק אחר.
3. נהלו משא ומתן על העמלות: עמלת פתיחת תיק, החזר עלות השמאות. לתיק טוב מוותרים עליהן לא פעם.
4. שימו לב לתנאים הנלווים: העברת משכורת, ביטוח חיים דרך הבנק, יתרה מינימלית. יש להם מחיר.
5. זכרו את חלון 24 הימים: בקשו אישורים כשהקנייה קרובה, כדי שההצעות יהיו עדיין בתוקף כשאתם חותמים.

זו בדיוק העבודה של יועץ משכנתאות: תיק אחד, שנשלח לארבעה או חמישה בנקים, עם ידיעה אילו מהם מתמחרים באגרסיביות באותו חודש.

דוגמה מחושבת: כמה שוות ארבע הצעות

השורה השנייה היא הרווח הריאלי ללווה ממוצע שפשוט פונה לארבעה בנקים. השורה האחרונה היא חסם עליון: היא משווה ממוצעים של בנקים, לא שתי הצעות על אותו תיק, ואף אחד לא צריך לצפות לקבל אותה במלואה. בין השתיים, התוצאה תלויה בפרופיל שלכם ובמשא ומתן מסלול אחר מסלול. בדקו את התמהיל שלכם במחשבון המשכנתא.

איך בוחרים: מדריך החלטה קצר

• אתם גרים בחו״ל ורוצים בנק אחד שמכיר את התהליך: התחילו במזרחי־טפחות בזכות הניסיון, ואז בקשו משני בנקים אחרים לפחות לנצח את ההצעה שלו.
• יש לכם כבר נכסים משמעותיים בלאומי או בהפועלים: פנו קודם לבנקאי הפרטי שלכם; מערכת היחסים יכולה להיות שווה יותר מעשירית נקודה.
• יש לכם תיק נקי של תושבים ואתם רוצים את הריבית הנמוכה ביותר: הכניסו לרשימה את דיסקונט ואת הבינלאומי; לפי הממוצעים של 2024–2026, הם היו הזולים מבין החמישה.
• התיק שלכם חריג (עצמאי בחו״ל, לווה מבוגר, נכס עם בעיות רישום): הוסיפו לרשימה את בנק ירושלים, וקבלו מרווח גבוה יותר אם זה ה״כן״ היחיד.
• אתם קונים דירה מקבלן: הבנק המלווה של הפרויקט (זה שמנפיק את ערבויות חוק המכר) מציע לא פעם תנאים מועדפים על הפרויקט; השוו אותם בכל זאת לבנק חיצוני. ראו קניית דירה מקבלן.
• אתם מתכננים לפרוע מוקדם או למחזר: בחרו את התמהיל לפני הבנק. כללי הפירעון המוקדם זהים בכל מקום; משקל הפריים והמסלולים המשתנים כל חמש שנים הוא שקובע את הגמישות שלכם. ראו מחזור משכנתא ופירעון מוקדם: מתי זה משתלם.

יהיה הבנק אשר יהיה, העלות הכוללת של הקנייה רחבה בהרבה מההלוואה: ראו עלויות קניית דירה. לשאלות מס על הכנסות וחשבונות בחו״ל, אתר האחות שלנו Shekel Guide עוסק בכסף ובמיסוי בישראל.

שאלות נפוצות

כדאי לקרוא גם