נוטריון בקניית דירה: מתי צריך, כמה זה עולה ומה עורך הדין עושה במקומו

מי עושה מה בעסקת דירה

בישראל לכל צד יש עורך דין משלו, והמרשם הוא ציבורי. הנוטריונים הם מקצוע נפרד, שעוסק רק באימות. כך מתחלקות המשימות בעסקה רגילה:

המשמעות לתקציב: שכר הטרחה של עורך הדין, 0.5% עד 1% מהמחיר + 18% מע״מ, כולל את כל הצד המשפטי; אין פוליסת title או דמי escrow מעליו, ועלויות הנוטריון הן כמה מאות שקלים למסמך. מה עורך הדין בודק, ואילו שאלות לשאול לפני שבוחרים בו, בעמודים עורך דין מקרקעין: תפקיד ושכר טרחה ואיך בוחרים עורך דין מקרקעין; כל ההוצאות של הקנייה בעמוד עלויות קניית דירה.

מה נוטריון עושה

חוק הנוטריונים משנת 1976 שומר את התואר לעורכי דין שקיבלו רישיון מוועדה בראשות היועץ המשפטי לממשלה. הדרישה היום היא לפחות עשר שנות ותק כעורך דין, אזרחות ישראלית, עבר נקי בתחום המשמעתי והפלילי, ואישור הוועדה אחרי השתלמות. סעיף 7 לחוק מפרט מה נוטריון רשאי לעשות:

• לאמת חתימה על מסמך, ולאשר שמי שחותם בשם אחר מוסמך לעשות זאת.
• לאשר העתק כנאמן למקור.
• לאשר תרגום, למשל של דף חשבון מבנק בחו״ל לעברית, או של נסח טאבו לאנגלית.
• לקבל תצהירים והצהרות, גם לשימוש בחו״ל.
• לאשר שאדם בחיים (קרנות פנסיה בחו״ל מבקשות את זה לעיתים קרובות), לאשר מצאי, לעשות פרוטסט לשטרות.
• לערוך מסמך נוטריוני כשחוק מחייב זאת, כמו צוואה נוטריונית או הסכמי ממון מסוימים.

מה שנותן לחותמת את המשקל שלה הוא סעיף 19: אישור נוטריוני הוא ראיה בבית משפט בלי הוכחה נוספת למה שהנוטריון ראה ועשה. לכן הבנקים והטאבו מתעקשים עליו במסמכים שמאפשרים להעביר זכויות בלי שאתם נוכחים.

מחירון הנוטריונים: קבוע בחוק, זהה בכל מקום

משרד המשפטים מעדכן את המחירון כל שנה ומפרסם אותו ברשומות. נוטריון לא רשאי לגבות יותר או פחות מהתעריף: הנחה היא עבירת משמעת. הגעה לבית או לבית חולים מחויבת בנפרד לפי התקנות. הסעיף היקר הוא התרגום: מכתב מעסיק של שלושה עמודים וכמה דפי חשבון מגיעים מהר ל־1,000 מילים, כ־2,400 ₪ כולל מע״מ לפי התעריף. לכן עורכי דין מבקשים לעיתים קרובות מקונים שגרים בחו״ל לתרגם ולאשר את המסמכים קודם במדינה שבה הם גרים.

מתי תצטרכו נוטריון בקניית דירה

1. ייפוי הכוח הבלתי חוזר של הבנק. למשכנתא, הבנקים דורשים ייפוי כוח בלתי חוזר נוטריוני שמאפשר להם לרשום את המשכנתא או את השעבוד, בעיקר כשהדירה עוד לא רשומה על שמכם בטאבו, או כשהיא רשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. מזרחי-טפחות ולאומי מונים אותו בין מסמכי הבטוחות הרגילים. זה המקרה הנפוץ ביותר, גם למי שגר בישראל וקונה דירה ראשונה.
2. ייפוי כוח כשחותמים מחו״ל. לפי סעיף 20 לחוק הנוטריונים, ייפוי כוח כללי, או ייפוי כוח לעסקה במקרקעין שטעונה רישום, אין לו תוקף משפטי אם לא נערך בידי נוטריון או שהנוטריון לא אימת את החתימה (חוק לשכת עורכי הדין מאפשר במקרים מסוימים אימות בידי עורך דין). אם עורך הדין יחתום בשמכם על החוזה ועל השטרות בטאבו, ייפוי הכוח עובר דרך נוטריון או קונסול.
3. תרגומים מאושרים. אישורי הכנסה, דוחות מס, דפי חשבון ותעודות נישואין או גירושין מחו״ל, לבנק או לרשות המסים. רלוונטי לעולים חדשים, לתושבי חוץ ולמי שיש לו הכנסה ממדינה אחרת. בדרך כלל נדרש תרגום מאושר בידי נוטריון ישראלי, או תרגום זר עם אפוסטיל.
4. הצהרות לשימוש בחו״ל. הבנק או רשות המס במדינה אחרת עשויים לבקש העתק נוטריוני של החוזה או של נסח הטאבו, עם אפוסטיל.

מה לא צריך נוטריון: הסכם המכר ושטר המכר שנחתמים בישראל, שעורך הדין שלכם מאמת; הצהרת מס הרכישה; הבקשה לרישום הערת אזהרה. המנגנון המלא של חתימה מרחוק, עם נוסח לדוגמה, בעמוד ייפוי כוח לקניית דירה מחו״ל.

ישראלים בחו״ל: שלוש דרכים לחתום

בכל דרך, תנו לעורך הדין הישראלי לנסח את המסמך. ייפוי כוח גנרי מטופס אמריקאי נדחה לעיתים קרובות בטאבו: הוא צריך לזהות את הנכס (גוש, חלקה, תת־חלקה), את מיופה הכוח, את הפעולות המותרות, ולבנק, להיות בלתי חוזר לטובתו. נוסח דו־לשוני, עברית ואנגלית, חוסך תרגום מאושר בהמשך. שאר התהליך מרחוק, מסיורי וידאו ועד העברות כספים, בעמודים קניית דירה בישראל מחו״ל ואפשר לקנות דירה בלי להגיע לארץ?

דוגמה: ייפוי כוח משיקגו

אותו זוג בקונסוליה הכללית בשיקגו היה חוסך את האפוסטילים, אבל משלם אגרה קונסולרית ומחכה לתור. בכל מקרה העלות קטנה לעומת הסיכון של מסמך שנדחה: ייפוי כוח שהטאבו או הבנק לא מקבלים יכול לדחות את שחרור כספי המשכנתא מעבר למועדי התשלום שבחוזה. הסכומים לשליח ולתרגום הם סדרי גודל; התעריפים של נוטריונים ושל אפוסטיל משתנים ממדינה למדינה בארה״ב. שאר עלויות הקנייה במחשבון התקציב הכולל.

מסמכים ישראליים לשימוש בחו״ל

המקרה ההפוך מגיע אחרי הקנייה: הבנק, רשות המס או בית המשפט לענייני ירושה במדינה אחרת מבקשים מסמך ישראלי. ישראל מיישמת את אמנת האג בדבר אפוסטיל מאז תקנות הביצוע של 1977. מסמכים נוטריוניים מקבלים אפוסטיל במזכירויות בתי המשפט, ומסמכים ציבוריים (מרשם אוכלוסין, נסחים) באגף הקונסולרי של משרד החוץ; האגרה הקבועה הייתה 39 ₪ ב־2024. אפוסטיל דיגיטלי קיים מאז 2020, אבל הוא חל על מעט מסמכים.

כדאי להשאיר זמן. דוח של מבקר המדינה שפורסם בפברואר 2026 מצא שמשרד החוץ ביטל את זימון התורים באוגוסט 2024, שבמאי 2025 השירות הוגבל לכמה שעות בבוקר בירושלים, ושליחים גבו 300 עד 1,000 ₪ למסמך כדי להשיג אפוסטיל. לכל מסמך שקשור למועד בחו״ל, בקשו מעורך הדין לתכנן את האפוסטיל כבר כשהמסמך מונפק. לצד המיסוי של דירה בישראל כשגרים בחו״ל, ראו את Shekel Guide.

שאלות נפוצות

כדאי לקרוא גם