מס שבח במכירת דירה 2026: פטור דירה יחידה, דירה להשקעה, תושבי חוץ ולוחות זמנים

איך מחושב מס שבח

מס שבח הוא מס רווחי ההון של ישראל על מקרקעין. המוכר חייב בו על כל זכות במקרקעין: דירה, בית, קרקע, חכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל, מניות באיגוד מקרקעין. אל תבלבלו אותו עם מס רכישה, שמשלם הקונה, או עם היטל השבחה, ההיטל העירוני על עליית ערך תכנונית.

החישוב עובר ארבעה שלבים:

1. מחיר המכירה, כפי שהוא מופיע בחוזה.
2. יתרת שווי הרכישה: המחיר ששולם, ועוד מס הרכישה ששולם אז, שכר הטרחה של עורך הדין ודמי התיווך בקנייה, שיפוצים מתועדים שהשביחו את הנכס (לא תחזוקה), והיטל השבחה אם שולם.
3. שערוך: יתרת שווי הרכישה מוצמדת למדד המחירים לצרכן בין הקנייה למכירה. החלק מהרווח שרק משקף אינפלציה אינו חייב במס.
4. השבח הריאלי הוא מחיר המכירה, פחות שווי הרכישה המשוערך, פחות עלויות המכירה (תיווך, עורך דין). עליו משלם יחיד 25%, בכפוף לפטורים ולחישוב הלינארי.

חברה משלמת לפי שיעור מס החברות, בלי פטור דירת מגורים. נכס שמוחזק מלפני 2001 נכנס לכללים ישנים יותר, לפי תקופות; עורך הדין מיישם אותם אם זה המקרה שלכם.

פטורים: דירה יחידה, דירה חלופית, ירושה

שלוש נקודות מעשיות. את הפטור צריך לבקש: ההצהרה על המכירה מוגשת תוך 30 יום גם כשאין מס לשלם. כלל 18 החודשים עובד לשני הכיוונים (תקופת ההחזקה והמכירה הפטורה האחרונה), ולכן הוא סוגר את הדלת על ״קנה ומכור״ מהיר. ומה שקובע הוא התא המשפחתי: דירה על שם בן או בת הזוג או על שם ילד קטין מביאה לכך שהדירה שלכם כבר אינה דירה יחידה.

דירה להשקעה ודירה שנייה: מתי משלמים

רוב מי שמשלם מס שבח בישראל הוא תושב שמוכר דירה שאינה דירתו היחידה: דירה להשקעה, דירה שנקנתה לילדים, דירה שנייה שנשארה אחרי מעבר. הכללים פשוטים יותר ממה שנדמה:

• אין פטור דירה יחידה כשבבעלות התא המשפחתי יש דירה נוספת ביום המכירה, מלבד החריגים בטבלה: דירה חלופית שנקנתה בתוך 24 חודשים לפני המכירה, חלק של פחות משליש, ובמקרים מסוימים דירה שהתקבלה בירושה.
• המס הוא 25% מהשבח הריאלי, אחרי שערוך למדד וניכוי מס הרכישה ששילמתם בקנייה (אצל מי שקנה כדירה נוספת זה לא פעם סכום משמעותי), שכר הטרחה, דמי התיווך והשיפוצים המתועדים. שמרו את הקבלות: בלי חשבונית, אין ניכוי.
• החישוב הלינארי חל גם על דירה להשקעה שבבעלות יחיד: אם היא נקנתה לפני 2014, החלק מהשבח שנצבר עד 1 בינואר 2014 פטור (הסבר בהמשך). לדירה ותיקה, זה יכול להקטין את המס בשיעור ניכר.
• סדר המכירות: מי שמתכנן למכור גם את דירת ההשקעה וגם את דירת המגורים, או לקנות דירה אחרת במקומן, צריך לבדוק עם עורך הדין את הסדר ואת התזמון מול כללי 18 החודשים ו־24 החודשים. אל תניחו שתקבלו שני פטורים על שתי מכירות בתוך 18 חודשים.

הדוגמה הראשונה בהמשך מחשבת בדיוק מקרה כזה: דירה שנקנתה ב־2010 ונמכרת ב־2026 בלי פטור דירה יחידה.

מה משתנה לתושב חוץ

תושב חוץ, כולל ישראלי שגר בחו״ל ונחשב תושב חוץ לצורכי מס, מוכר בדיוק כמו תושב: אותם הליכים, אותם מועדים, חתימה בייפוי כוח אם צריך. ההבדל הוא במס. החוק מניח שלתושב חוץ יש דירה במדינת המגורים שלו; כדי לקבל את פטור הדירה היחידה, צריך לסתור את ההנחה הזו.

• התנאי: הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה שלכם בישראל, בבעלותכם 18 חודשים, וגם אין לכם דירה במדינת המגורים.
• ההוכחה: עקרונית אישור מרשות המס של המדינה שבה אתם גרים. כשהרשות הזו לא מנפיקה מסמכים כאלה, נספח 2 להוראת ביצוע 5/2013 מקבל ראיות אחרות: מסמכים רשמיים, חוזה שכירות עדכני של דירת המגורים, תצהיר, תרגומים מאושרים. ה־IRS וה־HMRC לא מנפיקים אישור ״אין בבעלותי דירה״ כשלעצמו, ולכן צפו לבנות את התיק החלופי. התחילו לפני החתימה: זה יכול לקחת שבועות.
• בפועל: ישראלי ששוכר דירה במנהטן יכול לקבל את הפטור; מי שגר בבית שבבעלותו בניו ג׳רזי לא. הוא משלם מס שבח, אבל עם החישוב הלינארי אם הדירה נקנתה לפני 2014.
• עלייה או חזרה לישראל: מי שמוכר אחרי שהפך לתושב נבחן לפי מצבו ביום המכירה. אם עלייה או חזרה על הפרק, דברו עם עורך הדין על תזמון המכירה. שאר הטבות המס לעולים מפורטות ב־Shekel Guide (באנגלית).

החישוב הלינארי: החלק שלפני 2014 פטור

עד סוף 2013, מכירת דירת מגורים הייתה פטורה ממס פעמים רבות מאוד. הרפורמה של 2014 ביטלה את הפטור של ״דירה אחת כל ארבע שנים״, ובתמורה יצרה את החישוב הלינארי המוטב: בדירת מגורים שבבעלות יחיד, השבח מתחלק לפי הזמן, והחלק שמתאים לתקופה שלפני 1 בינואר 2014 פטור. רק החלק המאוחר יותר חייב ב־25%.

לדוגמה, בדירה שמוחזקת 16 שנה, מתוכן 4 לפני 2014, בערך רבע מהשבח הריאלי פטור. ככל שהקנייה ותיקה יותר, ההטבה גדולה יותר; לנכס שנקנה אחרי 2014 אין מה לפטור.

דוגמאות מחושבות

1. מוכר שיש לו דירה נוספת, דירה שנקנתה ב־2010

אותו מוכר, אילו זו הייתה דירתו היחידה (או, בחו״ל, אילו גר בשכירות ויכול היה להוכיח זאת), לא היה חייב כלום בישראל: מחיר מתחת לתקרה, דירה יחידה, החזקה של יותר מ־18 חודשים.

2. דירה יחידה שנמכרת מעל התקרה

תושב מוכר את דירתו היחידה בתל אביב ב־6,000,000 ₪, עם שבח ריאלי של 1,600,000 ₪. הפטור מכסה את המחיר עד 5,008,000 ₪; בפישוט, החלק מהשבח שמתאים לחריגה, 16.5% מהשבח, חייב ב־25%: בערך 66,133 ₪, במקום 400,000 ₪ בלי פטור. את הסכום המדויק, שיכול לשלב פטור חלקי עם החישוב הלינארי, מחשב עורך הדין בטופס ההצהרה.

תהליך המכירה, שלב אחר שלב

1. להכין את התיק לפני הפרסום: נסח טאבו, חוזה הקנייה המקורי וקבלות על העלויות והשיפוצים, תוכנית והיתר, חשבון ארנונה, דוח יתרת משכנתא. לחשב את מס השבח, ולמי שגר בחו״ל, להתחיל לאסוף את הראיות על המגורים שם.
2. לקבוע מחיר לפי עסקאות שבוצעו בפועל (מאגר רשות המסים, כפי שמוצג במדלן), לא לפי מודעות.
3. לבחור מתווך: המתווך חייב להיות בעל רישיון ולהחתים אתכם על הזמנה בכתב כדי שיוכל לדרוש עמלה; בלעדיות היא עניין למשא ומתן (משך, מחיר).
4. לקבל הצעה בלי זיכרון דברים: כמו אצל הקונה, הסכם מוקדם בכתב מחייב אתכם. עוברים ישר לעורכי הדין.
5. לחתום על הסכם המכר: מחיר, לוח תשלומים, מועד מסירה, מה קורה עם המשכנתא, פיצוי מוסכם. התשלום הראשון של הקונה (10% עד 20%) מוחזק לא פעם בנאמנות אצל עורך הדין שלו.
6. לדווח על המכירה באופן מקוון תוך 30 יום (עורך הדין שלכם), עם בקשת הפטור או חישוב המס; לשלם את מס השבח תוך 60 יום.
7. לאסוף את האישורים: אישור מס שבח, אישור עירייה (ארנונה, מים, היטל השבחה ששולם), מכתב כוונות ואחר כך מסמך סילוק מהבנק שלכם, ובמקרה הצורך הסכמה של רשות מקרקעי ישראל או של החברה המשכנת.
8. למסור את המפתחות ולקבל את היתרה; עורך הדין של הקונה רושם אחר כך את ההעברה בטאבו.

אם על הנכס רשומה משכנתא, הבנק של הקונה בדרך כלל מעביר ישירות לבנק שלכם את הסכום הדרוש לסילוקה, כנגד מכתב כוונות: מנגנון שגרתי ובטוח, בתנאי שהחוזה מפרט אותו.

לוח זמנים: מהפרסום ועד הכסף

• שבועות 0 עד 2תיק, הערכת שווי, חישוב המס, הזמנת שירותי תיווך.
• שבועות 2 עד 12ביקורים, הצעה, משא ומתן. תלוי בעיקר במחיר ובעיר; השוק במרכז האט ב־2025–2026.
• שבועות 6 עד 14הבדיקות של הקונה, המשכנתא שלו, ניסוח החוזה (2 עד 4 שבועות).
• חתימה ועוד 30 יוםהוגשה הצהרה על המכירה; נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה.
• חתימה ועוד 60 יוםמס השבח שולם; תשלומי ביניים של הקונה לפי החוזה.
• חתימה ועוד 2 עד 4 חודשיםמפתחות ויתרה, כנגד האישורים; המשכנתא סולקה.
• אחר כךרישום בטאבו בידי עורך הדין של הקונה, בתוך כמה שבועות עד כמה חודשים.

מוכר שגר בחו״ל יכול לחתום על הכול בייפוי כוח עם אפוסטיל; ראו ייפוי כוח לקנייה או למכירה מרחוק.

העלויות של המוכר

דמי התיווך ושכר הטרחה של עורך הדין במכירה מנוכים מהשבח. כדאי להשוות גם את עלות ההמרה: ראו את השוואת העברות הכספים של Shekel Guide (באנגלית).

מוכרים שגרים בחו״ל: ארה״ב, בריטניה ומדינות אחרות

ישראל ממסה ראשונה, כמדינה שבה נמצא הנכס. מדינת המגורים או האזרחות שלכם עשויה למסות אחר כך את אותו רווח, תוך התחשבות במס הישראלי לפי הכללים שלה ולפי אמנת המס הרלוונטית.

• תושב ישראל: מס השבח סוגר את המס הישראלי על המכירה; שאר התמונה (למשל אם אתם חייבים בדוח שנתי) מוסברת ב־Shekel Guide (באנגלית).
• ארצות הברית: אזרחים ובעלי גרין קארד מדווחים על המכירה בדוח הפדרלי, בכל מקום שבו הם גרים. הרווח מחושב בדולרים, לפי שערי ההמרה בקנייה ובמכירה, כך ששקל חזק יכול ליצור רווח אמריקאי גם כשבישראל השבח קטן. מס השבח הישראלי מוכר כזיכוי מס זר. אם הדירה הייתה הבית העיקרי שלכם שנתיים מתוך חמש השנים האחרונות, רווח של עד 250,000 $ (500,000 $ לזוג נשוי שמגיש יחד) פטור. גם פירעון משכנתא שקלית יכול ליצור רווח מטבע על ההלוואה. הפרטים באמנת המס בין ארה״ב לישראל, ב־Shekel Guide (באנגלית).
• בריטניה: תושבי בריטניה משלמים מס רווחי הון (Capital Gains Tax) על נכסים בחו״ל, 18% או 24% על נכס מגורים לפי מדרגת ההכנסה, אחרי פטור שנתי של 3,000 ליש״ט; זיכוי על מס זר מקזז את המס הישראלי. אם זה היה הבית העיקרי שלכם, ייתכן שתחול הקלת דירת המגורים העיקרית (Private Residence Relief).
• קנדה, דרום אפריקה, אוסטרליה ומדינות אחרות: לכל אחת כללים משלה ואמנה משלה עם ישראל; בקשו מיועץ במדינת המגורים לאשר את הטיפול לפני שמוכרים.

הטעויות הנפוצות של מוכרים

1. להניח שיש פטור כשיש בתא המשפחתי דירה נוספת, או כשגרים בחו״ל בבית בבעלותכם.
2. לאבד את הקבלות מהקנייה ומהשיפוצים: בלי חשבונית אין ניכוי, ומשלמים 25% על כסף שבאמת הוצאתם.
3. לחתום על זיכרון דברים עם הקונה הראשון, בלי סעיף מימון ובלי לוח תשלומים.
4. לשכוח את עמלת הפירעון המוקדם במסלולי משכנתא בריבית קבועה; בקשו מהבנק את סכום הסילוק לפני שקובעים מחיר.
5. לגלות את היטל ההשבחה בעירייה בשבוע המסירה: אישור העירייה מותנה בו.
6. למכור שתי דירות בתוך 18 חודשים מתוך מחשבה שמקבלים שני פטורים.
7. להתעלם מהמס במדינת המגורים, שיכול לעלות על המס הישראלי, במיוחד לאזרחים אמריקאים אחרי תנועה בשער.

שאלות נפוצות

כדאי לקרוא גם