Продажа квартиры в Израиле: мас шевах и льготы 2026

Коротко

При продаже квартиры в Израиле платится мас шевах (מס שבח): 25 % реального прироста (цена продажи минус проиндексированная по инфляции цена покупки, расходы и улучшения). Продавец единственного жилья, которым он владеет не меньше 18 месяцев, освобождён при цене до 5 008 000 ₪ (потолок заморожен на 2024–2027 годы). Нерезидент получает это освобождение, только доказав справкой своей налоговой, что у него нет жилья в стране проживания; иначе он платит налог, но линейный расчёт по-прежнему освобождает часть прироста, накопленную до 1 января 2014 года. Продажу декларируют в течение 30 дней, налог платят в течение 60 дней, а покупатель удерживает последний платёж, пока вы не предъявите справку об уплате налога. Закладывайте 2–6 месяцев от выставления квартиры до получения денег и 2,5–3,5 % цены на маклера и адвоката, не считая налога. Деньги от продажи можно свободно перевести за границу; страна, где вы живёте или гражданином которой являетесь, может затем обложить тот же прирост.

Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026

Ставка мас шевах (частное лицо): 25 %
Потолок освобождения для единственного жилья: 5,008 млн ₪
Минимальный срок владения для освобождения: 18 месяцев
Декларация / оплата: 30 / 60 дней
Освобождено линейным расчётом: прирост до 2014 года
Хетель хашбаха: 50 %

Как устроен мас шевах

Мас шевах (дословно «налог на прирост стоимости») — израильский налог на прирост капитала при продаже недвижимости. Продавец платит его с любого права на недвижимость: квартиры, дома, земли, долгосрочной аренды у Управления земель Израиля (Минхаля), акций компании, владеющей недвижимостью. Не путайте его с мас рехиша, который платит покупатель, и с хетель хашбаха — муниципальным сбором с прироста стоимости, возникшего из-за плана застройки.

Расчёт идёт в четыре шага:

Цена продажи, указанная в договоре.
Себестоимость: уплаченная цена плюс мас рехиша, уплаченный в своё время, гонорары адвоката и маклера при покупке, подтверждённые работы по улучшению (не текущий ремонт), уплаченный хетель хашбаха.
Индексация: себестоимость увеличивается на инфляцию (индекс потребительских цен) между покупкой и продажей. Часть прироста, которая лишь отражает инфляцию, не облагается.
Реальный прирост = цена продажи − проиндексированная себестоимость − расходы на продажу (маклер, адвокат). Именно он облагается по ставке 25 % для частного лица, с учётом освобождений и линейного расчёта.

Компания платит по ставке налога на прибыль, без освобождения для жилья. Для недвижимости, которой владеют с периода до 2001 года, действуют более старые правила по периодам; если это ваш случай, их применит адвокат.

Освобождения: единственное жильё, квартира на замену, наследство

Основные освобождения от мас шевах при продаже жилья, 2026
Освобождение	Основные условия	Предел
Единственное жильё (ст. 49Б(2))	Жилая квартира, единственное жильё продавца (и его семейной ячейки: супруг, несовершеннолетние дети), в собственности не меньше 18 месяцев; за предыдущие 18 месяцев не было продажи с освобождением	Полное до цены 5 008 000 ₪; выше облагается часть прироста, соответствующая превышению
Квартира на замену	Новое жильё, купленное в течение 24 месяцев до продажи старого, не считается второй квартирой	Те же потолки
Небольшие доли	Доля меньше трети в другой квартире или, в некоторых случаях, унаследованная квартира не лишают освобождения	В зависимости от случая
Унаследованная квартира (ст. 49Б(5))	Наследник — супруг, потомок или супруг потомка; умерший был бы освобождён сам (обычно это было его единственное жильё)	Даже если у наследника есть другая недвижимость
Обмен в пинуй-бинуй	Объявленный проект, новая квартира не больше чем на 25 м² крупнее	См. пинуй-бинуй и ТАМА 38

Три практических момента. Освобождение нужно запросить: декларацию о продаже подают в течение 30 дней, даже если налога нет. Правило 18 месяцев работает в обе стороны (срок владения и последняя продажа с освобождением), что исключает быстрые перепродажи. И считается семейная ячейка: квартира на имя супруга или несовершеннолетнего ребёнка означает, что ваша уже не единственная.

Что меняется для нерезидента

Нерезидент продаёт точно так же, как резидент: те же формальности, те же сроки, при необходимости — подписание по доверенности. Разница в налоге. Закон исходит из того, что у нерезидента есть жильё в стране проживания; чтобы получить освобождение для единственного жилья, эту презумпцию нужно опровергнуть.

Условие: продаваемая квартира — ваше единственное жильё в Израиле, в собственности 18 месяцев, и у вас нет жилья в стране проживания.
Доказательство: в принципе — справка налоговой вашей страны. Если эта налоговая таких документов не выдаёт, приложение 2 к директиве по применению 5/2013 принимает другие доказательства: официальные документы, действующий договор аренды жилья, заявление под присягой, заверенные переводы. Американская IRS и британская HMRC, например, справку «жилья в собственности нет» как таковую не выдают, так что готовьтесь собирать альтернативный пакет. Начинайте до подписания: это может занять недели. Документы из России, Украины или Казахстана обычно нужны с апостилем и заверенным переводом.
На практике: житель Германии, Москвы или Нью-Йорка, который снимает жильё, может получить освобождение; тот, у кого есть своя квартира или дом, — нет. Он заплатит мас шевах, но с линейным расчётом, если квартира в Израиле куплена до 2014 года.
Если вы становитесь резидентом: новый репатриант, продающий квартиру после алии, оценивается по своему положению на дату продажи. Если алия возможна, обсудите момент продажи с адвокатом. Другие налоговые льготы репатриантов разобраны на Shekel Guide (на английском).

Линейный расчёт: часть до 2014 года освобождена

До конца 2013 года продажа квартиры очень часто была освобождена от налога. Реформа 2014 года отменила освобождение «одна квартира раз в четыре года» и взамен ввела льготный линейный расчёт (хишув линеари мутав): для жилой квартиры, принадлежащей частному лицу, прирост распределяется пропорционально времени, и часть, соответствующая периоду до 1 января 2014 года, освобождена. По ставке 25 % облагается только более поздняя часть.

Например, у квартиры, которой владели 16 лет, из них 4 года до 2014-го, освобождается примерно четверть реального прироста. Чем раньше куплена квартира, тем больше выгода; для квартиры, купленной после 2014 года, освобождать нечего.

Законопроект, опубликованный в январе 2024 года, предлагал постепенно отменить этот расчёт с 2026 года (налог 5 % на часть до 2014 года в 2026-м, затем 10 %, 15 %, 20 % и полная ставка с 2030-го). Насколько нам известно, он не принят: в июле 2026 года профильная пресса всё ещё описывала линейный расчёт как действующий. Если ваша квартира куплена до 2014 года, это первое, что нужно подтвердить у адвоката.

Примеры с цифрами

1. Нерезидент с собственным жильём в Германии, квартира куплена в 2010 году

Квартира в Нетании куплена за 1 400 000 ₪ в январе 2010 года, продана за 2 800 000 ₪ в ноябре 2026 годаПродавец живёт в Германии, и у него есть своя квартира в Берлине: освобождения для единственного жилья нет. Накопленная инфляция за период принята за 25 % (порядок величины; адвокат применит точный индекс).

Цена продажи	2 800 000 ₪
Цена покупки и расходы на покупку (1 484 000 ₪), проиндексированные по инфляции	− 1 855 000 ₪
Маклер (2 % + НДС) и адвокат (0,5 % + НДС) при продаже	− 82 600 ₪
Реальный прирост	862 400 ₪
Доля после 1 января 2014 года (пропорционально времени)	76,5 %
Мас шевах без линейного расчёта (25 % всего прироста)	215 600 ₪
Мас шевах с линейным расчётом	164 856 ₪

Тот же продавец, если бы он снимал жильё в Германии и мог это доказать, не заплатил бы в Израиле ничего: цена ниже потолка, единственное жильё, владение больше 18 месяцев.

2. Единственное жильё продано дороже потолка

Резидент продаёт своё единственное жильё в Тель-Авиве за 6 000 000 ₪ с реальным приростом 1 600 000 ₪. Освобождение покрывает цену до 5 008 000 ₪; упрощённо, часть прироста, соответствующая превышению, — 16,5 % прироста — облагается по ставке 25 %: около 66 133 ₪ вместо 400 000 ₪ без освобождения. Точную сумму, где частичное освобождение может сочетаться с линейным расчётом, адвокат рассчитывает в форме декларации.

Порядок продажи, шаг за шагом

Подготовьте документы до выставления квартиры: выписку из Табу, исходный договор покупки и квитанции о расходах и работах, план и разрешение, счёт арноны, справку об остатке машканты. Закажите расчёт мас шевах и, если вы нерезидент, начните собирать доказательства по стране проживания.
Назначьте цену по реальным сделкам (база Налогового управления, которую показывает, например, Madlan), а не по объявлениям.
Выберите маклера: у маклера должна быть лицензия, а чтобы потребовать комиссию, он должен получить от вас письменный заказ; эксклюзив (срок, цена) обсуждается.
Принимайте предложение без зихрон дварим: как и покупателя, письменное предварительное соглашение обязывает вас. Сразу переходите к адвокатам.
Подпишите хескем мехира (договор купли-продажи): цена, график платежей, дата передачи, что происходит с ипотекой, штрафы. Первый платёж покупателя (10–20 %) часто хранится на доверительном счёте его адвоката.
Задекларируйте продажу онлайн в течение 30 дней (это делает ваш адвокат) — с заявлением на освобождение или расчётом налога; заплатите мас шевах в течение 60 дней.
Соберите справки: налоговую справку (ишур мас шевах), муниципальную справку (арнона, вода, уплаченный хетель хашбаха), снятие ипотеки вашим банком (письмо-обязательство, затем погашение) и при необходимости согласие Минхаля или жилищной компании.
Передайте ключи и получите остаток; затем адвокат покупателя регистрирует переход прав в Табу.

Если на квартире есть ипотека, банк покупателя обычно сам перечисляет вашему банку сумму, нужную для её погашения, под письмо-обязательство: это обычный и надёжный механизм, если он прописан в договоре.

Сроки: от выставления квартиры до денег

Недели 0–2Документы, оценка, расчёт налога, договор с маклером.
Недели 2–12Просмотры, предложение, переговоры. Зависит прежде всего от цены и города; в 2025–2026 годах рынок в центре страны замедлился.
Недели 6–14Проверки покупателя, машканта покупателя, подготовка договора (2–4 недели).
Подписание + 30 днейДекларация о продаже подана; на имя покупателя зарегистрирована хеарат азхара.
Подписание + 60 днейМас шевах уплачен; промежуточные платежи покупателя по договору.
Подписание + 2–4 месяцаКлючи и остаток в обмен на справки; ипотека погашена.
ЗатемРегистрация в Табу адвокатом покупателя — от нескольких недель до нескольких месяцев.

Продавец за границей может подписать всё по доверенности (ипуй коах) с апостилем; см. доверенность для покупки или продажи на расстоянии.

Расходы продавца

Расходы на продажу без мас шевах при цене 2 800 000 ₪
Статья	Обычные условия	При цене 2 800 000 ₪
Маклер	2 % + НДС (18 %), часто удаётся договориться на 1–2 %	66 080 ₪
Адвокат продавца	0,5–1 % + НДС или фиксированная сумма	от 16 520 ₪ до 33 040 ₪
Хетель хашбаха	50 % прироста стоимости от плана, если план увеличил права, а они ещё не использованы	От нуля до десятков тысяч ₪
Снятие ипотеки	Сборы банка за обработку; штраф за досрочное погашение в зависимости от фиксированных маслулим	По-разному
Доверенность, переводы, документы из-за границы	Для продавца за границей	≈ 2 000–5 000 ₪
Обмен валюты и перевод	Конвертация выручки в доллары или евро	0,3–1,5 % в зависимости от канала

Гонорары маклера и адвоката при продаже вычитаются из прироста. Стоимость обмена стоит сравнить: см. сравнение денежных переводов на Shekel Guide (на английском).

Налог в стране проживания: США, Германия, Россия и другие

Первым облагает Израиль — как страна, где находится недвижимость. Затем страна вашего проживания или гражданства может обложить тот же прирост, учитывая израильский налог по своим правилам и по применимому договору об избежании двойного налогообложения.

США: граждане и обладатели грин-карты декларируют продажу в федеральной декларации, где бы они ни жили. Прирост считается в долларах, по курсам на дату покупки и продажи, поэтому укрепление шекеля может создать прирост в США даже там, где Израиль почти ничего не видит. Израильский мас шевах засчитывается как иностранный налог. Если квартира была вашим основным жильём 2 года из последних 5, до 250 000 $ прироста (500 000 $ для супругов с совместной декларацией) исключаются. Погашение машканты в шекелях тоже может дать курсовой доход по кредиту. Подробности — в статье о договоре между США и Израилем на Shekel Guide (на английском).
Великобритания: резиденты платят налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) с зарубежной недвижимости — 18 % или 24 % для жилья в зависимости от уровня дохода, после годового необлагаемого минимума 3 000 £; израильский налог засчитывается. Если это было ваше основное жильё, может действовать льгота private residence relief.
Германия, Россия, Украина, Казахстан, Канада: у каждой страны свои правила (в том числе об освобождении после определённого срока владения) и свой договор с Израилем об избежании двойного налогообложения; попросите консультанта в стране проживания подтвердить режим до продажи.
Резидент Израиля: уплаченный мас шевах закрывает израильский налог с продажи; остальная налоговая картина — в статье о годовой налоговой декларации в Израиле на Shekel Guide (на английском).

Типичные ошибки продавцов

Рассчитывать на освобождение, когда живёшь за границей и владеешь там жильём.
Потерять квитанции о покупке и ремонте: нет документа — нет вычета, и 25 % налога с денег, которые вы на самом деле потратили.
Подписать зихрон дварим с первым покупателем, без условия о финансировании и графика.
Забыть о штрафе за досрочное погашение по фиксированным маслулим машканты; запросите у банка сумму погашения до того, как назначить цену.
Узнать о хетель хашбаха в муниципалитете за неделю до передачи: без него не выдают муниципальную справку.
Продать две квартиры за 18 месяцев, думая, что получишь два освобождения.
Игнорировать налог в стране проживания, который может превысить израильский, особенно для граждан США после колебаний курса.

Частые вопросы

Какая ставка мас шевах в 2026 году?

Для частного лица — 25 % реального прироста: цена продажи минус цена покупки, проиндексированная по инфляции, расходы на покупку и продажу и работы по улучшению квартиры. Часть прироста, которая лишь компенсирует инфляцию, не облагается. Для жилой квартиры, которой владели долго, линейный расчёт может освободить ту часть прироста, что накопилась до 1 января 2014 года.

Кто в Израиле освобождён от налога при продаже квартиры?

Продавец жилой квартиры, которая является его единственным жильём, находится в собственности не меньше 18 месяцев, и если за предыдущие 18 месяцев он не продавал другую квартиру с освобождением. Освобождение полное до цены продажи 5 008 000 ₪ (потолок заморожен на 2024–2027 годы); выше облагается часть прироста, соответствующая превышению. Квартира на замену, купленная в течение 24 месяцев до продажи, права на освобождение не лишает.

Может ли нерезидент получить освобождение?

Да, но только доказав, что у него нет жилья в стране проживания, обычно справкой налоговой этой страны. Житель Германии, у которого есть своя квартира в Берлине, освобождения не получит, даже если квартира в Нетании — его единственная недвижимость в Израиле. Если налоговая страны проживания такие справки не выдаёт, директива Налогового управления Израиля принимает другие доказательства (договор аренды, официальные документы, нотариальное заявление под присягой).

Когда нужно задекларировать и заплатить мас шевах?

Ваш адвокат подаёт декларацию о продаже онлайн в течение 30 дней после подписания, даже если вы просите освобождения. Налог платится в течение 60 дней. Если у продавца нет справки об уплате налога, покупатель обязан внести аванс в счёт налога продавца — 7,5 % или 15 % цены в зависимости от случая, поэтому адвокат покупателя удерживает последний платёж, пока вы не предъявите справку.

Можно ли перевести деньги от продажи за границу?

Да. Израиль не ограничивает переводы за границу; банк попросит договор продажи, подтверждение уплаты налога и документы, удостоверяющие личность, в рамках правил против отмывания денег. Реальная стоимость — курс: на 2 млн ₪ разница в 1 % между банком и валютным брокером — это 20 000 ₪.

Облагается ли продажа унаследованной квартиры?

Она может быть освобождена, если наследник — супруг умершего, его потомок или супруг потомка, а сам умерший был бы освобождён при продаже этой квартиры (обычно потому, что она была его единственным жильём). Тогда освобождение действует, даже если у наследника есть другая недвижимость. Если умерший жил за границей, его положение подтверждают документами о наследстве его страны.

Нужно ли платить налог с продажи ещё и в стране проживания?

Вероятно, да. Гражданин США облагается налогом на прирост по всему миру, с зачётом израильского налога и исключением 250 000 / 500 000 $ при продаже основного жилья, если вы жили там 2 года из последних 5. Великобритания облагает резидентов налогом на прирост от зарубежной недвижимости с зачётом иностранного налога. У Германии, России, Украины и Казахстана свои правила и свои договоры с Израилем об избежании двойного налогообложения. Сделайте оба расчёта, прежде чем назначать цену.

Как мы работаем

Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.

Источники

Русскоязычный адвокат, чтобы продать квартиру и уменьшить мас шевах

Расчёт налога, заявление на освобождение, справка из налоговой страны проживания для нерезидента, договор, снятие ипотеки, муниципальные справки: дело ведёт адвокат, не зависящий от покупателя. Расскажите о квартире и о своей ситуации.

Продажа квартиры в Израиле в 2026 году: мас шевах (налог на прирост), освобождения и сроки