Ставки по ипотеке в Израиле сегодня и что изменится в 2027 году
Единой «израильской ипотечной ставки» не существует: у каждого маршрута своя ставка, каждый банк добавляет свою маржу, и всё зависит от вашего дела. На этой странице — реальные порядки цифр на ноябрь 2026 года, объяснение, как они складываются, как читать предложение, которое вы получите, и когда разумно фиксировать ставку.
Ставки коротко
В ноябре 2026 года учётная ставка Банка Израиля — 3,25 %, прайм — 4,75 %. Резидент с сильным делом получает маршрут прайм на уровне P − 0,5…0,9 (то есть 3,85–4,25 %), фиксированную без привязки на 20–25 лет — 4,8–5,5 %, а фиксированную с привязкой к индексу — 2,6–3,3 % + мадад (инфляция 1,6 % в годовом выражении). Нерезиденты платят на 0,2–0,4 пункта больше. С 2025 года прайм снизился примерно на 1,25 пункта; в 2027 году ожидается медленное продолжение снижения, без гарантий.
Ориентиры, ноябрь 2026
- Учётная ставка Банка Израиля
- 3,25 %
- Прайм (учётная + 1,5)
- 4,75 %
- Прайм после торга, сильное дело
- 3,85–4,25 %
- Фиксированная без привязки, 25 лет
- 4,8–5,5 %
- Фиксированная с привязкой, 25 лет
- 2,6–3,3 % + мадад
- Инфляция за год
- 1,6 %
Последнее обновление
Последняя проверка: 3 ноября 2026 года. Учётная ставка и прайм — с сайта Банка Израиля; диапазоны по маршрутам — из ориентировочных сеток пяти крупных банков и предложений, которые партнёрские консультанты получили за последние четыре недели. Диапазоны — это порядки цифр для одобренного дела; ваше предложение может выйти за их пределы в обе стороны. Страница обновляется после каждого решения Банка Израиля по ставке (восемь в год).
Как складываются ставки по ипотеке
Три разных механизма — по одному на каждое семейство маршрутов.
Прайм по банковской договорённости равен учётной ставке Банка Израиля + 1,5 пункта. Прайм у всех банков одинаковый; различается только скидка, которую они дают, записываемая как «P − x». Когда денежно-кредитный комитет снижает учётную ставку на 0,25 пункта, ваш платёж по прайму снижается уже в следующем месяце. Каждый банк ежедневно публикует прайм.
Фиксированные ставки без привязки следуют за доходностью непривязанных израильских гособлигаций (шахар) соответствующего срока плюс маржа банка 1–1,5 пункта. Поэтому они уже учитывают ожидания рынка: если все ждут снижения учётной ставки, оно уже заложено в фиксированную. Вот почему фиксированная «следует» за Банком Израиля не так сильно, как прайм.
Фиксированные ставки с привязкой к индексу следуют за индексируемыми гособлигациями (галиль) плюс маржа. Они ниже, потому что инфляция отдельно добавляется к основному долгу: реальная ставка — это заявленная ставка плюс будущая инфляция. При инфляции 1,6 % привязанные 2,9 % стоят примерно как непривязанные 4,5 %; при 3 % — как непривязанные 5,9 %.
Каждый маршрут подробно, с плюсами и рисками, — в полном гиде по машканте.
История 2022–2026: откуда мы пришли
- Учётная ставка 0,1 % с 2020 года, прайм 1,6 %. Заёмщики берут до двух третей кредита в прайме; фиксированная без привязки — около 3–3,5 %.
- Десять повышений подряд, чтобы сдержать инфляцию выше 5 %. Учётная ставка растёт с 0,1 % до 4,75 %, прайм — с 1,6 % до 6,25 %. Платёж по маршруту прайм на 1 млн ₪ на 25 лет вырастает примерно на 2 100 ₪. Фиксированная без привязки поднимается до 5,5–6 %.
- Первое снижение, до 4,5 %. Рынок ждёт серии снижений, которой не случается: война, премия за риск, устойчивая инфляция.
- Учётная ставка стабильна на 4,5 %, прайм — 6 %. Фиксированные без привязки медленно опускаются к 5–5,5 % вслед за доходностью облигаций.
- Инфляция возвращается в цель (1,6 % в годовом выражении осенью). Банк Израиля проводит серию снижений: учётная ставка 3,25 % в ноябре 2026 года, прайм 4,75 %. Фиксированная без привязки устанавливается на 4,8–5,5 %.
Чему учит эта история: за восемнадцать месяцев платёж по маршруту прайм может вырасти на 40 %. Заёмщик 2021 года с двумя третями в прайме пережил это на себе. Именно поэтому существует правило трети по фиксированной ставке, и об этом стоит помнить покупателям 2026 года, пока ставки идут вниз.
Ставки по маршрутам и срокам
| Маршрут | 10–15 лет | 20 лет | 25–30 лет | Досрочное погашение |
|---|---|---|---|---|
| Прайм (4,75 %) − маржа | P − 0,6…0,9 | P − 0,5…0,8 | P − 0,3…0,7 | Без штрафа |
| Фиксированная без привязки | 4,5–5,0 % | 4,7–5,2 % | 4,8–5,5 % | Штраф, если ставки снизились |
| Фиксированная с привязкой к индексу | 2,4–2,9 % + мадад | 2,5–3,1 % + мадад | 2,6–3,3 % + мадад | Штраф, если ставки снизились |
| Переменная раз в 5 лет, без привязки | 4,2–4,7 % | 4,3–4,8 % | 4,4–4,9 % | Без штрафа в момент каждого пересмотра |
| Переменная раз в 5 лет, с привязкой | 2,0–2,5 % + мадад | 2,1–2,7 % + мадад | 2,2–2,8 % + мадад | Без штрафа в момент каждого пересмотра |
| Кредит в валюте (доллар / евро) | SOFR или Euribor + 2–3 пункта; редкость, только для нерезидентов, в 2 банках | Плавающая, без штрафа | ||
Два вывода. Чем длиннее срок, тем выше фиксированная ставка: переход с 20 на 25 лет стоит примерно 0,15–0,3 пункта сверх самого удлинения. И маржа по прайму ухудшается со сроком, потому что банк дольше несёт риск.
Данные для нерезидентов — на странице машканта для нерезидентов; прибавьте 0,2–0,4 пункта в каждой клетке. Репатрианты, напротив, часто получают условия резидента с первого дня: см. ипотека для репатриантов.
Для сравнения: США, Великобритания, Россия
Только как порядок цифр: по еженедельному обзору Freddie Mac средняя 30-летняя фиксированная ставка в США составляла 7,24 % на 29 октября 2026 года, а по данным Moneyfacts средняя 5-летняя фиксированная в Великобритании (все уровни LTV) — 6,00 % на 5 октября 2026 года. Израильская фиксированная без привязки 4,8–5,5 % на 25 лет, таким образом, ниже обеих, а прайм 3,85–4,25 % после маржи — ещё ниже. В России рыночные ипотечные ставки в 2025–2026 годах многократно выше израильских из-за высокой ключевой ставки Банка России, поэтому кредит дома для покупки в Израиле там обычно невыгоден. Продукты не одинаковые: американская ставка зафиксирована на 30 лет без штрафа за досрочное погашение, британская пересматривается через пять лет, а израильский кредит сочетает три-четыре маршрута, предусматривает штраф на фиксированную часть и должен быть погашен до 75–80 лет. Сравнение помогает понять, есть ли смысл занять в стране проживания (см. альтернативы на странице машканта для нерезидентов), но не подскажет, какую структуру выбрать в Израиле.
Маржа по профилю
Для одного и того же маршрута банк корректирует маржу по нескольким критериям — примерно в таком порядке важности.
| Критерий | Лучшая маржа | Худшая маржа | Обычная разница |
|---|---|---|---|
| Доля финансирования (LTV) | ≤ 45 % стоимости | 70–75 % | 0,2–0,4 п. |
| Отношение платежа к доходу | ≤ 25 % дохода | 35–40 % | 0,1–0,3 п. |
| Стабильность дохода | Двое наёмных работников на бессрочных договорах, госсектор или хай-тек | Недавно самозанятый, переменный доход | 0,1–0,3 п. |
| Отношения с банком | Основной счёт, зарплата, сбережения | Новый клиент, пустой счёт | 0,1–0,2 п. |
| Резидентство | Резидент | Нерезидент | 0,2–0,4 п. |
| Сумма кредита | ≥ 1,5 млн ₪ | < 600 000 ₪ | 0,1–0,2 п. |
Эти разницы складываются. Между парой госслужащих, которые занимают 45 % цены в своём давнем банке, и самозанятым нерезидентом, который занимает 50 % в новом банке, разница по фиксированной обычно достигает 0,7–0,8 пункта, то есть 100 000 ₪ на 1,5 млн ₪ за 25 лет. Это не приговор: консультант, который сталкивает три банка, сокращает её на треть или вдвое.
Как читать предложение банка
Перед подписанием каждый израильский банк выдаёт стандартизированный документ, которого требует Банк Израиля: предварительное одобрение (ишур экрони), а затем подробное предложение по маршрутам. Читайте его построчно.
- Общая сумма и доля финансирования. Проверьте, что процент финансирования считается от меньшей из двух величин — цены или оценки, — и что сумма совпадает с тем, что по договору купли-продажи должно быть оплачено кредитом.
- По строке на каждый маршрут (маслуль): сумма, тип, ставка, срок, начальный платёж. Сложите платежи: это ваш реальный ежемесячный платёж. Многие предложения показывают только платёж первого месяца; по маршруту с привязкой попросите прогноз платежа через 5 и 10 лет при инфляции, которую закладывает банк.
- Маржа по прайму, записанная как «P − 0,6 %»: это первая цифра для торга. И формула переменной раз в 5 лет: по какому якорю (оген) она пересматривается и с какой маржой.
- Прогнозная общая стоимость (сах коль а-ташлумим) и общая эффективная ставка, которую банк обязан указать. Сравнивайте эффективную ставку двух банков при одинаковой смеси.
- Сборы: открытие дела (≈ 0,25 % кредита, можно выторговать до нуля), оценка, регистрация в Табу.
- Условия досрочного погашения по каждому маршруту. По прайму не должно быть штрафа за разницу ставок; по фиксированным штраф считается в день погашения по регуляторной формуле.
- Срок действия: принципиальное одобрение держит ставки 24 дня (директива 451 Банка Израиля); 12 дней — минимум только для кредита без нового залога. Если подписание договора купли-продажи дальше, запланируйте новое предложение.
Две частые ловушки: предложение, где фиксированная с привязкой «под 2,6 %» подаётся как реальная стоимость без упоминания индексации; и искусственно низкий начальный платёж за счёт большой привязанной доли, который позволяет пройти по отношению платежа к доходу, но раздувается в течение десяти лет. Всегда читайте колонку «тип маршрута» раньше колонки «ставка».
Три смеси на 25 лет
Кредит 1 500 000 ₪ на 25 лет, ставки ноября 2026 года для сильного дела резидента: фиксированная без привязки 5,0 %, прайм 4,75 % − 0,6, то есть 4,15 %, фиксированная с привязкой 2,9 % + мадад (инфляция принята за 1,6 %).
| Смесь A «надёжная»: 100 % фиксированная без привязки 5,0 % | 8 770 ₪ / мес., без изменений · общая стоимость ≈ 1 130 000 ₪ |
| Смесь B «сбалансированная»: ⅓ фиксированная 5,0 % / ⅓ прайм 4,15 % / ⅓ с привязкой 2,9 % | ≈ 7 950 ₪ / мес. на старте · общая стоимость ≈ 1 015 000 ₪ |
| Смесь C «гибкая»: ⅓ фиксированная 5,0 % / ⅔ прайм 4,15 % | ≈ 8 285 ₪ / мес. на старте · общая стоимость ≈ 985 000 ₪ |
| Та же смесь C, если прайм вырастет на 1,5 пункта с 3-го года | ≈ 9 150 ₪ / мес. · общая стоимость ≈ 1 250 000 ₪ |
| Та же смесь B, если средняя инфляция 3 %, а не 1,6 % | платёж через 10 лет ≈ 8 700 ₪ · общая стоимость ≈ 1 130 000 ₪ |
Смесь C — самая дешёвая в центральном сценарии и самая дорогая при росте ставок: это цена гибкости (нет штрафа на две трети кредита). Смесь A в центральном сценарии обходится на 115 000 ₪ дороже смеси B, но это единственная смесь, платёж по которой никогда не изменится. Смесь B — умеренная ставка на инфляцию: она выигрывает, пока инфляция ниже 2–2,5 %. Ставок 2035 года не знает никто; правильный вопрос не «какая смесь дешевле», а «какой рост платежа вы способны выдержать».
Посчитайте на своих цифрах
Калькулятор использует ставки с этой страницы. Меняйте распределение по маршрутам и смотрите на платёж и общую стоимость; полная версия — на странице калькулятор машканты.
Распределение по маршрутам
Прайм (плавающая)
Фиксированная без привязки
Фиксированная с привязкой к индексу
Правила Банка Израиля: не менее трети кредита по фиксированной ставке, не более двух третей по прайму. Калькулятор корректирует ползунки соответственно.
- Погашенный основной долг—
- Проценты—
- Прайм (плавающая) · Фиксированная без привязки · Фиксированная с привязкой к индексу—
Ориентировочные ставки на ноябрь 2026 г. (учётная ставка 3,25 %, прайм 4,75 %). Индексируемый маршрут рассчитан при постоянной инфляции; в реальности платёж и остаток долга меняются вместе с индексом. Банки применяют разные надбавки в зависимости от профиля и города: реальное предложение может отличаться на ±0,5 пункта.
Когда фиксировать ставку
В Израиле «зафиксировать ставку» означает не то же, что в США или Европе. Нет фиксации ставки на 60 дней и нет ипотечного предложения, действующего полгода: ставки в принципиальном одобрении держатся 24 дня. Три ситуации.
- Покупка на вторичном рынке, подписание в течение 30 дней. Запрашивайте предложения за неделю до подписания кредитных документов, не раньше. Если между ними выпадает решение Банка Израиля (календарь публичный, восемь решений в год), дождитесь его: снижение переходит в прайм в тот же день, а в фиксированные — в следующие дни.
- Покупка в новостройке, выдача через 1–3 года. Фиксировать сегодня нечего: банк установит ставки при каждой выдаче. Одни банки предлагают одобрить дело сейчас и фиксировать ставки при каждом транше; другие соглашаются заранее зафиксировать ставку по фиксированному маршруту за 0,1–0,2 пункта. Если вы ждёте снижения, фиксируйте только минимальную фиксированную долю.
- У вас уже есть кредит 2022–2024 годов. Вопрос не в фиксации, а в рефинансировании: прайм упал с 6,25 % до 4,75 %, и ваша доля в прайме уже подешевела сама; фиксированную под 5,5–6 % можно рефинансировать, если штраф меньше экономии. Пусть расчёт сделают по справке банка об остатке долга.
Что изменится в 2027 году
Центральный сценарий экономистов крупных банков и самого Банка Израиля: инфляция остаётся в целевом коридоре 1–3 %, а учётная ставка медленно снижается к 2,75–3 % к концу 2027 года шагами по 0,25 пункта. Прайм тогда опустится к 4,25–4,5 %. Фиксированные без привязки сдвинутся меньше — максимум на 0,2–0,4 пункта, — потому что эта траектория в них уже заложена.
Причины сохранять осторожность. Премия за риск Израиля зависит от ситуации с безопасностью; рост доходности облигаций удорожает фиксированные ставки, даже если учётная снижается. Что меняет конфликт для уже подписанного кредита (отсрочки платежей, страховки), описано в статье Что будет с машкантой во время войны?. Крепкий шекель сдерживает импортируемую инфляцию в нужную сторону, но разворот курса сработает наоборот. А сам рынок жилья — с большим запасом непроданных новостроек и схемами финансирования застройщиков (20/80, кредиты с выплатой в конце срока) под присмотром Банка Израиля — может подтолкнуть надзор скорее к ужесточению кредитных условий, чем к смягчению.
Что это значит для вас: не откладывайте покупку ради 0,25 пункта; на 1,5 млн ₪ 0,25 пункта по прайму — это 200 ₪ в месяц, и это нужно сопоставлять с ростом цен (+10 % в Тель-Авиве за год, +8 % в Нетании) и заморозкой порогов мас рехиша до января 2028 года. Лучше рассчитайте долю прайма с учётом ожидаемого снижения и сохраните треть в фиксированной без привязки как подстраховку.
Как эти ставки влияют на полную стоимость покупки — на странице расходы при покупке квартиры; об израильских налогах в целом — на Shekel Guide.
Частые вопросы
Какая средняя ставка по ипотеке в Израиле в 2026 году?
По данным Банка Израиля, средневзвешенная ставка по новым жилищным кредитам в 2026 году составляет около 4,5–5 % по всем маршрутам вместе. Сильное дело резидента получает прайм 4,75 % − 0,7, то есть 4,05 %, фиксированную без привязки на 25 лет около 4,9 % и фиксированную с привязкой около 2,8 % + инфляция. Это порядки цифр на ноябрь 2026 года.
Снизится ли прайм в 2027 году?
Прайм равен учётной ставке Банка Израиля + 1,5 %. Учётная ставка — 3,25 % после снижения 1 сентября 2026 года (в октябре её сохранили), против 4,5 % большую часть 2025 года. Большинство аналитиков ожидают медленного снижения до 2,75–3 % в 2027 году при условии, что инфляция останется в целевом коридоре 1–3 %. Гарантий нет: в 2024 году ожидавшееся снижение так и не наступило.
Что сейчас выгоднее — фиксированная или плавающая?
Регулирование требует не меньше трети по фиксированной ставке. Дальше всё зависит от ваших планов: если вы рассчитываете погасить часть в течение пяти лет, логичен прайм (плавающая, без штрафа); если хотите гарантированный платёж на весь срок, фиксированная без привязки, даже под 5 %, остаётся единственным маршрутом без сюрпризов. В ноябре 2026 года, когда ожидается снижение учётной ставки, самый частый компромисс — 40 % фиксированная / 40 % прайм / 20 % с привязкой.
Одинаковы ли ставки во всех банках?
Нет. Маршруты одинаковые, но каждый банк устанавливает маржу в зависимости от текущего аппетита, потребности в объёме и вашего профиля. Между двумя банками разница на одном и том же деле обычно достигает 0,2–0,4 пункта по фиксированной и 0,3–0,5 пункта маржи по прайму. Отсюда смысл запрашивать три предложения.
Сколько действует предложение по ставке?
По директиве 451 Банка Израиля (в редакции 2017 года) принципиальное одобрение (ишур экрони) должно сохранять предложенные ставки 24 дня, если сведения заёмщика верны; 12 дней — минимум только для кредита, не требующего нового залога. Маршрут прайм тем временем следует решениям Банка Израиля при согласованной марже. После этого банк может пересмотреть ставки вверх или вниз. Если подписание назначено позже, попросите новое предложение за неделю до него.
Нерезиденты платят больше?
Да, обычно на 0,2–0,4 пункта по каждому маршруту, потому что банк не может обратить взыскание на доход за границей, а обработка дела обходится ему дороже. Нерезидент обычно получает P − 0,3…0,6 и фиксированную без привязки 5,0–5,5 %. К гражданам Израиля, живущим за границей, часто относятся как к резидентам.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Банк Израиля — учётная ставка, решения по денежно-кредитной политике
- Банк Израиля — ежемесячная статистика жилищных кредитов (средние ставки по маршрутам)
- Центральное статистическое бюро — индекс потребительских цен (мадад)
- Мизрахи-Тфахот — прайм и ориентировочная сетка маршрутов
- Коль Зхут — права заёмщика, стандартизированное предложение и срок его действия
- Банк Израиля, директива 451 — принципиальное одобрение: ставки 24 дня, минимум 12 дней без нового залога (2017)
- Ynet News — Банк Израиля снизил ставку до 3,25 % (1 сентября 2026)
- Trading Economics — Банк Израиля сохранил ставку 3,25 % (октябрь 2026)
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey, 30 лет фикс. 7,24 % (29 октября 2026)
- Moneyfacts — средняя 5-летняя фиксированная ставка достигла 6 % (5 октября 2026)
Сравните предложения нескольких банков
У вас на руках предложение банка или вы хотите сразу три? Русскоязычный ипотечный консультант разберёт ваше предложение, скажет, что можно выторговать, и подаст заявку в банки, которые на этой неделе в лучшей позиции.