Доверенность на покупку квартиры в Израиле

Коротко

Купить квартиру в Израиле, не приезжая, можно, выдав адвокату (или родственнику) специальную доверенность (ипуй коах): только на эту квартиру, с максимальной ценой, перечнем нужных действий и сроком. Вы подписываете её у нотариуса и ставите апостиль (Гаагская конвенция; в России, Украине и Казахстане — органы Минюста, в Германии — земельный суд, в США — округ и/или штат, в Великобритании — FCDO; 1–2 недели) либо в посольстве или консульстве Израиля (Москва, Минск, Астана, Берлин, Мюнхен, Нью-Йорк, Лондон, Торонто и другие; по записи, 1–3 недели). По ней адвокат подписывает договор, регистрирует хеарат азхара, подаёт декларацию мас рехиша и оформляет переход права в Табу. Для машканты банк, как правило, требует, чтобы кредитные документы вы подписали сами — у нотариуса или консула за границей, и доверенность для этого принимает редко. Доверенность, переводы и апостиль вместе стоят 2 000–6 000 ₪.

Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026

Нотариус + апостиль (США): $30–200
Нотариус + апостиль (Великобритания): £100–250
Консульство Израиля: ≈ $45–90 за подпись
Заверенный перевод: 300–800 ₪ за страницу
Обычная общая стоимость: 2 000–6 000 ₪
Рекомендуемый срок: 6–12 месяцев

Что такое ипуй коах

Ипуй коах (ייפוי כוח, доверенность, буквально «наделение полномочиями») — документ, которым вы уполномочиваете другое лицо совершать юридические действия от вашего имени. В сделках с недвижимостью земельный реестр требует, чтобы подпись доверителя была заверена: израильским адвокатом, если вы подписываете в Израиле, израильским нотариусом для некоторых документов, а если вы подписываете за границей — местным нотариусом, чья подпись, в свою очередь, подтверждена апостилем, или консулом Израиля, у которого за границей полномочия израильского нотариуса.

Доверенность проверят трое: адвокат продавца (или застройщик) перед подписанием договора, налоговое управление при подаче декларации и Табу при переходе права. Каждый проверяет, что подписанный документ укладывается в выданные полномочия. Слишком расплывчатую доверенность отклонят, слишком узкая заставит подписывать вторую. Поэтому её составляет тот адвокат, который будет ею пользоваться, и после того, как квартира выбрана. При покупке у застройщика доверенность должна охватывать и технические приложения и изменения к договору (см. Новостройки в Израиле: покупка квартиры у застройщика (каблан)).

Генеральная или специальная доверенность

Критерий	Генеральная доверенность (ипуй коах клали)	Специальная доверенность (ипуй коах меюхад)
Объём	Любые действия, любая недвижимость, без ограничения суммы	Одна конкретная квартира (участок, подучасток, адрес), максимальная цена, перечень действий
Требуемая форма	Нотариальная (израильский нотариус или консул; за границей — нотариус + апостиль и часто перевод)	Подпись, заверенная адвокатом, нотариусом или консулом; апостиль, если подписано за границей
Принимает ли Табу	Да, но проверяет строже и иногда просит свежее подтверждение	Да, это ожидаемый формат
Принимают ли банки для машканты	Редко	Тоже редко для подписания кредита; да — для вспомогательных шагов
Риск для вас	Высокий: доверенное лицо может продать, заложить, взять кредит	Ограничен тем, что написано
Когда использовать	Никогда для покупки; только в ситуациях зависимости (долгосрочная доверенность)	Любая покупка на расстоянии

Хорошая специальная доверенность на покупку содержит: ваши полные данные (паспорт и теудат зеут, если он у вас есть); данные доверенного лица; описание квартиры (номера блока «гуш» и участка «хелка», адрес); максимальную разрешённую цену; перечень действий (подписать договор и приложения, зарегистрировать хеарат азхара, подать и оплатить мас рехиша, получить ключи, подписать передаточный акт, открыть доверительный счёт и, если банк согласен, подписать кредитные документы и залог); срок; и пункт о передоверии (может ли доверенное лицо передать полномочия коллеге). Её составляют на иврите с параллельным русским или английским текстом — чтобы вы понимали, что подписываете, а нотариус в вашей стране согласился удостоверить подпись.

Где и как её подписать

Вариант 1: нотариус в России, Беларуси, Украине, Казахстане или Германии + апостиль

Вы подписываете доверенность у нотариуса, который удостоверяет вашу подпись, а затем на документ ставят апостиль, подтверждающий полномочия нотариуса. В России, Беларуси, Украине и Казахстане апостиль на нотариальные документы ставят органы юстиции (территориальные управления Минюста; в Казахстане заявление можно подать и через ЦОН или eGov), обычно за несколько рабочих дней. В Германии апостиль на документ немецкого нотариуса ставит председатель земельного суда (Landgericht) по месту нотариуса; многие нотариусы сами отправляют документ на апостиль. Все эти страны, как и Израиль, — участники Гаагской конвенции 1961 года: консульская легализация не нужна.

Нотариус в России, Украине или Казахстане работает с текстом на государственном языке, немецкий — на немецком. Поэтому попросите израильского адвоката подготовить двуязычную доверенность: иврит с русским (или украинским, немецким) текстом в параллельных колонках. Нотариус удостоверяет вашу подпись под понятным ему текстом, а в Израиле не нужен отдельный перевод. Если нотариус отказывается работать с частью документа на иврите, предупредите адвоката заранее: иногда проще подписать в консульстве.

Вариант 1б: нотариус в США + апостиль

Вы подписываете доверенность у notary public, который удостоверяет подпись (нужен простой acknowledgment, а не jurat). Затем ставится апостиль. Порядок зависит от штата: в Нью-Йорке подпись нотариуса сначала заверяет county clerk округа, где нотариус зарегистрирован (около $3), затем апостиль выдаёт Department of State штата Нью-Йорк ($10; в тот же день лично в Манхэттене или Олбани, 1–2 недели по почте). В большинстве других штатов апостиль на нотариальный документ напрямую выдаёт secretary of state за $5–20, от нескольких дней до двух недель. Посреднические службы (expediting services) проводят всю цепочку за $100–150, если вы не можете прийти лично. Израильский банк и Табу хотят видеть апостиль на нотариальном оригинале, а не на копии.

Вариант 1в: нотариус в Великобритании, Канаде или Австралии

В Великобритании подпись удостоверяет notary public (не solicitor, если он не является также нотариусом) за £60–150 за документ, затем Foreign, Commonwealth and Development Office ставит апостиль: около £45, 2–10 рабочих дней по почте или в тот же день через нотариуса, пользующегося премиальной услугой. Канада присоединилась к Гаагской конвенции 11 января 2024 года: апостиль выдаёт Global Affairs Canada или провинция (Ontario Official Documents Services, Британская Колумбия, Альберта, Квебек, Саскачеван) на документ, удостоверенный notary public или commissioner. В Австралии апостиль на нотариальный документ ставит Department of Foreign Affairs and Trade.

Вариант 2: посольство или консульство Израиля

У консула полномочия израильского нотариуса: доверенность, подписанная перед ним, действует в Израиле напрямую, без апостиля и без перевода, если она на иврите. Консульские отделы, которыми пользуются русскоязычные покупатели: посольства Израиля в Москве, Минске, Астане, Ташкенте, Баку, Тбилиси, Кишинёве и Берлине, генеральное консульство в Мюнхене; работа консульского отдела в Киеве зависит от ситуации с безопасностью — уточняйте заранее. Для живущих в Северной Америке и Австралии — Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Майами, Чикаго, Хьюстон, Атланта, Бостон, Сан-Франциско, Лондон, Торонто, Монреаль, Сидней. Запись онлайн, ожидание 1–3 недели в зависимости от сезона, обязательное личное присутствие с паспортом и, как правило, документ, подготовленный вашим израильским адвокатом. Консульство не заверяет неготовый документ: приходите с окончательным текстом.

Вариант 3: в Израиле, во время поездки

Если вы приезжаете смотреть квартиры, подпишите доверенность у своего адвоката до отъезда, даже если квартира ещё не выбрана: специальная доверенность может касаться «квартиры в Нетании по цене не выше X ₪», а конкретный объект указывается в приложении, подписанном на расстоянии. Это самый простой и дешёвый вариант.

При любом варианте Табу и банк требуют бумажный оригинал. Скан позволяет адвокату начать работу; оригинал должен прийти курьером с отслеживанием до подписания договора или быть передан в консульство, которое его перешлёт.

Сроки и стоимость

Порядок цифр, ноябрь 2026
Статья	Стоимость	Срок
Составление доверенности израильским адвокатом (часто входит в гонорар)	0–1 500 ₪	2–5 дней
Notary public в США: удостоверение подписи	$2–15 по тарифу штата за подпись; выездной нотариус $75–150 за визит	От того же дня до 1 недели
Апостиль в США (county clerk + secretary of state)	≈ $10–25, или $100–150 через посредника	В тот же день лично; 3–14 дней по почте
Notary public в Великобритании + апостиль FCDO	£60–150 + ≈ £45	1–2 недели
Консульство Израиля: заверение подписи	≈ $45–90 за подпись	1–3 недели до записи
Перевод, заверенный израильским нотариусом (если документ не на иврите)	300–800 ₪ за страницу	2–5 дней
Международная курьерская доставка оригинала	$40–90	3–7 дней
Подписание банковских документов за границей (нотариус + апостиль, два заёмщика, 10–20 страниц)	$200–700 / £250–600	1–2 недели
Обычный итог: доверенность + банковские документы + переводы	2 000–6 000 ₪	2–4 недели в целом

Счёт сильнее всего двигает перевод: документ, изначально составленный адвокатом на двух языках, почти полностью снимает эту статью. Тарифы нотариусов и госпошлины за апостиль в России, Украине, Казахстане и Германии отличаются от американских и британских, но порядок итоговой суммы тот же. Остальные расходы на покупку — в статье Расходы при покупке квартиры в Израиле: все платежи 2026.

Что банк принимает для машканты

Это удивляет больше всего. Израильские банки принимают доверенность почти для всего, кроме подписания самого кредита. Причина — правила «знай своего клиента» и закон о противодействии отмыванию денег: заёмщик должен лично подписать кредитный договор, договор залога и декларации о налоговом резидентстве (FATCA/CRS) перед лицом, уполномоченным проверить его личность.

Этап в банке	По доверенности?	Допустимая альтернатива
Заявка на предварительное одобрение (ишур экрони)	Да (адвокат или консультант)	—
Подача подтверждающих документов	Да	—
Открытие счёта	Часто да, со специальной доверенностью и видеоидентификацией	Видеозвонок с сотрудником банка; визит в отделение
Подписание кредитного договора и залога	Редко; некоторые банки принимают специальную нотариальную доверенность с указанием суммы и банка	Подписание за границей у нотариуса + апостиль или в консульстве; либо в отделении во время приезда
Декларации FATCA / CRS, анкета по отмыванию денег	Нет	Личная подпись, те же формы
Медицинская анкета для страхования жизни	Нет	Личная подпись, часто онлайн
Распоряжение о выдаче средств	Да, если это предусмотрено доверенностью	—

На практике банк отправляет вашему адвокату пакет кредитных документов; вы подписываете их у нотариуса в своей стране (каждая страница парафирована, подпись удостоверена), ставите апостиль и отправляете оригинал. Заложите две недели и сделайте это до срока в договоре, который зависит от кредита. Больше всего опыта с такими сделками у Мизрахи-Тфахот и Банка Иерусалима. Подробно о финансировании из-за границы — в статье Машканта для нерезидентов: ипотека в Израиле из-за границы; путь покупателя из США (консульство, FATCA, американские налоги) — в гиде покупка квартиры в Израиле из США, из Великобритании — в гиде покупка квартиры в Израиле из Великобритании.

Электронная подпись: что она позволяет, а что нет

В Израиле есть закон об электронной подписи и система онлайн-идентификации, и с 2020 года практика расширилась. Но в покупке недвижимости электронная подпись остаётся вспомогательной:

Принимается: соглашение о гонораре адвоката, договор с ипотечным консультантом, обмен проектами договора, страховая анкета, некоторые внутренние формы банка, декларация мас рехиша (адвокат подаёт её онлайн со своей смарт-картой).
Не принимается или не признаётся: договор купли-продажи у большинства контор (живая подпись перед адвокатом остаётся нормой и защищает вас в споре), сама доверенность (её заверяют при личном присутствии), передаточный акт в Табу, договор залога, декларации FATCA/CRS.
Не признаётся через границу: российская квалифицированная электронная подпись (через Госуслуги или удостоверяющий центр), украинская «Дія.Підпис», немецкая qualifizierte elektronische Signatur, американская подпись по ESIGN/UETA или удалённое онлайн-нотариальное действие (RON) не имеют в Израиле автоматической силы, а израильский сертификат нерезиденту без личного присутствия не выдают.

Вывод: в 2026 году инструментом покупки на расстоянии остаётся заверенная бумажная доверенность. Видеосвязь нужна для идентификации в банке и просмотров, а не для подписи.

Как открыть банковский счёт по доверенности

Для покупки без кредита израильский счёт не обязателен (адвокат может принять деньги на свой доверительный счёт и перечислить продавцу), но для машканты он необходим: с него списываются платежи. Три пути:

Лично, во время поездки: час в отделении, счёт открыт в тот же день, карты и онлайн-доступ — в течение недели. Самый простой вариант.
По специальной доверенности на адвоката: большинство банков принимают её для ограниченного «кредитного» счёта, с заверенными копиями ваших документов, подтверждением доходов и происхождения средств, а часто ещё и с вашей видеоидентификацией. Срок — 2–4 недели.
Через международные отделы (Леуми, Апоалим, Дисконт, Мизрахи): дистанционное открытие для нерезидентов, анкета на английском, видеоидентификация; иногда просят первоначальный взнос или минимальный оборот.

В любом случае происхождение средств проверяется до первого перевода: выписки, договор продажи квартиры, дарение, наследство. Подготовьте цепочку документов до открытия счёта. Деньги из России и Беларуси сейчас проверяют особенно строго, а часть российских банков отключена от SWIFT: заложите больше времени и заранее обсудите с банком маршрут перевода. Если вы налоговый резидент России, не забудьте уведомить ФНС об открытии счёта за рубежом. Подробнее — в статьях Нужен ли израильский банковский счёт, чтобы купить квартиру? и Как купить квартиру в Израиле из-за границы: доверенность, счёт, переводы.

Риски и меры защиты

Выдать доверенность — значит доверить человеку право распоряжаться суммой в сотни тысяч долларов. Инциденты редки, и почти всех можно избежать формулировками.

Риск	Защита
Слишком широкие полномочия (продать, заложить, взять кредит)	Специальная доверенность: конкретная квартира, максимальная цена, закрытый перечень действий, без права продавать или занимать сверх указанной суммы.
Доверенность без срока	Срок 6–12 месяцев; при необходимости — новая доверенность.
Передоверие постороннему	Передоверие только адвокатам той же конторы или запрет передоверия.
Все полномочия у одного человека	Разделить: адвокат подписывает документы, а родственник или вы сами одобряете каждый перевод; или доверенность на родственника под контролем адвоката.
Деньги уходят без контроля	Платежи идут с вашего счёта или с доверительного счёта адвоката по вашему письменному распоряжению на каждый взнос, никогда — со счёта, которым единолично распоряжается доверенное лицо.
Изменение обстоятельств (смерть, недееспособность доверителя)	Обычная доверенность прекращается; уже подписанные договоры остаются в силе. Сообщите наследникам о покупке.
Нужно отозвать доверенность	Отзыв в любой момент письменным уведомлением доверенному лицу с копией в Табу и банк; предусмотрите это в тексте.
Адвокат недоступен или в конфликте интересов	Проверить членство в коллегии и страховку; выбрать контору с несколькими адвокатами (критерии — в статье Как выбрать адвоката по недвижимости в Израиле: вопросы и тревожные сигналы); хранить копии всего.

Самая надёжная защита — не в тексте, а в выборе адвоката. Его роль, проверки и гонорар описаны в статье адвокат по недвижимости в Израиле.

Пошаговая процедура

Выбрать и нанять адвоката (неделя 0). Соглашение о гонораре, копия паспорта, данные о квартире, способ финансирования и вероятный банк. Адвокат скажет, какой формат доверенности этот банк принимает. Конторы, привыкшие к дистанционным сделкам, — в статьях Адвокат по недвижимости в Иерусалиме: гонорар, местные особенности, русскоязычные юристы и Адвокат по недвижимости в Тель-Авиве: гонорар, местные особенности, русскоязычные юристы.
Получить предварительное одобрение банка, если берёте кредит (недели 0–2), через консультанта или адвоката, доверенность не нужна.
Выбрать квартиру и провести проверки (недели 1–3): несах табу, разрешения, долги, залоги. Параллельно адвокат согласует договор. Ничего не подписывайте, особенно зихрон дварим, присланный маклером.
Получить двуязычную доверенность (неделя 3), прочитать её с адвокатом по видеосвязи, исправить, если какого-то полномочия не хватает или оно лишнее.
Подписать и заверить (недели 3–5): нотариус + апостиль или консульство. Если банк уже прислал кредитные документы, подпишите их одновременно.
Отправить оригиналы (неделя 5) курьером с отслеживанием; скан — сразу.
Договор подписывает адвокат (недели 5–6), аванс переводится с вашего счёта или доверительного счёта, хеарат азхара регистрируется в течение 7 дней, мас рехиша подаётся в течение 30 дней.
Платежи по графику, каждый — по вашему письменному распоряжению; кредит банк перечисляет напрямую продавцу.
Передача ключей доверенному лицу (обход по видео вместе с вами), справки об отсутствии долгов, затем регистрация в Табу на ваше имя (через 2–6 месяцев после подписания). Адвокат присылает обновлённый несах табу — это и есть доказательство, что вы собственник.

Этапы покупки в целом, со сроками каждого, — в гиде как купить квартиру в Израиле.

Пример с расчётом: семья из Нью-Йорка, 3-комнатная квартира в Нетании, машканта 50 %

Русскоязычная пара из Нью-Йорка (оба переехали в США из Харькова в 2000-х, израильского гражданства нет) покупает 3-комнатную квартиру на вторичке в Нетании, в Кирьят-Нордау, за 1 900 000 ₪, не прилетая на подписание. В августе они приезжали смотреть квартиры и открыли счёт в Мизрахи-Тфахот; сделку согласовали в октябре.

Покупка на расстоянии, 1 900 000 ₪, финансирование 50 %Специальная доверенность на адвоката, кредитные документы подписаны в Нью-Йорке

Неделя 0: наняты адвокат (0,75 % + НДС) и ипотечный консультант; предварительное одобрение Мизрахи на 950 000 ₪	Адвокат ≈ 16 800 ₪ с НДС; консультант 9 000 ₪
Неделя 2: проверки (Табу, разрешения, долги); согласован проект договора	Накладные расходы ≈ 800 ₪
Неделя 3: получена двуязычная доверенность, разобрана по видео, подписана у нотариуса в Манхэттене; заверение county clerk и апостиль Department of State штата Нью-Йорк через посредника	2 подписи + заверение + апостиль ≈ $180
Неделя 4: кредитные документы (18 страниц, два заёмщика) подписаны у выездного нотариуса, апостилированы	≈ $400
Неделя 4: оригиналы отправлены международным курьером	≈ $90
Неделя 5: договор подписан адвокатом; аванс 15 % переведён с израильского счёта; хеарат азхара зарегистрирована	285 000 ₪ + 160 ₪ сбор Табу
Неделя 6: подана декларация мас рехиша (нерезиденты, 8 %)	152 000 ₪, оплата в течение 60 дней
Неделя 10: оценка, страхование жизни оформлено онлайн, кредит перечислен продавцу	950 000 ₪; оценка 900 ₪
Неделя 12: перечислен остаток, ключи переданы адвокату, обход по видео	665 000 ₪
Стоимость покупки на расстоянии (доверенность, нотариус, апостиль, курьер, без адвоката)	≈ $670, то есть ≈ 2 100 ₪
Регистрация в Табу на их имена	5-й месяц; несах табу получен по почте

Что сыграло роль: счёт, открытый во время августовской поездки (две недели выигрыша), двуязычная доверенность (без перевода) и выбор посредника для цепочки апостиля в Нью-Йорке вместо отправки документов почтой в Олбани. Единственная задержка — десять дней, которые банку понадобились на проверку документов, подписанных за границей. Если бы они не приехали в августе, счёт открыли бы по доверенности с видеоидентификацией, это ещё три недели. Пара из Лондона прошла бы тот же путь с notary public и апостилем FCDO примерно за £350. Семья из Берлина — с немецким нотариусом и апостилем земельного суда, из Москвы или Алматы — с местным нотариусом, апостилем органов юстиции и доверенностью иврит–русский; дополнительное время в этом случае обычно уходит не на апостиль, а на проверку происхождения средств и маршрут перевода. Вариант совсем без поездки разобран в вопросе Можно ли купить квартиру в Израиле, не приезжая?.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в Израиле, ни разу не приехав?

Да. Договор купли-продажи, декларацию налога на покупку, регистрацию предупредительной записи и переход права в Табу может подписать ваш адвокат по заверенной специальной доверенности. Только машканта иногда требует вашего присутствия или подписания банковских документов у нотариуса за границей либо в консульстве. Многие приезжают один раз — посмотреть квартиру и открыть счёт, а всё остальное делают на расстоянии.

Доверенность должна быть на иврите?

Она должна быть понятна Табу, налоговому управлению и банку, то есть на иврите или двуязычной. Если вы подпишете у нотариуса текст только на русском или немецком, перед использованием понадобится перевод, заверенный израильским нотариусом (300–800 ₪ за страницу). Обычное решение — двуязычный документ (иврит–русский или иврит–английский), составленный израильским адвокатом и подписанный как есть.

Сколько действует доверенность?

Столько, сколько в ней написано: для покупки обычно 6–12 месяцев с возможностью продления. Если срок не указан, она действует до отзыва. Безотзывная доверенность (ипуй коах бильти хозер) — исключение, которое защищает третье лицо (банк, покупателя со стороны продавца); для собственной покупки вы её никогда не подписываете.

Что будет, если адвокат злоупотребит доверенностью?

Доверенность, ограниченная квартирой, максимальной ценой и перечнем действий, не позволяет выйти за эти рамки: Табу и банк проверяют объём полномочий. Адвокат несёт профессиональную ответственность, застрахован в обязательном порядке и рискует членством в коллегии. На практике риск снимается заранее — выбором адвоката и текстом доверенности, а не судом.

Можно ли выдать доверенность родственнику в Израиле, а не адвокату?

Да, это распространено: родитель или ребёнок, живущий в Израиле, подписывает от вашего имени, а адвокат готовит и проверяет документы. Так представительство и право подписи не сосредоточены в одних руках. Требования к форме те же; банк обычно предпочитает, чтобы доверенное лицо было также созаёмщиком или поручителем.

Достаточно ли апостиля для всех документов?

Для доверенности и нотариальных документов — да: Израиль, Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Германия, США, Великобритания, Канада (с января 2024 года) и Австралия — участники Гаагской конвенции 1961 года, и апостиль заменяет консульскую легализацию. Для справок о доходах, банковских выписок и удостоверений личности апостиль не нужен: банку достаточно копии, заверенной адвокатом или нотариусом (с переводом, если документ не на английском).

Как мы работаем

Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.

Источники

Покупка на расстоянии с адвокатом, который делает это каждую неделю

Русскоязычные адвокаты по недвижимости, привыкшие к нотариальным доверенностям, консульствам и подписанию банковских документов за границей. Напишите, где вы живёте, что покупаете и в какие сроки: мы передадим запрос конторе, которая ведёт такие сделки каждую неделю.

Доверенность на покупку квартиры в Израиле: как купить, не прилетая