Покупка квартиры в Израиле новым репатриантом: льготный налог, ипотека, сроки

Кто имеет право на ставку оле

Ставка оле — это льгота, предусмотренная пунктом 12 таканот мас рехиша (правил о налоге на покупку). Она не зависит от вашего прежнего гражданства и страны, из которой вы уезжаете: репатриант из Москвы, Киева, Алматы, Берлина или Нью-Йорка получает одно и то же. Одновременно должны выполняться четыре условия.

1. Статус репатрианта. У вас есть теудат оле (удостоверение репатрианта), выданное Министерством алии и интеграции (Мисрад а-Клита), или равнозначный статус: эзрах оле (гражданин-репатриант, родившийся за границей у родителей-израильтян), катин хозер (вернувшийся несовершеннолетний). Тошав хозер (израильтянин, вернувшийся после долгого проживания за границей) права на эту ставку не имеет.
2. Временное окно. Покупка подписана в период от одного года до даты алии, указанной в теудат оле, до семи лет после неё. Учитывается дата подписания договора купли-продажи (эскем мехира), а не передача ключей и не регистрация в Табу (земельном реестре).
3. Единственное жильё. После поправки от 15 августа 2024 года квартира должна быть единственным жильём покупателя в Израиле (дира яхида) и служить ему местом проживания. Оле, у которого уже есть квартира, должен продать её в течение 18 месяцев, чтобы сохранить ставку.
4. Период покупки. Расширенная шкала (0 %, затем 0,5 %) действует для договоров, подписанных с 15 августа 2024 по 15 января 2028 года. До этого периода и, если его не продлят, после него применяется старая шкала оле: 0,5 % примерно до 1,98 млн ₪, затем 5 %.

Важная деталь: льгота используется один раз. Оле, который потратил её на втором году на студию, не сможет применить её на шестом году к семейной квартире. Берегите её для покупки, которая того стоит, тем более что ниже 1 978 745 ₪ шкала резидента и так даёт 0 %.

Оле, резидент, нерезидент: шкалы 2026 года рядом

Налог на покупку считается по ступеням, как прогрессивный подоходный налог: каждая ставка применяется только к части цены внутри своей ступени. Пороги ниже заморожены до 15 января 2028 года Законом об экономической политике (хок а-хесдерим) на 2025–2026 годы.

Как читать таблицу: до 6 055 070 ₪ оле платит не больше 0,5 % с той части цены, которая превышает 1 978 745 ₪, — максимум 20 382 ₪. Выше 6 055 070 ₪ шкала оле совпадает со шкалой резидента. Полная шкала с особыми случаями (замена жилья, наследство, покупка на этапе строительства) — на странице мас рехиша 2026, а точную сумму покажет калькулятор.

Расчёты: четырёхкомнатная за 2,5 млн ₪ и пятикомнатная за 4 млн ₪

Чем дороже квартира, тем больше разрыв с резидентом: 18 000 ₪ при цене 2,5 млн ₪ и 85 000 ₪ при 4 млн ₪. По сравнению с нерезидентом разница огромна с первого шекеля. Поэтому семья, для которой алия — серьёзный план, подстраивает покупку под окно льготы, а не наоборот.

Покупка до алии: заплатить 8 %, потом вернуть

Многие хотят закрепить за собой квартиру ещё до переезда, особенно в новостройке, где сдача наступает через год-два после подписания. Сохранить льготу позволяют два механизма.

Ставка оле задним числом. Если договор подписан менее чем за год до даты алии, покупка попадает в окно. Но в день подписания теудат оле у вас ещё нет: налоговое управление считает вас нерезидентом и требует 8 %. На практике порядок такой.

1. При подписании адвокат в течение 30 дней подаёт декларацию о сделке, а вы в течение 60 дней платите налог нерезидента (на 2,5 млн ₪ — 200 000 ₪). Некоторые налоговые отделения соглашаются на частичную оплату под гарантию, если дело об алии уже открыто в Сохнуте; это предмет переговоров, а не право.
2. После алии, как только у вас на руках теудат оле и теудат зеут (удостоверение личности), адвокат подаёт заявление об исправлении оценки (бакашат тикун шума) в отдел налогообложения недвижимости (мисуй мекаркеин), приложив теудат оле, договор и декларацию о единственном жилье.
3. Возврат разницы обычно приходит через 2–4 месяца, с законными процентами и индексацией с даты оплаты. Заявление можно подать в течение четырёх лет после первоначальной оценки, но тянуть нет смысла.

Переквалификация в резиденты. Независимо от статуса оле, любой покупатель-нерезидент, который становится резидентом Израиля в течение двух лет после покупки и для которого эта квартира — единственное жильё, может попросить пересчитать налог по шкале единственного жилья резидента. Это запасной вариант, если алия состоялась больше чем через год после подписания: вернёте не всё (на 2,5 млн ₪ налог опустится до 20 538 ₪, а не до 2 606 ₪), но большую часть.

Покупка после алии: этапы по порядку

После приезда покупка идёт по обычной процедуре, но несколько административных шагов нужно сделать ещё до поиска квартиры: их потребуют и банк, и налоговое управление.

• Теудат оле и теудат зеут. Выдаются в аэропорту или в первые дни Министерством алии и интеграции и Министерством внутренних дел. Дата алии в них открывает семилетнее окно.
• Счёт в израильском банке. Без него не будет ни ипотеки, ни платежей продавцу. Банки открывают «счёт олим» по предъявлении теудат оле, часто с пониженными комиссиями в первый год. Откройте его до начала поисков.
• История доходов. Если вы работаете в Израиле, банк попросит 3–6 расчётных листков (тлушей маскорет). Если доход остаётся за границей, в течение одного-двух лет примут переведённые зарубежные документы. В любом случае соберите налоговые декларации или справки о доходах за два последних года из страны исхода.
• Израильский налоговый номер. Номер теудат зеут одновременно служит налоговым номером; адвокат указывает его в декларации о налоге на покупку.
• Адвокат, независимый от продавца. Как при любой покупке в Израиле, адвокат по недвижимости проверяет выписку из Табу, составляет договор и подаёт налоговую декларацию. Для оле он ещё и следит, чтобы в договоре были указаны статус и дата алии.

Оле, у которого уже есть счёт, документы и предварительное одобрение банка, покупает в те же сроки, что и резидент: 2–6 месяцев на вторичном рынке, в зависимости от графика платежей по договору.

Ипотека для репатрианта: до 75 %, но с необычным делом

Как только оле зарегистрирован (теудат зеут, адрес в Израиле, банковский счёт), банки относятся к нему как к резиденту: директива Банка Израиля разрешает финансировать до 75 % цены первого и единственного жилья, против фактических 50 % для нерезидента. На квартире за 2,5 млн ₪ это на 625 000 ₪ меньше собственных средств. Покупателю, у которого алия запланирована в течение двух лет, большинство банков уже дают 70–75 % по документам об алии, иногда с условием, что выдача состоится только после фактического приезда.

От давнего резидента оле отличается делом: нет израильской кредитной истории, доход часто ещё в долларах, евро или рублях, иногда удалённая работа на иностранного работодателя. У пяти крупных банков есть программы «ипотека для олим», рассчитанные именно на это: зарубежный доход принимают с дисконтом 10–20 %, документы — в переводе, работают консультанты, говорящие по-русски и по-английски. Ставки рыночные (прайм 4,75 % в ноябре 2026 года, фиксированная без привязки 4,8–5,5 %), с правилом, что не меньше трети кредита берётся по фиксированной ставке. Полные условия, развёрнутый пример и ловушки, характерные для репатриантов, — на странице ипотека для репатриантов; основы (прайм, индекс, маршруты) — в гиде по машканте.

Сначала снимать или покупать внутри окна: стратегия

Семь лет — долгий срок. Никто не заставляет покупать в первые полгода, и большинство консультантов советуют сначала год пожить на съёмной квартире: выбрать город, изучить районы, стабилизировать доход и научиться читать объявления (площадь брутто, этаж, мамад). Но против долгого ожидания говорят три вещи.

Распространённый компромисс: снимать в выбранном городе, на первом или втором году подписать покупку в новостройке с графиком 20/80 и въехать при сдаче. Вы получаете расширенную ставку, остаток финансируется, когда доход уже в шекелях, и у вас было время выбрать. Минусы — как у любой покупки у застройщика: часть остатка (не более 40 % цены) привязана к мададу (индексу стоимости строительства), а сроки сдачи срываются. Чтобы сравнить города и районы, загляните на страницы Иерусалима и Нетании с реальными ценами по районам.

Другие льготы репатрианта, помимо жилья

Жильё — лишь часть «корзины» репатрианта, и путать его с остальным не стоит. Сал клита (корзина абсорбции) — денежное пособие, которое Министерство алии и интеграции выплачивает в первые полгода; к покупке оно не привязано, и ни один банк не засчитает его как первый взнос. Десятилетняя налоговая льгота на доходы и прирост капитала из зарубежных источников касается подоходного налога, а не налога на покупку: на мас рехиша она не влияет, но важна для решения, сохранить или продать квартиру в стране исхода. Таможенные льготы на ввоз мебели и техники, бесплатный ульпан и помощь в оплате съёмного жилья (сиюа бе-схар дира) после окончания сал клита дополняют пакет. Об общей налоговой стороне алии (налоговое резидентство, десятилетняя льгота, соглашения об избежании двойного налогообложения) читайте на Shekel Guide.

Раньше для олим существовали «государственные ипотеки» (субсидированные кредиты Министерства строительства, закаут). Сегодня суммы — несколько десятков тысяч шекелей — несущественны по сравнению с ценой квартиры: запросите свидетельство о праве (теудат закаут), но не стройте на нём план финансирования.

Дорогие ошибки

• Покупка через компанию. Ставка оле — личная. Компания, даже на 100 % принадлежащая оле, платит 8 % с первого шекеля (дополнительное жильё) и вдобавок теряет доступ к финансированию 75 %. На 2,5 млн ₪ ошибка стоит почти 197 394 ₪.
• Два покупателя, один оле. Если в договоре есть супруг или родитель, который не является репатриантом, его доля облагается по его ставке: шкала единственного жилья резидента, если он живёт в Израиле, или 8 %, если он нерезидент. Покупка 50/50 с супругом-нерезидентом на 2,5 млн ₪ обойдётся примерно в 101 000 ₪ налога вместо 2 606 ₪. Адвокат может предложить другое распределение долей, но банк тоже смотрит, кто заёмщики: решите это до подписания.
• Подписать больше чем за год до алии. При 13 месяцах ставка оле потеряна; остаётся переквалификация в резиденты в течение двух лет, а она менее щедрая. Если алия в процессе, подгоняйте дату договора, а не дату сдачи.
• Потратить льготу на маленькую квартиру. Ниже 1 978 745 ₪ шкала резидента и так даёт 0 %. Заявить ставку оле на такую квартиру — значит израсходовать её впустую.
• Поверить в «скидку для олим» от застройщика. Некоторые кабланим (застройщики) рекламируют «цены для репатриантов» или обещают «взять налог на себя». Налог считает налоговое управление по вашему статусу, а не застройщик; скидка с цены — это просто скидка, о ней торгуются как о любой другой и сравнивают с ценой за м² в районе. Договор застройщика должен проверить ваш адвокат, а не адвокат застройщика.
• Забыть о стране, из которой уезжаете. Гражданин США продолжает декларировать мировой доход и может заплатить американский налог при будущей продаже. Налоговый резидент России, Украины, Казахстана или Германии, который покупает до отъезда, должен учитывать декларирование зарубежного счёта и имущества у себя дома, пока он остаётся там резидентом. Ни банк, ни застройщик вам об этом не скажут.

Полный бюджет сверх цены (адвокат 0,5–1 % + НДС, маклер 2 % + НДС, ипотечный консультант, оценка, банковские сборы) — в статье расходы при покупке квартиры; если покупаете удалённо, пока готовится алия, — покупка из-за границы.

Что изменится в 2027 и 2028 годах

Три даты, за которыми стоит следить. 15 января 2028 года: конец расширенной шкалы оле (0,5 % до 6 055 070 ₪) для договоров, подписанных после этой даты, если бюджет 2027–2028 её не продлит; по умолчанию останется старая шкала оле (0,5 %, затем 5 %) или шкала резидента — что выгоднее. 16 января 2028 года: конец заморозки порогов, после чего ступени снова начнут ежегодно индексироваться по индексу потребительских цен. Ставки: Банк Израиля снизил учётную ставку до 3,25 %; в 2027 году ожидается медленное снижение, которое увеличит сумму кредита, но не сдвинет налоговое окно. Оле, который колеблется между подписанием в конце 2027-го и в 2028 году, стоит подписать до 15 января 2028 года.

Частые вопросы

Читайте также