Какой первоначальный взнос нужен для покупки квартиры в Израиле?
Вопрос о взносе идёт раньше всех остальных: от него зависит, на какую цену можно рассчитывать. В Израиле ответ определяет ваш статус в глазах Банка Израиля и налогового управления, а не выбор банка. Ниже три ставки, расходы, которые к ним добавляются, и итог в шекелях на двух бюджетах.
Коротко
На ноябрь 2026 года минимальный первоначальный взнос для покупки в Израиле — 25 % цены для резидента, покупающего первое жильё (кредит ограничен Банком Израиля 75 %), 30 % при замене жилья (кредит 70 %) и 50 % для инвестора или нерезидента (кредит 50 %). Сверх взноса идут налог на покупку и расходы, которые банк никогда не финансирует: 4–6 % цены для резидента с единственным жильём и 11–13 % для нерезидента или инвестора (налог 8 % плюс 3–5 % расходов). На квартире за 2 млн ₪ резиденту с первым жильём нужно около 580 000 ₪ собственных средств, нерезиденту — около 1 240 000 ₪.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Резидент, первое жильё
- 25 %
- Замена жилья
- 30 %
- Инвестор или нерезидент
- 50 %
- Налог и расходы сверху
- 4–13 %
Три ставки взноса в зависимости от профиля
Пределы финансирования устанавливает Надзор за банками при Банке Израиля, а не каждый банк сам. Они применяются к меньшей из двух величин: цене в договоре и оценке шамая (лицензированного оценщика). Здесь нет ни льготных государственных программ с пониженным взносом, к которым привыкли покупатели в России или Казахстане, ни ипотечного страхования, которое позволило бы внести меньше.
| Профиль | Максимальный кредит | Минимальный взнос | Примечание |
|---|---|---|---|
| Резидент, первое жильё (дира яхида) | 75 % | 25 % | Самый выгодный профиль |
| Резидент, замена жилья | 70 % | 30 % | Старая квартира продаётся в течение 18 месяцев |
| Резидент, дополнительное жильё (инвестор) | 50 % | 50 % | Налог на покупку 8 % |
| Нерезидент | ≈ 50 % | ≈ 50 % | Политика риска банков, а не директива |
| Гражданин Израиля за границей или алия в течение 2 лет | 70–75 % | 25–30 % | Приравнивается к резиденту с первым жильём |
Нерезидент в директиве не упомянут: банки приравнивают его к инвестору и останавливаются на 50 %. Оле или гражданин, который переезжает, снова выходит на 70–75 %. Помимо предела, банк проверяет, чтобы ежемесячный платёж не превышал 35–40 % чистого дохода: при небольшом взносе и среднем доходе цену часто ограничивает именно эта вторая проверка, а не первая. Калькулятор машканты считает обе.
Расходы, которые добавляются к взносу
Ни одну из этих статей банк не финансирует. Они оплачиваются из собственных средств, сверх взноса.
- Мас рехиша (налог на покупку): 0 % до 1 978 745 ₪, затем 3,5 % и 5 % для резидента с единственным жильём; 8 % до 6 055 070 ₪ для инвестора или нерезидента. Именно эта строка определяет итог. Точная цифра — в калькуляторе мас рехиша.
- Адвокат: 0,5–1 % цены + 18 % НДС; при покупке у застройщика доля покупателя в расходах на адвоката застройщика ограничена примерно 5 500 ₪ + НДС.
- Маклер (агент по недвижимости): 2 % + НДС на вторичном рынке, часто удаётся договориться на 1–1,5 %; ничего при покупке новостройки напрямую у застройщика.
- Ипотечный консультант: 6 000–15 000 ₪ или 0,5–1 % суммы кредита.
- Банк: комиссия за открытие дела ≈ 0,25 % кредита (обсуждается), оценка 600–1 500 ₪. Никаких «баллов», комиссий за выдачу или страхования титула.
- Покупатель из-за границы: переводы, доверенность, апостиль — 2 000–6 000 ₪.
Подробно, построчно и с запасом для торга, — на странице Расходы при покупке квартиры в Израиле: все платежи 2026.
Сколько нужно собственных средств на 2 и 3 млн ₪
| Профиль | Квартира за 2 000 000 ₪ | Квартира за 3 000 000 ₪ |
|---|---|---|
| Резидент, первое жильё (взнос 25 %) | 500 000 + 744 + ≈ 80 000 = ≈ 581 000 ₪ | 750 000 + 45 538 + ≈ 114 000 = ≈ 910 000 ₪ |
| Резидент, замена жилья (взнос 30 %) | 600 000 + 744 + ≈ 80 000 = ≈ 681 000 ₪ | 900 000 + 45 538 + ≈ 114 000 = ≈ 1 060 000 ₪ |
| Резидент-инвестор (взнос 50 %) | 1 000 000 + 160 000 + ≈ 78 000 = ≈ 1 238 000 ₪ | 1 500 000 + 240 000 + ≈ 112 000 = ≈ 1 852 000 ₪ |
| Нерезидент (взнос 50 %) | 1 000 000 + 160 000 + ≈ 82 000 = ≈ 1 242 000 ₪ | 1 500 000 + 240 000 + ≈ 116 000 = ≈ 1 856 000 ₪ |
Полезнее читать в обратную сторону: с 600 000 ₪ собственных средств резидент, покупающий первое жильё, может рассчитывать на квартиру примерно за 2,05 млн ₪, нерезидент — примерно за 970 000 ₪. С 1,5 млн ₪ первый дотянется до 5 млн ₪, если позволяет доход, второй — до 2,4 млн ₪. Новый репатриант с налогом 0,5 % и кредитом 75 % почти не отличается от резидента: см. Покупка квартиры в Израиле новым репатриантом: налог, ипотека, сроки и ипотека для репатриантов.
Куда идёт взнос при подписании
Взнос не платят одной суммой. Договор купли-продажи (хескем мехира) задаёт график платежей, и его согласовывает ваш адвокат. Эскроу-компании или аккредитива, как в России, здесь нет: эту роль играют доверительные счета адвокатов.
- При подписании договора: первый платёж — 10–20 % цены банковским чеком или переводом, обычно на доверительный счёт адвоката продавца или напрямую продавцу. Сразу после этого ваш адвокат регистрирует в Табу хеарат азхара (предупредительную запись), которая блокирует любую другую продажу или залог квартиры. До этой регистрации деньги переводить нельзя.
- Промежуточные платежи: остаток взноса, часто одним-двумя траншами в течение 30–90 дней, пока банк завершает оформление машканты. Если на квартире у продавца есть ипотека, часть денег идёт прямо в его банк, чтобы снять залог.
- Передача ключей: банк выдаёт кредит против подписанных документов о передаче прав; последний платёж и ключи — одновременно. В новостройке график следует за ходом строительства, в 2025–2026 годах часто встречается 20/80.
Полная последовательность с проверками на каждом этапе — в гиде как купить квартиру в Израиле.
Как подтвердить происхождение средств
Банк и адвокат применяют закон о противодействии отмыванию денег: у каждого шекеля взноса должно быть документированное происхождение. Наёмному работнику достаточно выписок за три-шесть месяцев, если накопления росли постепенно. Для недавно поступившей крупной суммы нужен соответствующий документ: договор продажи квартиры, письмо о дарении, договор займа с родственниками, документы о наследстве, подтверждение закрытия брокерского счёта. Израильские банки не принимают наличные и деньги со счетов неустановленных третьих лиц, а перевод из некоторых стран — в том числе из России и Беларуси — запускает дополнительные проверки на несколько недель.
Покупателю из-за границы эффективнее всего подготовить этот пакет ещё до предварительного одобрения, на английском или с переводом, и проводить деньги через доверительный счёт адвоката или через валютного брокера, который сам передаёт израильскому банку подтверждение. Что важно для переводов из России, Украины и через третьи страны, разобрано в разделе о переводах статьи машканта для нерезидентов; остальная логистика на расстоянии — в статье можно ли купить квартиру, не приезжая.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру в Израиле с взносом 10 %?
Через банк — нет: Банк Израиля ограничивает кредит 75 % цены, поэтому минимум — 25 % взноса, а нерезидент на практике ограничен 50 %. Единственные варианты с 10–15 % — рассрочка застройщика при покупке новостройки (график 20/80, который оставляет два-три года, чтобы собрать остальное) и небанковские кредиторы по заметно более высоким ставкам.
Входят ли налог на покупку и расходы во взнос?
Нет. Взнос — это часть цены, которую не финансирует банк. Мас рехиша (налог на покупку), адвокат, маклер, консультант и комиссии банка идут сверху и машкантой никогда не покрываются. На 2 млн ₪ нерезиденту нужно 1 000 000 ₪ взноса плюс около 242 000 ₪ налога и расходов — итого 1,24 млн ₪ собственных средств.
Засчитывается ли во взнос подарок от родителей?
Да, это обычная ситуация. Банк попросит подписанное письмо о дарении (или нотариальный договор дарения — зависит от банка), где сказано, что сумма не является займом, и выписку дарителя, показывающую происхождение денег. Заём у родственников тоже принимают, но платежи по нему учитываются в отношении платежа к доходу.
Должен ли взнос уже лежать в шекелях на израильском счёте?
Для предварительного одобрения — нет, оно делается по зарубежным выпискам. Деньги должны быть доступны к датам платежей продавцу — международным переводом на доверительный счёт адвоката или на ваш израильский счёт. Закладывайте 3–7 дней на перевод и сравнивайте курс банка с курсом валютного брокера.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
Хватит ли вашего взноса на квартиру, которую вы присматриваете?
Русскоязычный ипотечный консультант посчитает, сколько вам дадут банки, а значит — какую максимальную цену позволяет ваш взнос. Укажите собственные средства, доход и город.