Калькулятор полной стоимости покупки квартиры в Израиле
Цена в объявлении — это только начало счёта. Введите цену, свой статус и способ покупки: калькулятор добавит мас рехиша по шкале 2026 года, адвоката, маклера, ипотечного консультанта, банк и расходы на покупку из-за границы, а потом покажет две цифры, которые решают всё: полную стоимость и сумму, которую нужно иметь на руках.
Коротко
При покупке в Израиле вы платите цену, плюс налог на покупку (мас рехиша) — 0 % до 1 978 745 ₪ для резидента с единственным жильём и 8 % с первого шекеля для нерезидента или инвестора; адвоката — 0,5–1 % + 18 % НДС; обычно маклера — 2 % + НДС; а если берёте кредит — ипотечного консультанта, оценку и банковские комиссии. На вторичной квартире за 2,8 млн ₪, купленной через маклера, это около 144 198 ₪ (5,1 %) для резидента и 344 841 ₪ (12,3 %) для нерезидента. Планировать нужно от собственных средств: первоначальный взнос плюс все расходы, потому что банк кредитует только цену. С потолками Банка Израиля (75, 70 или 50 % финансирования) это 844 198 ₪ для резидента и 1 744 841 ₪ для нерезидента.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Расходы, резидент, единственное жильё
- 3–6 %
- Расходы, нерезидент
- 11–13 %
- Мас рехиша, нерезидент
- 8 %
- Максимальное финансирование, единственное жильё
- 75 %
- Максимальное финансирование, нерезидент
- 50 %
- НДС на услуги
- 18 %
Посчитайте полный бюджет покупки
Значения по умолчанию — середины диапазонов, которые используются по всему сайту: адвокат 0,75 % + НДС, маклер 2 % + НДС, ипотечный консультант 10 000 ₪, оценка 1 000 ₪, комиссия банка 0,25 % от кредита с потолком 4 000 ₪ и 4 000 ₪ на доверенность, апостиль и переводы для покупателя за границей. Если у вас уже есть конкретное предложение, впишите его цифры. Введённую цену запомнят и другие калькуляторы сайта.
Расчёт по статьям
| Статья | Сумма |
|---|
Мас рехиша: официальная шкала 2026 года (заморожена до 15 января 2028). Адвокат: минимум 8 000 ₪ без НДС. Комиссия банка: 0,25 % от кредита с потолком 4 000 ₪, часто снижается на переговорах. Потолки финансирования Банка Израиля: 75 % (единственное жильё), 70 % (замена жилья), 50 % (инвестиция, нерезидент). Без ремонта, переезда и индексации при покупке на котловане.
Что входит в каждую строку
| Статья | Диапазон в 2026 году | Кто определяет |
|---|---|---|
| Налог на покупку (мас рехиша) | от 0 до 10 % по ступеням и статусу | Закон: шкала заморожена до 15 января 2028 |
| Ваш адвокат | 0,5–1 % от цены + НДС, минимум 8 000–12 000 ₪ | Договорённость, письменное предложение |
| Маклер (метавех) | по обычаю 2 % + НДС, часто удаётся договориться на 1–1,5 % | Подписанный заказ на посредничество |
| Адвокат застройщика (новостройка) | ≈ 5 500 ₪ + НДС или 0,5 %, если это меньше | Потолок по закону |
| Ипотечный консультант (йоэц машканта) | 6 000–15 000 ₪ или 0,5–1 % от кредита | Договорённость, чаще фиксированная сумма |
| Оценка (шамай) | 600–1 500 ₪ | Тариф оценщика |
| Комиссии банка | за открытие дела ≈ 0,25 % от кредита, с потолком в тарифах банков; регистрация залога — несколько сотен шекелей | Тариф банка, обсуждается |
| Покупка из-за границы | 2 000–6 000 ₪: доверенность, апостиль, заверенные переводы, курьер | Нотариус, переводчик |
| Конвертация валюты | 0,2–0,6 % у специализированного валютного сервиса, 0,5–1,5 % в обычном банке | Ваш банк или валютный брокер |
| Проверка квартиры, Табу, прочее | технический осмотр (бдек байт) 1 500–3 000 ₪; сборы Табу — несколько сотен шекелей | Инженер; тарифы земельного реестра |
Основной вес несут три строки. Налог на покупку зависит только от вашего статуса и цены: полная шкала и особые случаи (замена жилья, смешанные пары, переезд в течение двух лет) — на странице мас рехиша 2026. Маклеру в Израиле платит и покупатель, а не только продавец, и для многих, кто привык к другим правилам, это сюрприз: на квартире за 2,8 млн ₪ 2 % + НДС — это 66 080 ₪. А адвокат не опция: в израильской сделке нет нотариуса, который оформляет куплю-продажу, и всю юридическую работу делает адвокат (см. есть ли в Израиле нотариусы). Каждая статья подробно разобрана в статье расходы при покупке квартиры в Израиле.
Что калькулятор сознательно не учитывает: ремонт и обстановку (вторичку часто продают без кухни и встроенных шкафов), переезд, индексацию остатка при покупке на котловане и первые месяцы арноны и ваад байта. Это реальные деньги, но они зависят от ваших решений, а не от самой сделки.
Полная стоимость и собственные средства: две разные цифры
Полная стоимость — это цена плюс все расходы, то есть во что вам обходится квартира. Собственные средства (хон ацми) — полная стоимость минус кредит, то есть сколько денег должно реально лежать на израильском счёте, в шекелях, в нужные моменты. Именно на второй цифре срываются сделки. Банк кредитует долю от цены или от оценки, от меньшей из двух, но никогда не расходы, а Банк Израиля ограничивает эту долю в зависимости от профиля.
| Профиль | Максимальное финансирование | Минимальный взнос |
|---|---|---|
| Единственное жильё (первая покупка, оле, резидент) | 75 % | 25 % + расходы |
| Замена жилья (прежнее продаётся в течение 18 месяцев) | 70 % | 30 % + расходы |
| Инвестиция, второе жильё, любой нерезидент | 50 % | 50 % + расходы |
Потолок — это максимум, а не право: банк ещё проверяет, чтобы платёж не превышал примерно трети чистого дохода, и берёт за основу оценку, а не цену, если оценка ниже. Нерезиденту с доходом за границей часто дают 50 %, даже когда правила позволили бы больше. Взнос по профилям и пограничные случаи — в статье какой нужен первоначальный взнос, финансирование из-за границы — в статье машканта для нерезидентов.
Одна квартира за 2,8 млн ₪, пять разных покупателей
| Покупатель | Мас рехиша | Все расходы | Расходы / цена | Кредит | Собственные средства |
|---|---|---|---|---|---|
| Резидент, первое жильё (75 %) | 35 538 ₪ | 144 198 ₪ | 5,1 % | 2 100 000 ₪ | 844 198 ₪ |
| Резидент, меняет жильё (70 %) | 35 538 ₪ | 144 198 ₪ | 5,1 % | 1 960 000 ₪ | 984 198 ₪ |
| Новый репатриант (оле) (75 %) | 4 106 ₪ | 116 830 ₪ | 4,2 % | 2 100 000 ₪ | 816 830 ₪ |
| Резидент-инвестор (50 %) | 224 000 ₪ | 332 160 ₪ | 11,9 % | 1 400 000 ₪ | 1 732 160 ₪ |
| Нерезидент (50 %) | 224 000 ₪ | 344 841 ₪ | 12,3 % | 1 400 000 ₪ | 1 744 841 ₪ |
Между оле и нерезидентом нужная сумма собственных денег на одну и ту же квартиру почти удваивается: 816 830 ₪ против 1 744 841 ₪. Около 219 894 ₪ из этой разницы даёт налог на покупку, остальное — потолок финансирования. Поэтому те, кто готовится к алие, обычно подстраивают покупку под неё (см. покупка квартиры новым репатриантом), а нерезидент, ставший резидентом Израиля в течение двух лет, может вернуть разницу в налоге. Для ориентира: по данным ЦСБ, средняя сделка с 4-комнатной квартирой в начале 2026 года — около 2,9 млн ₪ в Нетании, 2,7 млн ₪ в Бат-Яме и 3,3 млн ₪ в Иерусалиме; цены по городам — в обзоре цены на квартиры в Израиле.
Пример: семья из Германии покупает квартиру в Нетании
| Цена | 2 800 000 ₪ |
| Мас рехиша, 8 % со всей цены | 224 000 ₪ |
| Адвокат 0,75 % + 18 % НДС | 24 780 ₪ |
| Маклер 2 % + 18 % НДС | 66 080 ₪ |
| Ипотечный консультант, оценка, комиссии банка | 14 800 ₪ |
| Доверенность, апостиль, переводы | 4 000 ₪ |
| Проверка квартиры, Табу, прочее | 2 500 ₪ |
| Конвертация 0,5 % на переведённые деньги | 8 681 ₪ |
| Полная стоимость (12,3 % сверх цены) | 3 144 841 ₪ |
| Машканта, 50 % | − 1 400 000 ₪ |
| Нужно перевести в Израиль | 1 744 841 ₪ |
| Ориентировочный платёж при 4,8 % на 25 лет | ≈ 8 022 ₪ / мес. |
Без ипотеки той же семье не понадобятся консультант, оценка и комиссии банка, но собрать придётся 3 136 967 ₪. Если договориться с маклером на 1,5 %, экономия составит около 16 600 ₪; конвертация через валютного брокера за 0,5 % вместо банковского перевода с маржой 1 % сбережёт ещё примерно 8 700 ₪. Но главный рычаг в другом: если один из родителей станет резидентом Израиля в течение двух лет после покупки и это единственное жильё семьи в Израиле, налог можно пересчитать по шкале «единственное жильё» — это возврат почти 188 500 ₪. Цены по районам — на странице Нетании, как организовать сделку на расстоянии — в статьях покупка из-за границы и доверенность для покупки на расстоянии.
Новостройка: другой бюджет
При покупке у застройщика (каблан) структура меняется. Маклера обычно нет: застройщик сам платит своему отделу продаж. Покупатель оплачивает долю гонорара адвоката застройщика, ограниченную законом примерно 5 500 ₪ + НДС (или 0,5 % от цены, если это меньше), и всё равно нанимает своего адвоката, который проверит договор застройщика. На 4-комнатной квартире за 3 317 000 ₪ — средняя цена 4-комнатной квартиры в Иерусалиме в начале 2026 года по данным ЦСБ — резидент, покупающий впервые, платит около 115 033 ₪ расходов (3,5 %) и должен иметь 944 283 ₪ собственных средств при машканте на 75 %, причём не сразу: графики платежей вроде 20/80 переносят основную часть цены на момент сдачи.
Чего калькулятор не видит в новостройке и что нужно добавить самостоятельно: индексацию неоплаченного остатка по индексу стоимости строительства (в последние годы 2–4 % в год), парковку и кладовку, которые продаются отдельно, подключение коммуникаций, доплаты за улучшения и аренду на время обычной задержки сдачи. Как это устроено — в статье новостройки: покупка у застройщика.
Когда деньги уходят со счёта
- До предложения. Технический осмотр и, если вы за границей, доверенность и апостиль: несколько тысяч шекелей, которые тратятся независимо от того, состоится ли покупка.
- При подписании договора (хеском мехира). Первый платёж — 10–20 % цены на вторичке (в новостройках 20 % — обычное дело), половина гонорара адвоката и комиссия маклера, которая причитается при подписании.
- В течение 60 дней после подписания. Мас рехиша: декларация — в течение 30 дней, оплата — в течение 60, часто ещё до выдачи машканты. Для нерезидента при цене 2 800 000 ₪ это 224 000 ₪, которые нужно иметь в шекелях на второй месяц.
- При подписании кредита. Ипотечный консультант, оценка, комиссия банка за открытие дела и регистрация залога.
- Остаток и ключи. Оставшаяся часть цены, частично из машканты, в обмен на ключи; остаток гонорара адвоката — при регистрации в Табу.
Для покупателя, чьи сбережения лежат за границей, порядок платежей важнее итоговой суммы: налог и первый платёж приходятся на время до того, как банк выдаст деньги. Планируйте переводы заранее и с учётом проверки происхождения средств (см. нужен ли израильский банковский счёт), а всю последовательность сделки ищите в гиде как купить квартиру в Израиле.
Пять ошибок в бюджете, которые мы видим чаще всего
- Рассчитывать, что банк профинансирует расходы. Он финансирует только долю цены. 12,3 % расходов у нерезидента оплачиваются своими деньгами.
- Считать по шкале резидента «по умолчанию». Гражданин Израиля, который живёт в Москве, Берлине или Нью-Йорке, для налоговой обычно нерезидент: 8 % с первого шекеля. Проверьте статус в калькуляторе мас рехиша, прежде чем смотреть объявления.
- Забывать про НДС. «2 %» маклеру — это 2,36 % к оплате; «1 %» адвокату — 1,18 %.
- Считать от цены, а не от оценки. Если оценщик (шамай) оценит квартиру ниже цены, кредит посчитают от меньшей суммы, и разницу придётся доплатить самим.
- Не учитывать первый год. Кухня и шкафы, кондиционеры, мебель: 50 000–150 000 ₪ для 4-комнатной квартиры. Это не расход по сделке, но деньги всё равно нужны.
Если вы ещё не решили, покупать ли вообще, сравните сценарий с арендой на десять лет в калькуляторе снимать или покупать; о налогах на доход от аренды и при продаже читайте на Shekel Guide — нашем сайте-партнёре о деньгах и налогах в Израиле (на английском). И осторожнее с ценой за метр: в израильских объявлениях указывают площадь брутто (см. площадь брутто и нетто).
Частые вопросы
Сколько собственных денег нужно, чтобы купить квартиру за 2,8 млн ₪ в Израиле?
При значениях калькулятора по умолчанию: около 844 198 ₪ для резидента, который покупает первое жильё с машкантой на 75 %, 816 830 ₪ для нового репатрианта и 1 744 841 ₪ для нерезидента, которому дают не больше 50 %. Разница складывается из двух вещей: 8 % мас рехиша с первого шекеля у нерезидента и более высокого первоначального взноса, который требуют потолки Банка Израиля.
Сколько процентов от цены закладывать на расходы?
Резиденту с единственным жильём — 3–6 % в зависимости от цены и от того, есть ли маклер; нерезиденту или инвестору — 11–13 %, из которых 8 % — налог на покупку. В новостройке, купленной напрямую у застройщика, маклера нет, и резидент часто укладывается в 3–4 % — до индексации остатка.
Гонорары в калькуляторе — с НДС или без?
Проценты адвоката и маклера вводятся без НДС, как их называют израильские специалисты; калькулятор сам добавляет НДС 18 % (действует с 1 января 2025 года) в итогах. Сумма ипотечного консультанта вводится с НДС. На мас рехиша и сборы Табу НДС не начисляется.
Можно ли взять налог или расходы в кредит?
Не в рамках машканты: банк даёт процент от цены или от оценки, от меньшей из двух сумм, а расходы оплачиваются из собственных средств. Поэтому калькулятор показывает собственные средства отдельно. Некоторые покупатели закрывают налог коротким потребительским кредитом под более высокий процент, пока не придут их деньги из-за границы.
Подходит ли калькулятор для покупки на котловане?
Да, для расходов при подписании: выберите «Новостройка у застройщика». Маклер исчезает, появляется доля гонорара адвоката застройщика с потолком по закону, а ваш собственный адвокат остаётся. Индексация неоплаченного остатка по индексу стоимости строительства, отдельно продаваемые парковка и кладовка, а также доплаты за улучшения не включены — добавьте их сами.
Показанный ежемесячный платёж — это реальное предложение банка?
Нет. Это порядок величины при 4,8 % на 25 лет, близко к средней ставке по новым ипотечным кредитам в 2026 году. Ваша смесь маслулим (прайм, фиксированная ставка, привязка к индексу), профиль и банк его изменят. Смесь можно проверить в калькуляторе машканты, а реальные предложения получить через ипотечного консультанта.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Налоговое управление Израиля — шкалы мас рехиша с 16 января 2025, заморожены до 15 января 2028
- Банк Израиля — ограничение доли финансирования жилищных кредитов (75 % / 70 % / 50 %), аналитическая записка и директива
- Банк Израиля — проект директивы о жилищном кредитовании, декабрь 2025 (потолки без изменений), по материалам Nadlan Center
- The Times of Israel — НДС вырос с 17 до 18 % с 1 января 2025
- Первый международный банк Израиля — опубликованный тариф комиссий по ипотеке (0,25 % за открытие дела, с потолком)
- Центральное статистическое бюро (ЦСБ) — средние цены квартир по городам и числу комнат, январь–март 2026 (таблица 2.2)
- Коль Зхут — посредничество в недвижимости: письменный заказ маклеру обязателен до просмотра
Превратить оценку в точный расчёт
Русскоязычный адвокат по недвижимости посчитает ваши реальные расходы (гонорар, мас рехиша по вашему статусу, регистрацию, доверенность), а ипотечный консультант подтвердит, сколько даст банк. Укажите цену, город и вашу ситуацию.