Купить квартиру в Израиле из-за границы: гид 2026

Коротко

Купить недвижимость в Израиле можно, не приезжая. Нужны адвокат на месте, доверенность (ипуй коах), подписанная у нотариуса с апостилем или в консульстве Израиля, и деньги с документально подтверждённым происхождением, чтобы пройти банковскую проверку против отмывания. Просмотры идут по видео; договор, налоговая декларация и даже машканта (ипотека) подписываются удалённо. Ни гражданство, ни религия значения не имеют (см. нужно ли быть евреем или гражданином Израиля, чтобы купить квартиру). Заложите 2 000–6 000 ₪ специфических расходов (доверенность, переводы, апостиль, курьеры) и на 2–4 недели больше, чем при покупке на месте.

Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026

Расходы, связанные с удалённой покупкой: 2–6 тыс. ₪
Дополнительное время: +2–4 недели
Удалённое открытие счёта: 1–3 недели
Машканта нерезидента: 50 %
Налог на покупку для нерезидента: 8 %
Порог FBAR (граждане США): 10 000 $

Доверенность: нотариальный ипуй коах, апостиль или консульство

Ипуй коах (доверенность) — документ, который позволяет израильскому адвокату подписывать вместо вас: зихрон дварим (протокол о намерениях), эскем мехира (договор купли-продажи), декларацию о налоге на покупку, банковские документы, акт передачи права в Табу. Без неё на расстоянии ничего не сделать. С ней — почти всё.

Действительной её делают три правила. Её составляет израильский адвокат на иврите с переводом на русский или английский, и в ней указаны конкретная квартира, максимальная цена и список действий: это ипуй коах нотарьони (нотариальная доверенность) с ограниченными полномочиями, а не чистый бланк. Её подписывают перед уполномоченным лицом: либо у нотариуса в стране проживания, после чего на документ ставят апостиль (в России — территориальное управление Минюста, в Германии — как правило, земельный суд; в США — государственный секретарь штата, где зарегистрирован нотариус, 10–50 $, от нескольких дней до трёх недель; в Великобритании — FCDO Legalisation Office, 30–45 £, 2–10 рабочих дней), либо в посольстве или консульстве Израиля (Москва, Берлин, Мюнхен, Нью-Йорк, Лондон, Торонто и другие города), которое заверяет подпись без апостиля, по записи и за несколько десятков долларов; работа консульских отделов зависит от обстановки, уточняйте запись заранее. Оригинал путешествует: Табу и банкам нужна бумага, а не скан. Заложите 3–5 дней на надёжную курьерскую доставку.

С 2021 года израильский адвокат, имеющий статус нотариуса, в некоторых случаях может заверить подпись по видео, но не каждый банк и не каждое отделение Табу принимают такой путь: проверьте, прежде чем на него рассчитывать. Полномочия, ограничения и пункты, на которых стоит настаивать, разобраны в статье Доверенность на покупку квартиры в Израиле: как купить, не прилетая.

Удалённое открытие счёта в израильском банке

Для покупки без кредита счёт не обязателен: деньги могут идти с вашего счёта за границей на доверительный счёт адвоката, а оттуда продавцу. Он становится необходимым, как только появляется машканта (платежи списываются с него), и очень полезен потом — для арноны, ваад байта, электричества и получения арендной платы.

Крупные банки открывают счета нерезидентам удалённо — по доверенности на адвоката или через видеоинтервью с сотрудником международного отдела, иногда и так и так. Обычный пакет: паспорт, второй документ, удостоверяющий личность, подтверждение адреса, декларация о налоговом резидентстве по CRS/FATCA с вашим налоговым номером (ИНН в России или Украине, Steuer-ID в Германии, SSN или ITIN в США), подтверждение занятости и дохода и первое объяснение происхождения денег, которые пройдут по счёту. Срок: 1–3 недели; в отделении во время поездки в Израиль счёт открывают в тот же день. Граждане США подписывают W-9 и должны учитывать, что банк сообщит о счёте по FATCA. Владельцам российских и белорусских паспортов часть банков задаёт больше вопросов или просит расширенный пакет документов; иногда помогает вид на жительство в третьей стране.

Мизрахи-Тфахот и Банк Иерусалима больше других привыкли к делам иностранных нерезидентов; у Леуми, Апоалим и Дисконта есть международные отделы в Тель-Авиве. Обслуживание счёта нерезидента обходится в 20–40 ₪ в месяц, при машканте это часто удаётся снизить до нуля. Нужен ли он вам вообще — в статье Нужен ли израильский банковский счёт, чтобы купить квартиру?.

Переводы и проверка против отмывания денег

Именно на этом этапе удалённая покупка срывается чаще всего — не из-за суммы, а из-за бумаг. Израильские банки строго применяют правила против отмывания: каждый значимый входящий перевод (на практике от 50 000 ₪) должен быть привязан к понятному источнику. Сбережения: выписки за 6–12 месяцев. Продажа квартиры: договор купли-продажи и подтверждение расчёта. Дарение: договор или письмо о дарении (для дарителя из США — ещё и форма 709, если подарок превышает годовой лимит). Наследство: свидетельство о праве на наследство. Семейный заём: письменный договор. Взнос, прошедший через три счёта без объяснений, задерживает дело на несколько недель. Деньги, проходящие через третью страну (Казахстан, Армения, Кипр, ОАЭ), сопровождайте выписками по промежуточному счёту на ваше имя.

Три способа перевести деньги на первый взнос в 440 000 $ (≈ 1,4 млн ₪ по курсу около 3,17 ₪ за доллар на 3 ноября 2026 года).
Канал	Обычная стоимость	Срок	На что обратить внимание
Банковский перевод SWIFT с конвертацией в банке-получателе	маржа 0,5–1,5 % на курсе + 30–60 $ комиссии	2–4 дня	Самый простой и самый дорогой. Применённый курс вы узнаёте только по факту зачисления.
Специализированный валютный брокер	маржа 0,2–0,6 %, низкие фиксированные сборы	1–3 дня	Позволяет зафиксировать форвардный курс на будущие платежи. Проверьте, что брокер лицензирован в вашей стране (BaFin в Германии, FCA в Великобритании, FinCEN в США).
Перевод в долларах или евро на валютный счёт в Израиле с поэтапной конвертацией	банковские сборы + израильская маржа на курсе 0,3–0,8 %	2–4 дня, затем мгновенно	Удобно, если по договору несколько платежей и вы хотите усреднить курс.

Главный риск — валютный: между подписанием договора и окончательным расчётом доллар или евро может сдвинуться к шекелю на 3–5 %. На 440 000 $ это 13 000–22 000 $. Форвардный контракт с брокером фиксирует курс для каждого известного платежа. Особенности переводов из России, Украины и Беларуси подробно описаны на странице машканта для нерезидентов.

Поиск, просмотры и переговоры на расстоянии

Удалённый поиск работает, если принять три ограничения. Во-первых, узкий периметр: один-два города, два-три района, общий бюджет, в который заложены 10–12 % расходов нерезидента. Цены по районам — на страницах Иерусалима и Нетании. Во-вторых, местный помощник: маклер, который согласен проводить живые видеопросмотры, а не присылать смонтированные ролики, и пришлёт несах Табу (выписку из реестра), план квартиры и протокол последнего собрания домового комитета. В-третьих, независимая проверка: на вторичном рынке технический инспектор (бдек байт, 1 500–3 000 ₪) заменит ваши глаза — сырость, электрика, сантехника, состояние дома.

В новостройке проблема обратная: смотреть нечего, и всё решают договор застройщика (каблана) и гарантии по закону о продаже (хок а-мехер). Удалённый покупатель здесь в менее невыгодном положении (см. покупка квартиры у застройщика), если его адвокат хорошо знает такие договоры.

Переговоры идут через маклера, затем через адвокатов. У покупателя из-за границы есть козырь: чистое дело (предварительное одобрение банка, деньги в наличии, готовая доверенность), позволяющее быстро подписать. Есть и минус: продавцы предпочитают покупателя, который рядом. Компенсируйте это скоростью и адвокатом, который отвечает в тот же день.

Удалённое подписание договора и машканты

Зихрон дварим и эскем мехира. Подписывает адвокат по доверенности, после того как вы одобрили текст по электронной почте. Задаток (10–20 %) идёт с вашего зарубежного счёта на доверительный счёт адвоката, который передаёт его продавцу только после регистрации в Табу хеарат азхара (предупредительной записи) на ваше имя.
Декларация о налоге на покупку. Адвокат подаёт её онлайн в течение 30 дней и подписывает по доверенности. Оплата (8 % цены для нерезидента, 224 000 ₪ на 2,8 млн ₪; ступени объяснены в статье Налог на покупку недвижимости в Израиле для иностранцев) вносится в течение 60 дней с израильского счёта или международным переводом на счёт налогового управления. Сумму посчитает калькулятор.
Машканта (ипотека). Дело подаётся удалённо, оценка проводится на месте, затем окончательное предложение и подписание кредитных документов: в консульстве Израиля, у местного нотариуса с апостилем или по специальной доверенности, если банк её принимает (не все). Страхование жизни и строения оформляется онлайн. Весь процесс, банк за банком, — на странице машканта для нерезидентов. Те, кто не хочет иметь дела с израильским банком, могут взять кредит под залог своей недвижимости дома и купить за наличные (в Европе и США это бывает дешевле, в России и Украине обычно дороже).
Ключи и регистрация в Табу. Адвокат получает ключи в обмен на окончательный расчёт, проводит осмотр с маклером или представителем и подаёт акт передачи права. Регистрация на ваше имя — через несколько недель или месяцев.

Налоги в стране проживания: что меняет покупка

Сама покупка в Израиле редко создаёт обязанность что-то декларировать в момент сделки. Исключение почти везде одно — израильский банковский счёт. Дальше каждый год возвращаются три темы. Для покупателя, который ведёт сделку удалённо, важнее всего выбор адвоката: см. Как выбрать адвоката по недвижимости в Израиле: вопросы и тревожные сигналы.

Зарубежный счёт. Налоговый резидент России обязан уведомить налоговую об открытии счёта за рубежом и ежегодно отчитываться о движении средств по нему (с исключениями по порогам). Гражданин США декларирует счёт в FBAR (FinCEN Form 114), когда совокупный остаток на зарубежных счетах в какой-то момент года превышает 10 000 $ (штрафы от 10 000 $ за неумышленное нарушение), и в форме 8938 по FATCA сверх 50 000 $ (одинокий, живущий в США) или 200 000 $ (живущий за границей). Сама квартира ни в одной из этих форм не указывается. Американским покупателям посвящена отдельная страница — покупка квартиры в Израиле из США, британским — покупка квартиры в Израиле из Великобритании.
Нет налога на владение. Ни Россия, ни Германия, ни США, ни Великобритания не облагают налогом само владение жильём за границей. Ежегодная отчётность по имуществу встречается редко: например, в Канаде форма T1135 подаётся, если стоимость зарубежного имущества для получения дохода превышает 100 000 CAD.
Доход от аренды. Сначала облагается в Израиле (освобождение до ≈ 5 650 ₪ в месяц в 2026 году, или фиксированные 10 % без вычетов, или общий режим), затем декларируется дома: в России — в декларации 3-НДФЛ с зачётом израильского налога по соглашению об избежании двойного налогообложения; в Германии и Украине — в годовой декларации с учётом соглашения с Израилем; в США — в Schedule E к форме 1040 с зачётом по форме 1116; в Великобритании — на зарубежных страницах (SA106) self-assessment. На практике израильская аренда редко облагается дважды, но может повысить вашу ставку дома.
Прирост стоимости при продаже. Облагается в Израиле (мас шевах, 25 % с реальной прибыли, с освобождениями для единственного жилья, на определённых условиях доступными и нерезидентам), затем дома по соглашению — снова с зачётом. Учитывайте и валютный эффект: прибыль в шекелях может оказаться больше или меньше в долларах, евро или рублях в зависимости от курса между покупкой и продажей.

Правила по странам, соглашения и формы — на Shekel Guide, нашем сайте о деньгах и налогах в Израиле (на английском и французском).

Управление квартирой после покупки из-за границы

Квартира в Израиле ежемесячно приносит счета: арнона (муниципальный налог на недвижимость, 300–900 ₪ в месяц за четырёхкомнатную в зависимости от города и зоны), ваад байт (взносы домового комитета, 150–600 ₪, больше при лифте и консьерже), вода, электричество, газ и страхование строения. Всё оплачивается прямым дебетом с израильского счёта или картой онлайн. Если квартира стоит пустой, муниципалитет по заявлению может дать скидку на арнону — в большинстве городов максимум на шесть месяцев.

Если вы её сдаёте, управляющий берёт 5–10 % арендной платы (до 15–20 % при краткосрочной аренде): находит жильца, готовит договор, собирает оплату, занимается ремонтом и общением с ваад байтом. Стандартный израильский договор аренды заключается на год с продлением, под банковскую гарантию или гарантийный чек жильца. О налогах на аренду и удалённом управлении — в разделе инвестиции и сдача в аренду.

Держите в актуальном состоянии два документа: доверенность (для будущих бумаг, перепродажи или машканты) и контактное лицо на месте, известное домовому комитету. Квартира без местного контакта копит непрочитанную почту и штрафы.

Расчёт на примере: семья из Нью-Джерси покупает в Нетании, не приезжая

Новая четырёхкомнатная, сданная, Кирьят а-Шарон, 2 800 000 ₪Русскоязычная семья, переехавшая в США из Харькова; нерезиденты, машканта 50 %, покупка полностью удалённо

Цена	2 800 000 ₪
Налог на покупку (8 %)	224 000 ₪
Адвокат (0,75 % + 18 % НДС)	≈ 24 800 ₪
Маклер (2 % + НДС)	≈ 66 100 ₪
Ипотечный консультант, оценка, банковские сборы	≈ 15 000 ₪
Доверенность, нотариус, апостиль, переводы, курьеры	≈ 4 500 ₪
Удалённая техническая проверка (бдек байт)	≈ 2 000 ₪
Валюта: 0,4 % через брокера на 1 736 000 ₪ перевода	≈ 7 000 ₪ (против ≈ 17 000 ₪ через банк)
Итого стоимость	≈ 3 143 000 ₪ (+ 12,3 %)
Машканта 1 400 000 ₪ на 25 лет	≈ 7 900 ₪ / месяц
Собственные средства, переведённые из США	≈ 1 743 000 ₪ (≈ 550 000 $)

Фактический календарь: доверенность подписана в консульстве Израиля в Нью-Йорке на 1-й неделе, счёт в Мизрахи-Тфахот открыт по видео на 3-й, договор подписан адвокатом на 5-й, налог на покупку оплачен на 12-й, банк выдал кредит и ключи переданы на 16-й неделе. Семья приехала один раз — через два месяца после получения ключей, чтобы обставить квартиру. Та же схема работает из Германии, Казахстана или России, с поправкой на консульство, апостиль и более долгую проверку происхождения средств.

Частые вопросы

Нужно ли хотя бы раз приехать в Израиль, чтобы купить квартиру?

Нет. По нотариальной доверенности с апостилем или доверенности, подписанной в консульстве Израиля, адвокат подписывает договор, налоговые документы и акт передачи права. Банки тоже принимают удалённое подписание кредитных документов — часто в консульстве или у местного нотариуса. Многие покупатели приезжают один раз — на просмотры или за ключами, — но по собственному желанию, а не по необходимости.

Действует ли в Израиле доверенность, подписанная в России, Германии или США?

Да, если она подписана у нотариуса и затем апостилирована (Гаагская конвенция 1961 года, участники которой — Израиль, Россия, Украина, Казахстан, Германия, США, Великобритания и многие другие страны). В России апостиль на нотариальные документы ставит территориальное управление Минюста, в Германии — как правило, председатель земельного суда (Landgericht), в США — государственный секретарь штата, где зарегистрирован нотариус, в Великобритании — FCDO Legalisation Office. Доверенность, подписанная перед консулом Израиля, апостиля не требует. Текст должен составить или перевести на иврит израильский адвокат: типовой бланк доверенности на русском или английском в Табу не примут.

Сколько стоят доверенность, переводы и апостиль?

Закладывайте всего 2 000–6 000 ₪: составление адвокатом (часто входит в его гонорар), нотариус (в США 5–25 $ за подпись, в Великобритании 60–150 £ за документ; в России и Германии — по местному тарифу), апостиль (10–50 $ или 30–45 £), заверенные переводы документов о доходах (30–80 $ за страницу) и курьерская доставка оригиналов.

Можно ли открыть счёт в израильском банке, не приезжая?

Да, в большинстве крупных банков (Мизрахи-Тфахот, Леуми, Апоалим, Дисконт, Банк Иерусалима) — по доверенности на адвоката или через видеоинтервью с проверкой личности, за 1–3 недели. Банки просят паспорт, подтверждение адреса, декларацию о налоговом резидентстве (W-9 по FATCA для граждан США, CRS для всех остальных) и происхождение средств. Счёт обязателен, только если вы берёте машканту.

Как израильский банк проверяет происхождение денег?

Каждый входящий перевод должен быть подкреплён документом: выписками, подтверждающими сбережения, договором продажи квартиры, договором дарения, свидетельством о праве на наследство, письменным договором займа в семье. Перевод свыше 50 000 ₪ без документов задерживается до их получения — это может занять недели и сорвать срок платежа по договору. Для денег из России и Беларуси проверка обычно строже и дольше. Подготовьте пакет до первого перевода.

Что нужно задекларировать дома после покупки в Израиле?

Зависит от страны. Налоговый резидент России уведомляет налоговую об открытии счёта за рубежом и отчитывается о движении средств, а доход от аренды декларирует в 3-НДФЛ с зачётом израильского налога по соглашению Россия–Израиль. Гражданин США декларирует израильский счёт в FBAR (FinCEN Form 114), если совокупный остаток на зарубежных счетах превышает 10 000 $, и в форме 8938 сверх порогов FATCA; саму квартиру не декларируют, а аренду указывают в Schedule E с зачётом налога по соглашению США–Израиль. В Германии и Украине доход от аренды тоже декларируется дома с учётом соглашения с Израилем.

Как мы работаем

Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.

Источники

Адвокат на месте, чтобы купить, не прилетая

Доверенность на иврите и русском, проверка права собственности, договор, налог, регистрация: русскоязычный адвокат по недвижимости, привыкший к удалённым сделкам, представляет вас от первого документа до ключей. Расскажите, на каком вы этапе.

Как купить квартиру в Израиле из-за границы: доверенность, счёт, переводы, просмотры