Может ли нерезидент получить ипотеку (машканту) в Израиле?
Вы живёте в Берлине, Нью-Йорке или Алматы и хотите профинансировать часть покупки в Израиле, а не платить всё наличными. Это возможно и вполне обычно. Всё главное укладывается в несколько цифр: 50 % цены, израильский банковский счёт, переведённые подтверждения дохода и месяц-два на оформление.
Коротко
Да. Все крупные израильские банки кредитуют покупателей, живущих за границей, без требований к гражданству. На практике нерезидент получает до 50 % цены на срок не больше 30 лет под доход в евро, долларах или другой валюте. Гражданин Израиля, живущий за границей, или покупатель, чья алия запланирована в течение двух лет, выходит на 70–75 %. Понадобятся израильский банковский счёт, переведённые документы, страхование жизни и 4–8 недель.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Финансирование нерезидента
- 50 %
- Гражданин или алия за 2 года
- 70–75 %
- Прайм
- 4,75 %
- Предельная доля платежа в доходе
- 35–40 %
- Обычный срок оформления
- 4–8 недель
- Максимальный срок кредита
- 30 лет
Сколько даёт банк в зависимости от профиля
Банк Израиля устанавливает пределы доли финансирования для резидентов: 75 % на первое жильё, 70 % при замене жилья, 50 % для инвестора. Нерезидент в директиве не упомянут. Банки из осторожности приравнивают его к инвестору — отсюда практический потолок 50 %. Это не запрет закона, а политика риска, и её обсуждают по каждому делу. Новый репатриант, напротив, с момента приезда считается резидентом: см. ипотека для репатриантов. А 50 % взноса идут сверх расходов: сколько всего нужно собрать, считаем в статье какой нужен первоначальный взнос.
| Профиль покупателя | Финансирование | Почему |
|---|---|---|
| Иностранец-нерезидент без связи с Израилем | ≈ 50 % | Приравнивается к инвестору; банк не может обратить взыскание на ваш доход за границей |
| Гражданин Израиля за границей, единственное жильё в Израиле | до 75 % | Приравнивается к резиденту, покупающему первое жильё |
| Алия запланирована в течение 2 лет (дело в Сохнуте, консульстве или Министерстве алии и интеграции) | до 75 % | Некоторые банки требуют, чтобы алия состоялась до выдачи |
| Нерезидент, у которого уже есть квартира в Израиле | 50 % | Дополнительное жильё, как у резидента-инвестора |
Сумма считается от меньшей из двух величин: цены в договоре и оценки банка (шамай, лицензированный оценщик). Затем банк проверяет платёжеспособность: ежемесячный платёж не должен превышать 35–40 % чистого дохода, причём доход берётся уже после валютного дисконта.
Что требуют банки
Дело нерезидента толще, чем у резидента, потому что банк сам ничего проверить не может. Он просит:
- Стабильный и подтверждённый доход: три последних расчётных листа и налоговые документы за два года для наёмного работника (в России — справка о доходах и суммах налога, бывшая 2-НДФЛ, в Германии — Lohnsteuerbescheinigung и Steuerbescheid, в США — 1040 и W-2); для самозанятого или предпринимателя — отчётность и декларации за два-три года плюс письмо бухгалтера. Английский принимают все крупные банки, для документов на других языках нужен заверенный перевод.
- Прослеживаемый взнос: выписки за три-шесть месяцев и документ на каждый источник (накопления, продажа квартиры, дарение с договором дарения, заём у родственников с договором). Это правило противодействия отмыванию денег, и применяют его строго; для денег из России и Беларуси проверка обычно дольше.
- Израильский банковский счёт, с которого списываются платежи. В большинстве банков он открывается удалённо — по доверенности или по видеосвязи. См. Нужен ли израильский банковский счёт, чтобы купить квартиру?.
- Страхование жизни (битуах хаим) на остаток долга и страхование строения (битуах мивне). После 60 лет или с медицинской историей в страховании жизни могут отказать или поднять премию: заполняйте анкету здоровья одновременно с заявкой на кредит.
- Подходящий возраст: большинство банков хотят, чтобы кредит был погашен до 75 или 80 лет. В 55 лет срок сокращается до 20–25 лет, и платёж растёт.
Как это происходит, по шагам
- Предварительное одобрение (ишур экрони) — ещё до поиска. По вашим документам банк называет сумму, которую готов дать. Бесплатно, обычно действует 24 дня, продлевается. Срок: 2–10 дней.
- Открытие израильского счёта. 1–3 недели удалённо, одно утро — лично.
- Подписание договора купли-продажи с условием о финансировании, которое пишет ваш адвокат.
- Оценка шамаем, которого назначает банк, за ваш счёт (600–1 500 ₪). Неделя.
- Окончательное предложение и подписание кредитных документов — в отделении, в консульстве или у нотариуса за границей с апостилем. Оформление страховок. 1–3 недели.
- Выдача: деньги идут напрямую продавцу или застройщику по графику. Банк регистрирует залог в Табу.
Подробная версия — со сравнением банков и точным перечнем документов — в статье машканта для нерезидентов.
Сколько это стоит: ставки и маршруты
Маршруты (маслулим) те же, что и у резидента: прайм (плавающая ставка, следует за учётной ставкой Банка Израиля — 3,25 % в ноябре 2026 года, прайм 4,75 %), фиксированная без привязки, фиксированная с привязкой к индексу (мадад, индекс потребительских цен), переменная раз в пять лет. Не меньше трети кредита должно быть по фиксированной ставке. Отличие для нерезидента — в марже: на 0,2–0,4 пункта выше.
| Маршрут | Резидент, сильное дело | Нерезидент |
|---|---|---|
| Прайм | P − 0,7…0,9 % | P − 0,3…0,6 % |
| Фиксированная без привязки, 25 лет | 4,8–5,1 % | 5,0–5,5 % |
| Фиксированная с привязкой к индексу, 25 лет | 2,6–3,0 % + индекс | 2,9–3,3 % + индекс |
Если доход в евро, долларах или другой валюте, отдавайте предпочтение фиксированной части без привязки: валютный риск вы уже несёте, незачем добавлять к нему риск ставки и инфляции. В отличие от ипотеки в Германии или России, где кредит обычно берут по одной ставке, в Израиле нормой считается смесь маршрутов. Сопутствующие расходы: комиссия за открытие дела ≈ 0,25 % кредита (обсуждается), оценка и, если вы к нему обращаетесь, консультант — 6 000–15 000 ₪ или 0,5–1 % суммы кредита.
Распределение по маршрутам
Прайм (плавающая)
Фиксированная без привязки
Фиксированная с привязкой к индексу
Правила Банка Израиля: не менее трети кредита по фиксированной ставке, не более двух третей по прайму. Калькулятор корректирует ползунки соответственно.
- Погашенный основной долг—
- Проценты—
- Прайм (плавающая) · Фиксированная без привязки · Фиксированная с привязкой к индексу—
Ориентировочные ставки на ноябрь 2026 г. (учётная ставка 3,25 %, прайм 4,75 %). Индексируемый маршрут рассчитан при постоянной инфляции; в реальности платёж и остаток долга меняются вместе с индексом. Банки применяют разные надбавки в зависимости от профиля и города: реальное предложение может отличаться на ±0,5 пункта.
Расчёт: IT-специалист из Берлина, 3 комнаты в Иерусалиме
| Первоначальный взнос (50 %) | 1 200 000 ₪ (≈ 338 000 €) |
| Мас рехиша (8 %) | 192 000 ₪ |
| Адвокат, маклер, консультант, оценка, комиссии банка | ≈ 95 000 ₪ |
| Нужно собственных средств | ≈ 1 487 000 ₪ (≈ 419 000 €) |
| Кредит 1 200 000 ₪, смесь 35 % прайм / 40 % фиксированная / 25 % с привязкой | ≈ 6 800 ₪ / мес. (≈ 1 915 €) |
| Доход, как его читает банк (6 200 € × 3,55 × дисконт 15 %) | ≈ 18 700 ₪ |
| Отношение платежа к доходу | 36 %: дело финансируемо, но без запаса |
Если в Германии уже есть кредит на машину на 650 € в месяц, отношение поднимается до 49 %, и банк откажет. Выход в этом случае: сократить израильский кредит до 40 % или погасить немецкий кредит до подачи дела.
Если банк отказал: причины и альтернативы
Отказы нерезидентам почти всегда объясняются одним и тем же: плохо задокументированный взнос, отношение платежа к доходу выше 40 %, отказ в страховании жизни или квартира, которую трудно оценить (незарегистрированные права, постройки без разрешения). Консультант, который каждый месяц подаёт дела нерезидентов, знает, какой банк что принимает в данный момент, — за это ему и платят.
Если израильской машканты не хватает, есть три дополнения: кредит в стране проживания под залог имеющейся квартиры (в Германии и еврозоне часто дешевле, но короче; в России и Казахстане обычно дороже израильского), рассрочка застройщика в новостройке (график 20/80, который оставляет два-три года, чтобы оформить кредит) и израильские небанковские кредиторы — до 80–85 % финансирования, но по заметно более высоким ставкам. Чаще всего русскоязычные покупатели из-за границы комбинируют первые два варианта. Подробнее — в разделе об альтернативах статьи машканта для нерезидентов, а о переводах взноса из России, Украины и третьих стран — в её разделе о переводах.
Частые вопросы
Какой минимальный первоначальный взнос для нерезидента?
Рассчитывайте на 50 % цены покупки плюс налог на покупку 8 % и расходы (3–4 %). На квартире за 2 млн ₪ это около 1,25 млн ₪ собственных средств. Гражданин Израиля или будущий оле опускается до 25–30 % взноса, а оле вдобавок платит сниженный налог.
Принимает ли банк доход в евро, долларах или тенге?
Да. Банк пересчитывает чистый доход в шекели по осторожному курсу и обычно применяет дисконт 10–20 % за валютный риск. Нужны расчётные листы или финансовая отчётность (английский язык принимают все крупные банки, документы на русском, немецком или казахском переводят) и налоговые декларации или справки о доходах за два последних года.
Нужно ли лететь в Израиль, чтобы подписать кредит?
Не обязательно. Кредитные документы можно подписать у нотариуса в вашей стране с апостилем, в консульстве Израиля или по специальной доверенности, которую принимает банк. Банковский счёт в большинстве банков тоже открывается удалённо, но одна поездка всё ускоряет.
Ставки для нерезидента выше?
Немного: маржа по прайму и фиксированному маршруту на 0,2–0,4 пункта выше, чем у резидента с сильным делом. В ноябре 2026 года при прайме 4,75 % нерезидент обычно получает P − 0,3…0,6 % на часть по прайму и 5,0–5,5 % на фиксированную часть без привязки.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
Узнайте за 48 часов, сколько вам даст банк
Русскоязычный ипотечный консультант, который специализируется на делах нерезидентов, опросит несколько банков и вернётся с предварительным одобрением. Опишите доход, собственные средства и квартиру, которую присматриваете.