Пинуй-бинуй и ТАМА 38: как купить квартиру в проекте городского обновления в Израиле

Пинуй-бинуй и ТАМА 38: три формата городского обновления

Городское обновление (хитхадшут иронит, התחדשות עירונית) решает очень израильскую проблему: большая часть жилья, построенного в 1950–1970-е годы для новых репатриантов, — дома без лифта, без мамада и без сейсмоусиления, а земля в городах стала редкой и дорогой. Вместо того чтобы изымать её, государство создало схемы, в которых обновление оплачивается стоимостью дополнительных прав на застройку. Сосуществуют три формата, и в объявлениях их часто путают.

Решающее для покупателя различие — планирование. ТАМА 38 действовала в силу общенационального плана: хватало разрешения на строительство, и проект мог завершиться за 3–5 лет. Пинуй-бинуй требует утверждения нового местного плана для всего участка, затем правительственного объявления (без него нет налоговых льгот), затем разрешения. Именно здесь и уходит время.

ТАМА 38 закончилась в мае 2026 года: что это значит

Общенациональный план ТАМА 38 (תמ״א 38), принятый в 2005 году для укрепления домов, построенных до 1980 года, должен был истечь в конце 2023 года. Его продлили — сначала до августа 2024-го, затем, в городах, подавших замещающий план, самое позднее до 18 мая 2026 года. С этой даты подать заявку на разрешение по ТАМА 38 нельзя нигде в стране. Тель-Авив, Бат-Ям, Бней-Брак, Герцлия и Нетания отказались от неё раньше; Иерусалим, Хайфа, Рамат-Ган и Ришон-ле-Цион сохраняли её до последнего дня.

Что приходит на смену, зависит от города:

• Местные планы обновления зданий действуют примерно в десяти муниципалитетах (Рамле, Явне, Раанана, Хадера, Кфар-Саба, Петах-Тиква, Беэр-Шева, Гиватаим), утверждены, но ещё не вступили в силу в Нагарии и Ашдоде, готовятся в Рамат-Гане, Хайфе и Ришон-ле-Ционе. В отличие от ТАМА 38, они позволяют городу взимать хетель хашбаха (сбор с прироста стоимости).
• Альтернатива Шакед (поправка 139 к закону о планировании и строительстве) позволяет утверждать план на уровне участка одновременно с разрешением. По данным профильной прессы, на момент окончания ТАМА 38 по этой схеме ещё не было выдано ни одного разрешения.
• В Тель-Авиве собственную рамку, не зависящую от ТАМА 38, дают только планы «Ровайм» 3 и 4 (Старый Север).
• В Иерусалиме в мае 2026 года замещающий план не готовился: обновление теперь идёт через пинуй-бинуй и районные планы.

Для покупателя вопрос теперь звучит не «подписал ли дом ТАМА 38?», а «выдано ли разрешение или хотя бы подана ли заявка до 18 мая 2026 года?». Договор с застройщиком без разрешения и без своевременно поданной заявки потерял правовую основу, и его придётся строить заново на другой базе — в лучшем случае через годы. Продавец, который в 2026 году рекламирует «подписанную ТАМА», должен быть в состоянии назвать номер дела о разрешении в местной комиссии по планированию и строительству.

Как складывается пинуй-бинуй, шаг за шагом

1. Инициатива. Застройщик, «организатор» (меаргэн) или город находит комплекс, где земля стоит дороже домов. Собственники выбирают представительский комитет; застройщик оплачивает их адвоката и оценщика.
2. Подписи. Застройщик по одному подписывает собственников на договор пинуй-бинуй. Закон позволяет действовать против отказников после того, как подписало квалифицированное большинство; договоры часто ставят отлагательным условием более высокий порог — например, 80 % по проекту и 67 % по каждому дому в образце, опубликованном муниципалитетом Реховота.
3. Объявление. Государство объявляет участок «предназначенным для пинуй-бинуй» — по муниципальному (рашуйот) или налоговому (мисуй) треку. Нет объявления — нет налоговых льгот.
4. План застройки (таба, תב״ע). Застройщик подаёт новый план с плотностью, высотой и общественными пространствами. Это самый долгий этап, и именно здесь возражения соседей, города или Управления земель Израиля (Минхаля, רמ״י) стоят годы.
5. Разрешение и финансирование. После плана застройщик получает разрешение на строительство и подписывает банковское финансирование проекта (лиуй) с закрытым счётом проекта. В этот момент выпускаются гарантии собственникам.
6. Выселение. Собственники съезжают с уведомлением (образец Реховота рекомендует не меньше 120 дней после разрешения); застройщик платит аренду на время стройки и расходы на переезд.
7. Снос и строительство — 3–4 года для башен в 20–35 этажей.
8. Ключи и регистрация. Тофес 4 (разрешение на заселение), передача квартир на замену, затем регистрация нового байт мешутаф (кондоминиума) в Табу, часто через год-три.

Каждый пройденный этап поднимает стоимость старых квартир: квартира в доме с выданным разрешением продаётся гораздо дороже, чем в комплексе, где только собрали первые подписи. Именно это и проверяет ваш due diligence.

Что вы на самом деле покупаете

За словами «квартира в пинуй-бинуй» скрываются три очень разных продукта. Путать их — самая частая ошибка.

Если вы покупаете старую квартиру, юридически вы занимаете место продавца в договоре с застройщиком: получаете его права (квартиру на замену, её этаж или очередь выбора, аренду на время стройки) и его обязанности (освободить квартиру к назначенной дате, подписать документы для разрешения и финансирования). Договор купли-продажи должен прямо это оговаривать, а застройщика нужно уведомить; некоторые договоры требуют его письменного согласия. Проверьте, что именно обещано: квадратные метры или процент от старой квартиры, этаж, ориентация, парковочное место с номером, кладовая. «+25 м²» без плана распределения и правил выбора — это лишь намерение.

Если вы покупаете квартиру застройщика, юридически она ничем не отличается от обычной покупки на этапе строительства: договор с застройщиком, мифрат техни, банковская гарантия, ограниченная индексация. Разница только в графике, который здесь более хрупкий, потому что зависит от выезда всех жильцов. Вся рамка — в статье покупка квартиры у застройщика, риски — в статье риски покупки новостройки.

Реальные сроки

В буклетах пишут «сдача через четыре года». Данные говорят другое. Доклад Государственного контролёра 2026 года по пяти городам показал, что в проверенных проектах разрешения покрывали лишь 7–36 % запланированных квартир, и приводит проект «Брандайс» в Раанане, начатый в 1999 году и сданный в 2022-м: 23 года. Практики оценивают одно только утверждение плана примерно в шесть лет и говорят, что даже в удачном проекте от инициативы до ключей порой проходит почти десять лет.

Важен и цикл рынка. В 2025 году, по данным Государственного управления городского обновления, число разрешений по пинуй-бинуй упало примерно на 15 % (13 066 квартир против 15 436 в 2024 году) под давлением роста затрат, ставок и замедления продаж. На падающем рынке застройщики пересматривают подписанные договоры, чтобы уменьшить то, что получают собственники; в свежих договорах всё чаще появляется раздел прибыли сверх определённого порога.

Какие гарантии требовать в договоре

Хорошо составленный договор пинуй-бинуй защищает собственников, пока их квартиры физически нет. Образец договора, опубликованный муниципалитетом Реховота по рекомендациям Управления городского обновления, перечисляет гарантии ниже; если вы покупаете старую квартиру, вы должны стать их бенефициаром.

• Гарантия по закону о продаже (арвут хок а-мехер) на стоимость новой квартиры, действующая до разрешения на заселение и передачи. Её выпускают до того, как вы съезжаете, а не после.
• Гарантия на аренду (арвут схирут) — самостоятельная банковская гарантия по первому требованию, до сдачи. Аренду на время стройки определяет оценщик на рыночном уровне для сопоставимой квартиры, она индексируется и выплачивается поквартально или более крупными частями, а не помесячно.
• Налоговая гарантия — рекомендуется до получения объявления о пинуй-бинуй, потому что без него льготы отпадают.
• Гарантия на регистрацию — хранится у адвоката собственников до регистрации новых квартир.
• Проверочный (бедек) и гарантийный периоды на новую квартиру, как в любой новостройке (от года до семи лет в зависимости от элемента, затем трёхлетняя гарантия).

Пожилым собственникам положены особые защиты: старше 75 лет и при двух годах проживания застройщик обязан предложить две квартиры поменьше или квартиру поменьше плюс деньги; старше 80 лет добавляются варианты дома престарелых с обслуживанием или выкупа. Эти права личные: покупатель старой квартиры их не наследует.

Адвоката собственников оплачивает застройщик. Он представляет дом в целом, а не вашу покупку. Для самой покупки нанимайте своего адвоката: см. что делает и сколько стоит адвокат по недвижимости.

Налоги и льготы

С точки зрения налогов обмен старой квартиры на новую — это продажа: собственник «продаёт» застройщику квартиру и права на застройку и получает оплату натурой, новой квартирой. Без особого режима он должен был бы платить мас шевах (налог на прирост стоимости) и мас рехиша. Поэтому глава 5.4 закона о налогообложении недвижимости даёт льготы — при условии, что участок объявлен.

По ТАМА 38 собственники также пользовались льготами при продаже прав на застройку, а хетель хашбаха был снижен до 25 % или отменён некоторыми городами. Эти правила по-прежнему важны для проектов, которые уже получили разрешение.

Покупателю старой квартиры стоит держать в голове два момента. Вы платите мас рехиша с цены старой квартиры, в которую уже заложена часть стоимости будущей новой: со старой квартиры за 2 300 000 ₪ это 184 000 ₪ для нерезидента и 11 244 ₪ для резидента, покупающего единственное жильё (см. калькулятор мас рехиша). А когда вы позже продадите новую квартиру, прирост в принципе считается от того, что вы заплатили за старую: попросите адвоката или налогового консультанта подтвердить режим, особенно если вы нерезидент. О самой продаже — в статье продажа квартиры в Израиле; как такую продажу видит налоговая США — на Shekel Guide (на английском), а в России, Германии или Казахстане — уточняйте у местного консультанта.

Расчёт на примере: старая трёхкомнатная квартира в подписанном проекте в Иерусалиме

Допущения условные, подставьте цифры проекта, который рассматриваете: трёхкомнатная квартира 70 м² брутто в доме 1960-х годов на юге Иерусалима, у проекта утверждённый план, но ещё нет разрешения; обещанная квартира на замену — 95 м² с балконом и парковкой; сопоставимые новые квартиры в районе сейчас стоят около 45 000 ₪ за м², то есть обещанная квартира — около 4 300 000 ₪.

К этому добавляется аренда: аренда старой квартиры до выселения, затем аренда на время стройки, которую платит застройщик и которую вы можете получать, если не живёте там сами. Но главное, расчёт показывает, насколько сделка чувствительна ко времени: четыре лишних года почти вдвое снижают годовую доходность — ещё до возможного падения цен на новостройки или пересмотра того, что получают собственники. Старая квартира, купленная до утверждения плана, даёт больший разрыв, но на неизвестный срок; купленная на стадии разрешения стоит дороже, зато до ключей остаётся 4–5 лет.

Цены за м² по районам — на страницах Катамон и Гоненим, Арнона и коридор Дерех Хеврон и Иерусалим.

Риски и как их уменьшить

• Проект так и не состоится. Нет большинства, нет экономической целесообразности («нулевой отчёт» застройщика не сходится) или у застройщика есть право выйти из сделки. У вас остаётся старая квартира, купленная с наценкой. Что делать: покупать на стадии утверждённого плана или разрешения, а до тех пор платить цену старой квартиры.
• Срок удваивается. Апелляции против плана, отказники, споры с Минхалем о стоимости земли: в докладе контролёра упоминаются проекты, утверждённые в 2021–2023 годах и всё ещё без разрешений в конце 2025-го. Что делать: проверить текущие судебные и административные процедуры; строить свой финансовый план так, чтобы он не зависел от сдачи.
• Условия для собственников пересматривают в худшую сторону. Часто бывает, когда затраты растут, а продажи замедляются. Что делать: договор с механизмами раздела прибыли, площадь, определённая в м², сильный застройщик.
• Застройщик меняется или разоряется до разрешения, когда ещё не выпущено ни одной гарантии. Что делать: посмотреть сданные проекты застройщика и его банковскую поддержку и ничего не платить застройщику до гарантий.
• Финансирование вашей покупки. Банк кредитует старую квартиру, но её снесут: обычно он требует перенести залог на права на новую квартиру и переуступить ему гарантии. Спросите банк до подписания; пределы Банка Израиля действуют и здесь (50 % для нерезидента, см. машканта для нерезидентов).
• Незаконные пристройки в старой квартире (закрытый балкон, расширение): в новой квартире их не компенсируют, и они даже могут задержать проект. Что делать: сравнить квартиру с исходным разрешением и с площадью, указанной в договоре.

Где идут проекты

В июле 2025 года в Израиле было 814 проектов пинуй-бинуй, 58 % из них — в Центральном и Тель-Авивском округах, в среднем около 590 квартир в каждом. В 2024 году на городское обновление пришлось около 28 % утверждённых квартир и 30 % начатого строительства. В 2025 году один только Иерусалим выдал около трети всех разрешений по пинуй-бинуй в стране (4 092 квартиры по 11 планам), опередив Бат-Ям (1 766), Петах-Тикву (947) и Тель-Авив (901).

• Иерусалим: Гоненим (бывшие Катамоним), Кирьят а-Йовель, коридор Дерех Хеврон между Тальпиот и Арноной, Ир-Ганим, Неве-Яаков. Новые башни в Гоненим продаются примерно по 45 000–55 000 ₪ за м², старые дома под снос — примерно по 30 000–38 000 ₪ (см. Катамон). Адвокат проверяет и статус земли, часто это земля Минхаля: см. адвокат по недвижимости в Иерусалиме.
• Тель-Авив: крупных проектов пинуй-бинуй мало, много обновления по одному дому, теперь в рамках планов «Ровайм» на севере. Особенности — в статье адвокат по недвижимости в Тель-Авиве.
• Бат-Ям, Петах-Тиква, Гиватаим: основные объёмы центра в 2025 году (1 766, 947 и 839 квартир пинуй-бинуй с разрешением соответственно).
• Нетания: проекты в старых центральных районах и у вокзала, рядом с новостройками на набережной.

Проверки до покупки квартиры в доме под обновление

1. Точная стадия: число и доля подписей, объявление участка (дата), поданный или утверждённый план (номер табы), заявка на разрешение (номер дела), выданное разрешение, подписанный договор финансирования. На каждый ответ — документ.
2. Договор с застройщиком целиком: что получают собственники в м², план распределения, правила выбора, отлагательные условия и их сроки, условия выхода, раздел прибыли, штрафы за задержку.
3. Гарантии: какие уже выпущены, какие будут и когда, и как вы становитесь их бенефициаром.
4. Застройщик: уже сданные проекты обновления, банк за ним, текущие судебные споры.
5. Сама квартира: выписка из Табу (нусах табу), соответствие исходному разрешению, незаконные работы, долги перед муниципалитетом, жильцы (нет ли защищённого жильца?).
6. Ваше финансирование: письменное согласие банка на машканту под квартиру, которую предстоит снести.
7. Ваш собственный горизонт: выдержите ли вы задержку вдвое дольше объявленной?

Эти пункты добавляются к проверкам при любой покупке, собранным в чек-листе перед подписанием. Весь порядок покупки — в гиде как купить квартиру в Израиле.

Частые вопросы

Читайте также