Pinui-binui y TAMA 38: cómo comprar en un proyecto de renovación urbana en Israel

Pinui-binui y TAMA 38: las tres fórmulas de la renovación urbana

La renovación urbana (hitjadshut ironit) resuelve un problema muy israelí: buena parte de las viviendas construidas entre los años 1950 y 1970 para los inmigrantes no tiene ascensor, ni cuarto de seguridad, ni refuerzo antisísmico, mientras que el suelo urbano se volvió escaso y caro. En lugar de expropiar, el Estado creó mecanismos en los que el valor de los derechos de construcción adicionales paga la renovación. Conviven tres fórmulas, y los avisos suelen mezclarlas.

La diferencia decisiva para un comprador es la zonificación. TAMA 38 se aplicaba por la sola fuerza de un plan nacional: alcanzaba con un permiso de obra, y un proyecto podía terminarse en 3 a 5 años. El pinui-binui exige en cambio un nuevo plan local aprobado para todo el predio, luego una declaración del Estado (indispensable para las ventajas fiscales) y después un permiso. Ahí se va el tiempo.

TAMA 38 terminó en mayo de 2026: qué significa

El plan nacional TAMA 38, adoptado en 2005 para reforzar los edificios construidos antes de 1980, debía vencer a fines de 2023. Se prorrogó, primero hasta agosto de 2024 y luego, en las ciudades que presentaron un plan de reemplazo, hasta el 18 de mayo de 2026 como máximo. Desde esa fecha no se puede presentar ninguna solicitud de permiso con fundamento en TAMA 38, en ningún lugar del país. Tel Aviv, Bat Yam, Bnei Brak, Herzliya y Netanya ya la habían abandonado antes; Jerusalén, Haifa, Ramat Gan y Rishon LeZion la mantuvieron hasta el último día.

Lo que la reemplaza depende de la ciudad:

• Planes locales de renovación de edificios, vigentes en una decena de municipios (Ramla, Yavne, Raanana, Hadera, Kfar Saba, Petaj Tikva, Beer Sheva, Givatayim), aprobados pero todavía no vigentes en Nahariya y Ashdod, y en preparación en Ramat Gan, Haifa y Rishon LeZion. A diferencia de TAMA 38, permiten a la ciudad cobrar el hetel hashbajá.
• La alternativa Shaked (enmienda 139 a la ley de planificación y construcción), que permite aprobar un plan a escala de la parcela junto con el permiso. Según la prensa especializada, cuando TAMA 38 venció todavía no se había otorgado ningún permiso con esa base.
• En Tel Aviv, solo los planes de los «Rovaim» 3 y 4 (el Norte Viejo) ofrecen un marco propio, independiente de TAMA 38.
• En Jerusalén, no había ningún plan de reemplazo en preparación en mayo de 2026: la renovación pasa ahora por el pinui-binui y los planes de barrio.

Para un comprador, la pregunta ya no es «¿el edificio firmó una TAMA 38?», sino «¿se otorgó el permiso, o al menos se presentó la solicitud antes del 18 de mayo de 2026?». Un acuerdo con un desarrollador sin permiso y sin solicitud presentada a tiempo perdió su base legal y tiene que rehacerse sobre otro fundamento, en el mejor de los casos años más tarde. Un vendedor que en 2026 anuncia una «TAMA firmada» debe poder darle el número de expediente del permiso en la comisión local de planificación.

Cómo se arma un pinui-binui, paso a paso

1. La iniciativa. Un desarrollador, un «organizador» o la municipalidad identifica un conjunto en el que el terreno vale más que los edificios. Los propietarios eligen un comité representativo; el desarrollador paga el abogado y el tasador de los propietarios.
2. Las firmas. El desarrollador hace firmar el acuerdo de pinui-binui departamento por departamento. La ley permite a los propietarios actuar contra los que se niegan una vez que firmó una mayoría calificada; los acuerdos suelen fijar un umbral más alto como condición suspensiva, por ejemplo 80 % en el conjunto y 67 % por edificio en el modelo publicado por la municipalidad de Rehovot.
3. La declaración. El Estado declara el predio «destinado a pinui-binui», por la vía municipal (rashuyot) o por la vía fiscal (misui). Sin declaración, no hay exenciones fiscales.
4. El plan urbanístico (tabá). El desarrollador presenta un nuevo plan que fija la densidad, la altura y los espacios públicos. Es la etapa más larga, y donde las objeciones de los vecinos, de la municipalidad o de la Autoridad de Tierras de Israel (Minhal) hacen perder años.
5. El permiso y la financiación. Después del plan, el desarrollador obtiene el permiso de obra y firma un acuerdo de financiación bancaria del proyecto (liví) con una cuenta de proyecto cerrada. En ese momento se emiten las garantías a los propietarios.
6. La evacuación. Los propietarios dejan el edificio con un preaviso (el modelo de Rehovot recomienda al menos 120 días después del permiso); el desarrollador paga el alquiler de reubicación y la mudanza.
7. La demolición y la obra, de 3 a 4 años para torres de 20 a 35 pisos.
8. Las llaves y la inscripción. Tofes 4 (certificado de habitabilidad), entrega de los departamentos de reemplazo y luego inscripción de la nueva propiedad horizontal en el Tabu, a menudo de uno a tres años después.

Cada etapa superada sube el valor de los departamentos antiguos: una unidad en un edificio con permiso otorgado se vende mucho más cara que una en un conjunto donde se acaban de juntar las primeras firmas. De eso se trata, en el fondo, su verificación previa.

Qué compra en realidad

Detrás de «departamento en pinui-binui» se esconden tres productos muy distintos. Confundirlos es el error más frecuente.

Si compra un departamento antiguo, ocupa jurídicamente el lugar del vendedor en el acuerdo con el desarrollador: sus derechos (el departamento de reemplazo, su piso o su orden de elección, el alquiler de reubicación) y sus obligaciones (desocupar en la fecha fijada, firmar los documentos del permiso y de la financiación). El contrato de compraventa debe decirlo de manera expresa y hay que notificar al desarrollador; algunos acuerdos exigen su consentimiento por escrito. Verifique qué se promete realmente: metros cuadrados o un porcentaje del antiguo, un piso, una orientación, una cochera numerada, una baulera. Un «+25 m²» sin plano de asignación ni reglas de elección es solo una intención.

Si compra una unidad del desarrollador, nada distingue jurídicamente su compra de una compra en pozo estándar: contrato con el desarrollador, especificación técnica, garantía bancaria, indexación con tope. La única diferencia es el calendario, más frágil porque depende de que todos los ocupantes se muden. Todo el marco está en comprar en pozo a un desarrollador y los riesgos en los riesgos de comprar en pozo.

Los plazos reales

Los folletos dicen «entrega en cuatro años». Los datos dicen otra cosa. El informe 2026 del Contralor del Estado sobre cinco ciudades constató que, en los proyectos auditados, los permisos cubrían apenas del 7 al 36 % de las viviendas previstas, y cita el proyecto Brandeis de Raanana, iniciado en 1999 y entregado en 2022: 23 años. Los profesionales calculan unos seis años solo para aprobar el plan, y dicen que a veces hacen falta cerca de diez años entre la iniciativa y las llaves en un proyecto que va bien.

El ciclo económico también pesa. En 2025, según la Autoridad Gubernamental de Renovación Urbana, los permisos de pinui-binui cayeron alrededor de un 15 % (13.066 viviendas contra 15.436 en 2024), por la suba de los costos, de las tasas y la desaceleración de las ventas. En un mercado en baja, los desarrolladores reabren acuerdos firmados para recortar lo que reciben los propietarios; los acuerdos recientes incluyen cada vez más un reparto de la ganancia por encima de un umbral.

Las garantías que debe exigir el acuerdo

Un acuerdo de pinui-binui bien redactado protege a los propietarios mientras su departamento ya no existe. El modelo publicado por la municipalidad de Rehovot, que sigue las recomendaciones de la Autoridad de Renovación Urbana, enumera las garantías siguientes; si compra un departamento antiguo, usted debe pasar a ser su beneficiario.

• Garantía de la ley de venta (arvut jok hamejer), por el valor del departamento nuevo, válida hasta el certificado de habitabilidad y la entrega. Se emite antes de que usted desocupe, nunca después.
• Garantía de alquiler (arvut sjirut), una garantía bancaria autónoma, pagadera a primera demanda, hasta la entrega. El alquiler de reubicación lo fija un tasador a valor de mercado para un departamento comparable, indexado, y se paga por trimestre o en cuotas mayores, no por mes.
• Garantía fiscal, recomendada hasta obtener la declaración de pinui-binui, porque sin ella las exenciones se caen.
• Garantía de inscripción, que conserva el abogado de los propietarios hasta que se inscriben los departamentos nuevos.
• Períodos de bedek (defectos) y de garantía sobre el departamento nuevo, como en toda obra nueva (de uno a siete años según el elemento, y luego tres años de garantía).

Los propietarios mayores tienen protecciones específicas: a partir de los 75 años y con dos años de ocupación, el desarrollador debe ofrecer dos unidades más chicas o una más chica más una compensación en efectivo; a partir de los 80, se suman opciones de residencia asistida o de recompra. Esos derechos son personales: quien compra el departamento antiguo no los hereda.

El abogado de los propietarios lo paga el desarrollador. Representa al edificio en su conjunto, no a su compra. Para la compra en sí, contrate a su propio abogado: vea qué hace y cuánto cobra un abogado inmobiliario.

Impuestos y exenciones

Desde el punto de vista fiscal, canjear el departamento antiguo por uno nuevo es una venta: el propietario «vende» al desarrollador su departamento y sus derechos de construcción, y cobra en especie con un departamento nuevo. Sin un régimen especial, debería pagar impuesto a la ganancia de capital e impuesto de compra. Por eso el capítulo 5.4 de la ley de tributación inmobiliaria otorga exenciones, siempre que el predio haya sido declarado.

En TAMA 38, los propietarios también gozaban de exenciones por la venta de sus derechos de construcción, y el hetel hashbajá se reducía al 25 %, o algunas ciudades directamente no lo cobraban. Esas reglas siguen siendo relevantes para los expedientes que ya tienen permiso.

Como comprador de un departamento antiguo, tenga presentes dos puntos. Usted paga el impuesto de compra sobre el precio del antiguo, que ya incorpora parte del valor del futuro departamento nuevo: sobre un antiguo de 2.300.000 ₪, 184.000 ₪ para un no residente y 11.244 ₪ para un residente que compra su única vivienda (vea la calculadora del impuesto de compra). Y cuando más adelante venda el departamento nuevo, la ganancia se calcula en principio a partir de lo que pagó por el antiguo: hágalo confirmar por su abogado o un asesor fiscal, sobre todo si es no residente. La venta en sí se explica en vender una propiedad en Israel; el tratamiento en su país de residencia, en Shekel Guide (en inglés).

Ejemplo calculado: un 3 ambientes antiguo en un proyecto firmado en Jerusalén

Supuestos ilustrativos, que debe reemplazar por las cifras del proyecto que está mirando: un 3 ambientes de 70 m² brutos en un edificio de los años 1960 del sur de Jerusalén, proyecto con plan aprobado pero todavía sin permiso; departamento de reemplazo prometido de 95 m² con balcón y cochera; departamentos nuevos comparables en la zona a alrededor de 45.000 ₪/m² hoy, es decir unos 4.300.000 ₪ por la unidad prometida.

A esto se suma el alquiler: el del departamento antiguo hasta la evacuación y luego el alquiler de reubicación que paga el desarrollador durante la obra, que usted puede cobrar si no vive allí. Sobre todo, la cuenta muestra cuánto depende el negocio del plazo: cuatro años más reducen casi a la mitad el rendimiento anual, antes de cualquier baja de los precios de la obra nueva o de una renegociación de lo que reciben los propietarios. Para quien llega desde Buenos Aires, Ciudad de México o Madrid y piensa en dólares o en euros, a esto se suma el riesgo cambiario durante todo el período. Un antiguo comprado antes de la aprobación del plan ofrece una brecha mayor, pero sobre un plazo desconocido; uno comprado en la etapa del permiso cuesta más, con 4 a 5 años por delante.

Para los precios por m² por barrio, vea Katamon y Gonenim, Arnona y el corredor de Derej Hevrón y la página Jerusalén.

Los riesgos, y cómo reducirlos

• El proyecto nunca se hace. Falta la mayoría, no hay viabilidad económica (el «informe cero» del desarrollador no cierra) o el acuerdo incluye una cláusula de salida para el desarrollador. Usted queda con un departamento antiguo comprado con prima. Cómo reducirlo: comprar en la etapa de plan aprobado o de permiso, y hasta entonces pagar precio de antiguo.
• El plazo se duplica. Recursos contra el plan, vecinos que se niegan, disputas con la Autoridad de Tierras sobre el valor del terreno: el informe del Contralor cita proyectos aprobados en 2021-2023 que seguían sin permiso a fines de 2025. Cómo reducirlo: verificar los procedimientos pendientes y planificar su caja para que no dependa de la entrega.
• Lo que reciben los propietarios se renegocia a la baja. Frecuente cuando suben los costos y se frenan las ventas. Cómo reducirlo: un acuerdo con mecanismos de reparto, superficie definida en m², un desarrollador sólido.
• El desarrollador cambia o quiebra antes del permiso, cuando todavía no se emitió ninguna garantía. Cómo reducirlo: mirar los proyectos que el desarrollador ya entregó y el banco que lo respalda, y no pagarle nada antes de las garantías.
• La financiación de su compra. Un banco presta sobre el departamento antiguo, pero ese departamento será demolido: en general exige que su hipoteca pase a los derechos sobre el departamento nuevo y que se le cedan las garantías. Pregúntele al banco antes de firmar; los topes del Banco de Israel siguen vigentes (50 % para un no residente, vea la hipoteca para no residentes).
• Construcciones sin permiso en el antiguo (balcón cerrado, ampliación): no se compensan en el departamento nuevo y hasta pueden trabar el proyecto. Cómo reducirlo: comparar la unidad con su permiso original y con la superficie que toma el acuerdo.

Dónde están los proyectos

Israel tenía 814 proyectos de pinui-binui en julio de 2025, el 58 % en los distritos Centro y Tel Aviv, con unas 590 viviendas por proyecto en promedio. En 2024 la renovación urbana representó alrededor del 28 % de las viviendas aprobadas y el 30 % de los inicios de obra. En 2025, Jerusalén otorgó por sí sola alrededor de un tercio de los permisos de pinui-binui del país (4.092 viviendas en 11 planes), por delante de Bat Yam (1.766), Petaj Tikva (947) y Tel Aviv (901).

• Jerusalén: Gonenim (las antiguas Katamonim), Kiryat HaYovel, el corredor de Derej Hevrón entre Talpiot y Arnona, Ir Ganim, Neve Yaakov. Las torres nuevas de Gonenim se venden a alrededor de 45.000 a 55.000 ₪ por m², los edificios antiguos que se van a demoler a alrededor de 30.000 a 38.000 ₪ por m² (vea Katamon). El abogado verifica además la situación del terreno, a menudo tierra del Minhal: vea abogado inmobiliario en Jerusalén.
• Tel Aviv: pocos pinui-binui grandes, mucha renovación edificio por edificio, hoy enmarcada por los planes de los Rovaim en el norte. Las particularidades están en abogado inmobiliario en Tel Aviv.
• Bat Yam, Petaj Tikva, Givatayim: los grandes volúmenes del centro en 2025 (1.766, 947 y 839 viviendas con permiso en pinui-binui, respectivamente).
• Netanya: proyectos en los barrios antiguos del centro y cerca de la estación, junto a la obra nueva frente al mar.

Los controles antes de comprar en un edificio en renovación

1. La etapa exacta: cantidad y porcentaje de firmas, declaración del predio (fecha), plan presentado o aprobado (número de tabá), solicitud de permiso (número de expediente), permiso otorgado, acuerdo de financiación firmado. Cada respuesta viene con un documento.
2. El acuerdo con el desarrollador, completo: lo que reciben los propietarios en m², plano de asignación, reglas de elección, condiciones suspensivas y sus plazos, cláusulas de salida, reparto de la ganancia, penalidades por demora.
3. Las garantías: cuáles se emitieron, cuáles se emitirán y cuándo, y cómo pasa usted a ser beneficiario.
4. El desarrollador: proyectos de renovación ya entregados, el banco que lo acompaña, litigios pendientes.
5. La unidad en sí: extracto del Tabu, conformidad con el permiso original, obras sin permiso, deudas municipales, ocupantes (¿inquilino protegido?).
6. Su financiación: el acuerdo escrito del banco para una hipoteca sobre una unidad destinada a demolición.
7. Su propio calendario: ¿puede convivir con una demora del doble de la anunciada?

Estos puntos se suman a los controles de cualquier compra, reunidos en la checklist antes de firmar. La secuencia completa de una compra está en cómo comprar una propiedad en Israel.

Preguntas frecuentes

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