¿Cuánto es el impuesto de compra en Israel para extranjeros?
Es la línea que separa la compra de un residente de una compra hecha desde el exterior. Aquí no hay escribanía ni impuesto de sellos: hay un único impuesto de compra, calculado con una escala propia de los no residentes. Esta es la escala, lo que da con cuatro precios y la salida si hace aliá.
La respuesta corta
En 2026, un comprador no residente paga un mas rejishá (impuesto de compra) del 8 % del precio hasta 6.055.070 ₪ y del 10 % sobre la parte que excede, cualquiera sea su pasaporte e incluso si es su única vivienda en el mundo. Esta escala, la misma que la de un inversor residente, está congelada hasta el 15 de enero de 2028. Sobre 2,5 M₪ el impuesto es de 200.000 ₪, contra 20.538 ₪ para un residente que compra su única vivienda y 2.606 ₪ para un olé. Si usted se vuelve residente israelí dentro de los dos años posteriores a la compra, el impuesto se recalcula con la escala de residente y se le reembolsa la diferencia. La declaración se presenta dentro de los 30 días y el pago dentro de los 60, a cargo del abogado.
Las cifras para recordar, noviembre de 2026
- Tasa no residente
- 8 % y luego 10 %
- Umbral del 10 %
- 6.055.070 ₪
- Plazo para volverse residente
- 2 años
- Tramos congelados hasta
- 15 ene. 2028
La escala del no residente: dos tramos, sin mínimo exento
La Ley de Tributación Inmobiliaria reserva la escala de «única vivienda» (dirá yejidá), con su tramo al 0 % hasta 1.978.745 ₪, a los residentes israelíes. Todos los demás compradores de vivienda, inversores residentes y no residentes por igual, caen en la escala de «vivienda adicional» (dirá nosefet): 8 % hasta 6.055.070 ₪, 10 % por encima. No hay tramo al 0 %, ni mínimo exento, ni tope. El impuesto es progresivo por tramos: sobre 7 M₪, los primeros 6.055.070 ₪ tributan al 8 % y los 944.930 ₪ restantes al 10 %.
A efectos fiscales, es no residente quien no es residente fiscal israelí el día de la firma. La nacionalidad no cuenta: un ciudadano israelí que vive en Madrid paga el 8 %, un mexicano cuyo centro de vida está en Haifa paga la escala de residente. Los umbrales se indexan normalmente cada 16 de enero; la Ley de Arreglos 2025-2026 congeló la indexación hasta el 15 de enero de 2028, lo que sube levemente el impuesto efectivo a medida que suben los precios.
Para obtener una cifra inmediata con su precio y su estatus, use la calculadora del impuesto de compra. La guía completa, con todos los casos particulares (herencia, donación, permuta, compra en pareja), está en mas rejishá 2026.
Residente, no residente, olé: la tabla con cuatro precios
Los montos de abajo se calculan con los tramos exactos de 2026, para un comprador que no tiene otra vivienda en Israel.
| Precio de la propiedad | Residente, única vivienda | No residente (o inversor) | Olé, única vivienda |
|---|---|---|---|
| 1.500.000 ₪ | 0 ₪ | 120.000 ₪ | 0 ₪ |
| 2.500.000 ₪ | 20.538 ₪ | 200.000 ₪ | 2.606 ₪ |
| 4.000.000 ₪ | 95.538 ₪ | 320.000 ₪ | 10.106 ₪ |
| 7.000.000 ₪ | 273.886 ₪ | 578.899 ₪ | 95.976 ₪ |
La diferencia es máxima en las propiedades de entre 1,5 y 2,5 M₪, donde el residente no paga casi nada: 120.000 ₪ contra cero sobre 1,5 M₪. Por encima de 6 M₪ la diferencia se achica en proporción, porque el residente también entra en los tramos del 8 y del 10 %. La escala olé (0 % hasta 1.978.745 ₪, luego 0,5 % hasta 6.055.070 ₪) se aplica a las compras hechas entre el 15 de agosto de 2024 y el 15 de enero de 2028, desde un año antes de la aliá hasta siete años después.
Detalle por tramo
| Tramo | Tasa | Impuesto |
|---|
Escala del 16 de enero de 2025, congelada hasta el 15 de enero de 2028 (Ley de Arreglos). El no residente tributa como comprador de vivienda adicional, salvo que se convierta en residente israelí dentro de los dos años posteriores a la compra. Pago dentro de los 60 días de la firma.
Volverse residente dentro de los dos años: nuevo cálculo y reembolso
La ley prevé una salida precisa: un comprador que se vuelve residente israelí dentro de los dos años desde la fecha de compra es tratado retroactivamente como residente. Si no tiene otra vivienda, se aplica la escala de única vivienda y la Autoridad Tributaria reembolsa el excedente, con intereses e indexación desde la fecha de pago. Un olé que compra en el año anterior a su aliá combina esta regla con la escala olé.
- En la compra, el abogado declara con la escala de no residente y paga el 8 % (o, en algunos casos, presenta una declaración condicional pidiendo la escala de residente contra una garantía; esta opción depende de la oficina regional).
- Usted establece su residencia: teudat olé o visa de residencia, domicilio, centro de vida en Israel. El plazo de dos años corre desde la fecha del contrato.
- Solicitud de rectificación (tikún shumá) ante la oficina de mas rejishá competente, con las pruebas de residencia. La Autoridad Tributaria recalcula y reembolsa la diferencia, en general en 3 a 6 meses.
A la inversa, un residente que se benefició de la escala de única vivienda y luego se va de Israel no sufre ninguna recuperación: el estatus se evalúa en la fecha de compra y dentro de la ventana de dos años que le sigue.
Declaración en 30 días, pago en 60: quién hace qué
La declaración del impuesto de compra (hatsharat rejishá) debe llegar a la Autoridad Tributaria dentro de los 30 días de la firma del contrato, y el impuesto debe pagarse dentro de los 60 días. Su abogado lo hace en línea, en el sistema de declaraciones de la Autoridad Tributaria. Adjunta el contrato, su pasaporte, su estatus (residente, no residente, olé) y la autoliquidación del impuesto. No hay escribano que liquide el impuesto en la escritura, como en Argentina, España o México: el declarante es el abogado.
El pago se hace por transferencia desde su cuenta israelí o, si no tiene una, por transferencia internacional a la cuenta fiduciaria del abogado, que paga en su nombre. Una vez pagado el impuesto, la Autoridad Tributaria emite el certificado (ishur mas rejishá) sin el cual el Tabu rechaza la inscripción final a su nombre. El vendedor, por su parte, aporta el certificado del mas shevaj (impuesto a la plusvalía). Ambos documentos son condiciones de la transferencia de la propiedad.
Ejemplo calculado: 2,5 M₪ en Netanya, y aliá 10 meses después
| Mas rejishá pagado en la compra (escala no residente, 8 %) | 200.000 ₪ |
| Escala olé tras el nuevo cálculo (0 % hasta 1.978.745 ₪, 0,5 % por encima) | 2.606 ₪ |
| Reembolso obtenido con la solicitud de rectificación | ≈ 197.394 ₪ + intereses e indexación |
| Misma compra sin aliá ni residencia dentro de los 2 años | 200.000 ₪, definitivos |
| Impuesto de un residente en única vivienda, para comparar | 20.538 ₪ |
Lo que cuenta es la fecha. La escala olé cubre una compra hecha hasta 12 meses antes de la aliá. Entre 12 y 24 meses, a un comprador que se volvió residente israelí y para quien es la única vivienda se le recalcula en cambio con la escala de residente en única vivienda: 20.538 ₪, un reembolso de unos 179.462 ₪. Pasados los 24 meses, los 200.000 ₪ son definitivos. La cifra para su propiedad está en la calculadora del impuesto de compra; el panorama fiscal más amplio de la mudanza (impuesto a las ganancias, la exención de diez años para los olim) se trata en Shekel Guide.
Preguntas frecuentes
¿Quién se considera «no residente» para el impuesto de compra?
Toda persona que no es residente fiscal israelí el día de la firma, cualquiera sea su nacionalidad. Un ciudadano israelí que vive hace diez años en Buenos Aires es no residente y paga el 8 %. A la inversa, un extranjero instalado en Israel con una visa de residencia es residente. El criterio es el centro de vida: vivienda, familia, trabajo y más de 183 días al año.
¿El impuesto se calcula sobre el precio del contrato?
Sí, sobre el precio total, cochera y baulera incluidas, IVA incluido en obra nueva. La Autoridad Tributaria puede reemplazarlo por el valor de mercado si el precio parece subdeclarado. Los muebles vendidos por separado no tributan, siempre que su valor sea realista y esté detallado en el contrato.
¿Una pareja en la que solo un cónyuge es residente paga el 8 %?
La Autoridad Tributaria trata a los cónyuges como una unidad: si uno es residente israelí y la pareja no tiene otra vivienda, en general se aplica la escala de residente en única vivienda a toda la propiedad. Lo inverso (una vivienda existente a nombre de uno de los cónyuges) hace caer la compra en la escala de vivienda adicional. Pida al abogado que lo confirme antes de firmar.
¿Qué pasa si pago tarde?
Corren intereses e indexación al IPC desde el día 61 después de la firma, más una multa por declaración presentada después de los 30 días. Sobre todo, sin el certificado de pago la inscripción final en el Tabu queda bloqueada: el vendedor no puede transferirle la propiedad.
Cómo trabajamos
Cada monto, tramo y tasa de esta página se verifica en la fuente oficial citada al pie y se fecha. Cuando cambia una escala o una tasa, la página se actualiza en los días siguientes. Nuestra metodología.
Fuentes
¿Una duda sobre su impuesto de compra?
Estatus incierto, aliá prevista, compra con un cónyuge residente, propiedad heredada: un abogado inmobiliario hispanohablante calcula su mas rejishá y presenta la declaración. Describa su caso.