¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Israel?
Es la primera pregunta de cada primera llamada: «¿tengo siquiera derecho?». La respuesta es sí, sin condición de nacionalidad, de religión ni de residencia. Lo que cambia para un comprador extranjero es la factura fiscal, el acceso al crédito y algunas formalidades que se hacen desde el exterior. Aquí está lo esencial, con las cifras de 2026.
La respuesta corta
Sí. Un extranjero, cualquiera sea su nacionalidad y sin vivir en Israel, puede comprar un departamento, una casa o un local comercial, inscribirlo a su nombre en el Tabu (el registro de la propiedad) y revenderlo libremente. Lo que cambia frente a un residente: un impuesto de compra del 8 % desde el primer shékel en lugar de una escala que empieza en 0 %, una hipoteca limitada en la práctica al 50 % del precio, y formalidades a distancia (poder, cuenta bancaria, transferencias documentadas). Una compra de propiedad usada se cierra en 2 a 6 meses.
Las cifras para recordar, noviembre de 2026
- Restricción de nacionalidad
- Ninguna
- Impuesto de compra, no residente
- 8 %
- Mismo impuesto, residente, única vivienda
- 0 → 5 %
- Financiación bancaria
- ≈ 50 %
- Plazo, propiedad usada
- 2–6 meses
- Precio promedio nacional
- 2,33 M₪
Quién puede comprar, y qué
La ley israelí no tiene un estatus de «comprador extranjero» que limite el acceso a la propiedad. Un toshav jutz (no residente) compra con su pasaporte, firma un contrato en hebreo (traducido por su abogado) y su nombre se inscribe en el Tabu exactamente igual que el de un ciudadano. No hay autorización previa, ni cupo, ni zona cerrada a los extranjeros para la vivienda. Tampoco hay condición religiosa: no hace falta ser judío ni israelí.
Existen tres regímenes de propiedad, y un extranjero tiene acceso a los tres:
| Régimen | Qué compra | Acceso para un extranjero |
|---|---|---|
| Tabu privado | Propiedad plena, inscrita en el registro de la propiedad | Sin restricción |
| Minhal (Autoridad de Tierras de Israel, Rami) | Un arrendamiento renovable de 49 o 98 años sobre tierra del Estado, que en la práctica equivale a la propiedad | Sin restricción para vivienda urbana; condiciones de admisión en algunas localidades comunitarias |
| Jevrat meshakenet (sociedad de vivienda) | Derechos inscritos ante el desarrollador o una sociedad, a la espera de la inscripción en el Tabu | Sin restricción; atención al plazo de regularización |
Una precisión de vocabulario: en Israel no hay escribano ni notario que otorgue la escritura, como en Argentina, España o México. El abogado inmobiliario verifica la propiedad, redacta el contrato (heskem mejirá) e inscribe la operación. El «notario» israelí solo certifica firmas y traducciones. El papel del abogado se explica en abogado inmobiliario en Israel.
Lo que paga un extranjero, y lo que paga un residente
Aquí es donde el estatus pesa. El impuesto de compra (mas rejishá) tiene dos escalas, congeladas del 16 de enero de 2025 al 15 de enero de 2028:
| Tramo de precio | Residente, única vivienda | No residente o vivienda adicional |
|---|---|---|
| Hasta 1.978.745 ₪ | 0 % | 8 % |
| 1.978.745 ₪ → 2.347.040 ₪ | 3,5 % | 8 % |
| 2.347.040 ₪ → 6.055.070 ₪ | 5 % | 8 % |
| 6.055.070 ₪ → 20.183.565 ₪ | 8 % | 10 % |
| Por encima | 10 % | 10 % |
Sobre un departamento de 2,5 M₪, el residente que compra su única vivienda paga unos 20.500 ₪; el no residente paga 200.000 ₪, alrededor de US$ 63.000. Esa diferencia sola paga media cochera. Los demás gastos (abogado 0,5 a 1 % + IVA, agente 2 % + IVA, tasación, traducciones) son iguales para todos. La respuesta corta sobre esta escala está en el impuesto de compra en Israel para extranjeros, y el aporte total a reunir en cuánto aporte propio se necesita.
Detalle por tramo
| Tramo | Tasa | Impuesto |
|---|
Escala del 16 de enero de 2025, congelada hasta el 15 de enero de 2028 (Ley de Arreglos). El no residente tributa como comprador de vivienda adicional, salvo que se convierta en residente israelí dentro de los dos años posteriores a la compra. Pago dentro de los 60 días de la firma.
Segunda diferencia: el crédito. Los bancos prestan a no residentes, pero en la práctica el 50 % del precio, contra el 75 % para un residente que compra su primera vivienda. Un extranjero que tiene la ciudadanía israelí, o que prepara su aliá dentro de los dos años, vuelve a subir al 70-75 %. El detalle está en la página de hipotecas para no residentes.
Cómo funciona cuando no vive en Israel
- Elija un abogado inmobiliario independiente del vendedor, antes de cualquier oferta. Lee el aviso, pide el nesaj tabu (extracto registral), verifica hipotecas, deudas municipales y el permiso de construcción. Nunca firme un zikaron dvarim (memorándum de entendimiento) sin él: ese documento es vinculante.
- Prepare los fondos y su trazabilidad. Los bancos israelíes aplican las reglas antilavado con rigor: cada transferencia del aporte debe documentarse hasta su origen (ahorros, venta, donación).
- Firme el contrato, en persona o mediante un poder (yipui koaj) firmado ante escribano o notario en su país y apostillado, o en un consulado de Israel. Seña del 10 al 20 % a la firma, y una hearat azhará (nota de advertencia) inscrita en el Tabu que bloquea cualquier otra venta.
- Pague según el calendario, declare el mas rejishá dentro de los 30 días y páguelo dentro de los 60 días.
- Reciba las llaves e inscriba la propiedad a su nombre en el Tabu, algo que el abogado hace por usted.
El procedimiento completo está en cómo comprar una propiedad en Israel, paso a paso y, desde el ángulo de la distancia, en comprar sin viajar a Israel. Lo propio de cada país de origen (cepo cambiario en Argentina, modelo 720 en España, declaración ante el SAT en México) está en comprar desde Argentina, España o México.
Excepciones y casos particulares
- Se vuelve residente dentro de los dos años. Un no residente que se instala en Israel dentro de los dos años posteriores a la compra puede pedir que se lo reclasifique como «única vivienda» y recuperar la diferencia de impuesto. Sobre 2,5 M₪, son cerca de 180.000 ₪ reembolsados.
- Hace aliá. La escala olé (0 % hasta 1.978.745 ₪, luego 0,5 % hasta 6.055.070 ₪) se aplica a una compra hecha entre un año antes y siete años después de la aliá, para una única vivienda, hasta el 15 de enero de 2028. Es la palanca más potente, y se decide antes de firmar. Vea comprar como olé jadash.
- Es ciudadano israelí y vive en el exterior. Para el impuesto de compra cuenta la residencia fiscal, no el pasaporte: un argentino-israelí que vive en Buenos Aires paga 8 % como cualquier no residente. Para el banco, en cambio, la ciudadanía abre una financiación del 70-75 %.
- La propiedad está en un proyecto de pinui-binui o TAMA 38. Un extranjero puede comprar una unidad en un proyecto de renovación urbana, con entrega en 3 a 6 años y las garantías de la ley de venta.
- La propiedad es agrícola o está en un yishuv comunitario. Un comité de admisión local puede condicionar la compra. Raro en las ciudades, frecuente en el campo.
Ejemplo calculado: pareja de Buenos Aires, 4 ambientes en Netanya
| Precio | 2.600.000 ₪ |
| Mas rejishá (8 %) | 208.000 ₪ |
| Abogado del comprador (0,75 % + 18 % de IVA) | ≈ 23.000 ₪ |
| Parte de los honorarios del abogado del desarrollador (tope legal) | ≈ 6.500 ₪ |
| Asesor hipotecario, tasación, gastos bancarios | ≈ 18.000 ₪ |
| Poder, apostilla, traducciones, transferencias | ≈ 5.000 ₪ |
| Costo total | ≈ 2.860.500 ₪ (+ 10 %) |
| Hipoteca al 50 % a 25 años | 1.300.000 ₪ → ≈ 7.300 ₪ / mes |
| Fondos propios a prever | ≈ 1.560.500 ₪ (≈ US$ 492.000) |
La misma pareja, si inicia su aliá para el año siguiente, paga unos 3.100 ₪ de mas rejishá en lugar de 208.000 ₪ y puede pedir prestado hasta el 75 %. Los fondos propios necesarios bajan a unos 700.000 ₪ (≈ US$ 221.000). Los precios de Netanya por barrio están en la página de Netanya.
Las trampas que les cuestan caro a los compradores extranjeros
- El abogado «ofrecido» por el desarrollador o la inmobiliaria. Representa al vendedor. Contrate al suyo.
- La superficie anunciada. Es bruta (muros, balcón, parte de los espacios comunes): cuente entre 15 y 20 % menos de superficie útil.
- El zikaron dvarim firmado «para reservar la propiedad». Es un contrato. Los tribunales israelíes lo hacen cumplir.
- Olvidar las reglas fiscales de su país. Un residente fiscal en España declara la cuenta y el inmueble en el modelo 720 si superan 50.000 €, y el alquiler futuro en el IRPF; uno en Argentina los incluye en Bienes Personales y en Ganancias; uno en México declara los ingresos del exterior ante el SAT, con acreditamiento del impuesto pagado en Israel. Para la fiscalidad en general, vea Shekel Guide.
- El tipo de cambio. Entre la firma y el último pago, el dólar o el euro pueden moverse 3 a 5 % frente al shékel. Un contrato a plazo con un bróker de divisas fija el costo.
El presupuesto total está en cuánto cuesta realmente comprar, y las verificaciones antes de firmar en cómo comprar una propiedad en Israel.
Preguntas frecuentes
¿Hay que ser judío o tener un vínculo con Israel para comprar?
No. La ley israelí no impone ninguna condición de religión, origen ni nacionalidad para comprar un departamento o una casa. Un ciudadano argentino, español, mexicano o chileno sin ningún vínculo con el país compra exactamente en las mismas condiciones legales que un israelí. Solo cambian el impuesto de compra y la financiación.
¿Un extranjero paga más impuesto de compra que un israelí?
Sí, bastante más. Un residente que compra su única vivienda paga 0 % hasta 1.978.745 ₪, luego 3,5 % y 5 % por tramos; un no residente paga 8 % desde el primer shékel hasta 6.055.070 ₪, luego 10 %. Sobre una propiedad de 2,5 M₪, son 200.000 ₪ contra unos 20.500 ₪.
¿Puedo comprar un terreno o una casa, no solo un departamento?
Sí, en propiedad plena (Tabu privado). Para las tierras del Estado administradas por la Autoridad de Tierras de Israel (Minhal, alrededor del 90 % del territorio), el arrendamiento de largo plazo está abierto a los extranjeros para vivienda, pero algunas localidades agrícolas o comunitarias imponen condiciones de admisión locales. Su abogado verifica el régimen de la propiedad antes de cualquier oferta.
¿Un extranjero puede revender libremente y sacar el dinero?
Sí. La reventa sigue el mismo procedimiento que para un residente, con un impuesto a la plusvalía (mas shevaj) cuya exención de «única vivienda» está reservada a los residentes. El producto de la venta sale de Israel sin control de cambios, tras el certificado fiscal y los controles antilavado del banco.
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