Tierras de la Iglesia en Jerusalén: comprar en Talbie, Rejavia o Nayot en 2026
Algunas de las calles más buscadas de Jerusalén están sobre un suelo que no pertenece a los dueños de los departamentos. En Talbie, Nayot y parte de Rejavia, la tierra es de una empresa privada que se la compró a la Iglesia Greco-Ortodoxa, y los arriendos que tienen los vecinos vencen a comienzos de la década de 2050. Esto es lo que significa para el precio, la financiación y la reventa, cómo quedan las cosas después de la audiencia de octubre de 2026 en la Corte Suprema, y cómo verificar una propiedad antes de hacer una oferta.
La respuesta corta
Unos 500 dunams (50 hectáreas) de Talbie, Nayot y parte de Rejavia, con más de 1.000 viviendas, están sobre tierras que el Patriarcado Greco-Ortodoxo arrendó al KKL-JNF por 99 años en 1951-52. Los propietarios tienen un arriendo, no el suelo, y los arriendos vencen en 2051-52. Desde entonces la Iglesia vendió sus derechos a inversores privados, los últimos un grupo encabezado por Extell, por unos 750 millones de ₪. Los departamentos sobre estas tierras se venden alrededor de un 10 % por debajo de viviendas comparables en plena propiedad cuando quedan más de 40 años, y alrededor de un 30 % por debajo cuando quedan 40 años o menos, y son más difíciles de financiar. El 28 de octubre de 2026 la Corte Suprema presionó al KKL para que negocie una prórroga. Antes de cualquier oferta, haga que un abogado lea el extracto del registro de la propiedad (nesaj tabu) y el contrato de arriendo.
Las cifras que hay que retener, noviembre de 2026
- Superficie afectada
- ≈ 500 dunams centro de Jerusalén
- Viviendas sobre esas tierras
- 1.000–1.300 según la fuente
- Vencimiento del arriendo
- 2051–2052 arriendos a 99 años
- Descuento frente a plena propiedad
- 10–30 % Globes, 2025
- Última venta de la tierra
- ≈ 750 M₪ 2023–24
- Audiencia en la Corte Suprema
- 28/10/2026 causa abierta
Cómo se arrendó la tierra
A fines del período otomano y durante el Mandato británico, instituciones cristianas compraron grandes terrenos fuera de las murallas de la Ciudad Vieja. El Patriarcado Greco-Ortodoxo tenía buena parte de lo que luego serían Talbie, Nayot y la zona del Monasterio de la Cruz. Después de 1948, el joven Estado quería construir allí sin comprar la tierra, y la Iglesia necesitaba ingresos. La solución fueron tres acuerdos, firmados en 1951 y 1952, que arrendaron la tierra al KKL-JNF (Keren Kayemet LeIsrael) por 99 años.
Luego se construyeron viviendas que se vendieron como subarriendos de largo plazo. Quien compra en Talbie tiene, por lo tanto, un arriendo inscripto a través del KKL, que administra la Autoridad de Tierras de Israel (el Minhal), mientras la propiedad del suelo sigue en manos de otro. Y ese otro cambió. El Patriarcado vendió sus derechos a sociedades de inversión privadas en 2011 y 2016, y en 2023 un grupo encabezado por el desarrollador estadounidense Gary Barnett (Extell) acordó adquirirlos a través de Karkaot Yerushalayim 2022 Ltd. por unos 750 millones de ₪; la empresa dice que la operación se cerró a comienzos de 2024.
Para un comprador de Buenos Aires, Madrid o Ciudad de México, la figura más cercana es el derecho de superficie o la concesión a plazo: usted es dueño del departamento durante el plazo, pero no del terreno, y el valor depende de cuánto falta para el vencimiento y de qué pasa después.
Qué barrios
El gran bloque abarca Talbie (alrededor de la calle Disraeli), Nayot y parte de Rejavia, con hoteles, instituciones públicas, espacios verdes y parte del complejo de la Gran Sinagoga. Otras entidades eclesiásticas poseen terrenos más pequeños en otros lugares: parte de Baka, terrenos en Rejavia vinculados al Monasterio Ratisbonne, y una zona de Rasko donde la tierra se vendió a un desarrollador en 2013. Los tasadores contaron unos 3.000 departamentos en Jerusalén sobre tierras que pertenecen, o pertenecieron, a iglesias.
La calle no alcanza para saberlo. Dos edificios de la misma manzana pueden tener dueños distintos debajo. La única respuesta fiable está en el extracto del registro y en el contrato de arriendo de la propiedad, y por eso el abogado los lee antes de la oferta, no después.
Dónde están las cosas en noviembre de 2026
- Tres arriendos a 99 años del Patriarcado al KKL-JNF.
- La Iglesia vende sus derechos a sociedades de inversión privadas.
- El brazo inmobiliario del KKL informa a más de 1.000 hogares que decidió en principio prorrogar los arriendos.
- Un grupo encabezado por Extell compra los derechos por unos 750 millones de ₪.
- Trascienden negociaciones sobre una prórroga de 50 años; 204 vecinos, hoteles y una institución presentan un recurso ante la Corte Suprema.
- La Corte no resuelve pero presiona al KKL, que admite que no hubo ninguna negociación desde julio de 2025, y pide una actualización sobre avances concretos.
La cuestión jurídica es quién paga la prórroga y cuánto dura. Los acuerdos originales prevén un mecanismo para fijar ambas cosas si las partes no se ponen de acuerdo. El KKL afirma que no tiene la obligación legal de prorrogar pero que trabaja en una solución; los recurrentes sostienen que puede, y debe, renovar. Mientras no haya una prórroga firmada, cada venta en la zona incorpora esa incertidumbre al precio.
El efecto sobre el precio
El descuento crece a medida que se acerca el fin del arriendo. Un estudio publicado por Globes en junio de 2025 lo midió en el centro de Jerusalén:
| Situación | Diferencia de precio |
|---|---|
| Más de 40 años restantes de arriendo | ≈ −10 % |
| 40 años o menos restantes | ≈ −30 % |
| Pérdida de valor promedio | −10 a −15 % |
| Precio promedio por m², tierras de la Iglesia | menos de 40.000 ₪ |
| Precio promedio por m², plena propiedad comparable | cerca de 50.000 ₪ |
En 2014 ambas categorías se vendían a unos 29.000 ₪ por m². La brecha se abrió cuando la década de 2050 empezó a verse en el horizonte, y el mismo estudio encontró que la probabilidad de venta cayó alrededor de un 20 % a partir de 2020. A los arriendos de Talbie y Nayot les quedan hoy unos 25 años, lo que los ubica en el tramo más empinado de la curva.
Hipoteca y reventa
Un banco presta contra una propiedad que pueda vender si el deudor deja de pagar. Cuando el arriendo vence dentro de la vida de una hipoteca a 25 o 30 años, esa garantía se achica. En la práctica, los bancos prestan menos, en peores condiciones, o rechazan, y el tasador del banco (shamai) valúa la propiedad teniendo en cuenta el plazo restante. Un comprador del exterior, que ya está limitado a alrededor del 50 % de financiación en un departamento normal, es el más expuesto: consiga una preaprobación (ishur ekroni) sobre esa propiedad concreta antes de firmar, no una genérica.
La reventa sigue la misma lógica. Su futuro comprador se encontrará con los mismos bancos y con un arriendo más corto. Por eso los tasadores aconsejan desde hace tiempo evitar estas propiedades, o comprarlas solo con un descuento lo bastante grande como para absorber un futuro costo de compra del suelo o de prórroga.
Ejemplo calculado: ¿alcanza el descuento?
| Departamento comparable en plena propiedad en la zona (50.000 ₪/m²) | 5.000.000 ₪ |
| Precio pedido en tierras de la Iglesia (40.000 ₪/m²) | 4.000.000 ₪ |
| Descuento | 1.000.000 ₪ (−20 %) |
| Costo de compra del suelo de referencia en operaciones anteriores (26 % del valor) | ≈ 1.300.000 ₪ |
| Precio + compra del suelo | ≈ 5.300.000 ₪ |
En dos operaciones informadas en 2019-20, los desarrolladores vendieron la plena propiedad a los vecinos por alrededor del 26 % del valor del departamento. Si usted tuviera que hacer lo mismo aquí, el departamento en tierras de la Iglesia le costaría más que el de plena propiedad. El descuento solo tiene sentido si espera una prórroga más barata, o si piensa conservar el departamento durante un período más corto y acepta el riesgo de reventa. El impuesto de compra (mas rejishá) se paga sobre el precio que usted abona, con las tasas habituales.
Controles antes de ofertar
- Lea el extracto del registro de la propiedad (nesaj tabu). Muestra si compra una plena propiedad o un arriendo, y de quién es la tierra. Su abogado lo pide en línea por unas decenas de shékels.
- Lea el contrato de arriendo en sí. Fecha de vencimiento, cláusula de renovación, quién es titular del arriendo principal (el KKL, la Autoridad de Tierras de Israel, una empresa) y los cargos que se deban pagar en la transferencia.
- Ponga precio al plazo restante. Compare con ventas en plena propiedad de la misma calle, no con el promedio del barrio, y aplique los rangos de Globes indicados arriba.
- Obtenga una preaprobación para esa propiedad. Pregunte al banco, o a un asesor hipotecario (yoetz mashkanta), si presta sobre este arriendo y con qué porcentaje de financiación.
- No pague por derechos de construcción prometidos. En tierras arrendadas, los derechos no utilizados y las ampliaciones pueden pertenecer al dueño del suelo, no a usted.
- No firme nada antes. Ningún zikaron dvarim (precontrato vinculante) antes de los pasos 1 a 4. El proceso completo está en cómo comprar una propiedad en Israel.
En el resto de Jerusalén, la mayoría de las viviendas están en tierras administradas por la Autoridad de Tierras de Israel bajo arriendos largos y renovables, que los bancos tratan como normales. El problema descrito aquí es propio de las tierras que pertenecen a iglesias o a empresas privadas. Un abogado de Jerusalén nota la diferencia de un vistazo: vea abogado inmobiliario en Jerusalén. Los precios por barrio están en las páginas de Rejavia y Katamon, y el impuesto de la compra en la calculadora del impuesto de compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las «tierras de la Iglesia» en Jerusalén?
Terrenos que pertenecen, o pertenecieron, a instituciones cristianas, sobre todo al Patriarcado Greco-Ortodoxo, en los que se construyeron viviendas bajo arriendos de largo plazo. El bloque más conocido, unos 500 dunams de Talbie, Nayot y parte de Rejavia, se arrendó al KKL-JNF por 99 años en 1951-52. Los vecinos tienen subarriendos a través del KKL, administrados por la Autoridad de Tierras de Israel, y los arriendos vencen hacia 2051-52.
¿De quién es hoy la tierra?
No de la Iglesia. El Patriarcado vendió sus derechos a sociedades de inversión privadas en 2011 y 2016. En 2023 un grupo encabezado por el desarrollador estadounidense Gary Barnett (Extell) acordó comprarlos a través de Karkaot Yerushalayim 2022 Ltd. por unos 750 millones de ₪; la empresa dice que la operación se cerró a comienzos de 2024. El KKL sigue siendo titular de los arriendos principales.
¿Los vecinos van a perder sus departamentos en 2051?
Nadie puede garantizar el resultado, pero el desalojo no es el escenario que alguien espera. Los acuerdos originales le dan al KKL una vía para prorrogar, con un mecanismo que fija la duración y el costo si las partes no se ponen de acuerdo. Las preguntas abiertas son cuánto durará la prórroga y quién la pagará. El 28 de octubre de 2026 la Corte Suprema le pidió al KKL que informara avances concretos en las negociaciones.
¿Cuánto más barato es un departamento en tierras de la Iglesia?
Un estudio publicado por Globes en junio de 2025 encontró una pérdida de valor promedio del 10 al 15 %: alrededor de un 10 % por debajo de viviendas comparables cuando quedan más de 40 años de arriendo, alrededor de un 30 % cuando quedan 40 años o menos. Estos departamentos promediaban menos de 40.000 ₪ por m², frente a cerca de 50.000 ₪ en viviendas comparables en plena propiedad. Informes anteriores hablaban de una brecha del 25 al 30 %.
¿Puedo obtener una hipoteca para un departamento en tierras de la Iglesia?
A veces, en peores condiciones. Los bancos son reacios a prestar sobre un arriendo que vence durante la vida del préstamo, y el tasador del banco (shamai) valúa la propiedad teniendo en cuenta el plazo restante. Un no residente que obtiene el 50 % sobre un departamento en plena propiedad debe contar con menos, o con un rechazo, y conseguir una preaprobación (ishur ekroni) sobre esa propiedad concreta antes de firmar.
Cómo trabajamos
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Fuentes
- Jerusalem Post – La Corte Suprema presiona al KKL en el conflicto por los arriendos de tierras de la Iglesia en Jerusalén (29/10/2026, en inglés)
- Globes – Se desploma la demanda de departamentos en tierras de la Iglesia en Jerusalén (12/06/2025, en inglés)
- Times of Israel – Vecinos de Jerusalén en tierras arrendadas, indignados por negociaciones secretas (03/07/2025, en inglés)
- Autoridad de Tierras de Israel – arriendos e inscripción de derechos
- Kol Zchut – derechos sobre inmuebles, Tabu y arriendo
Haga verificar la titularidad antes de ofertar
Un abogado inmobiliario hispanohablante en Jerusalén lee el nesaj tabu y el contrato de arriendo, y le dice de quién es la tierra, cuándo vence el arriendo y qué significa para el precio, antes de que usted firme nada.