Comprar departamento en Katamon (Jerusalén): precios 2026, propiedades y controles

El barrio: Katamon Viejo y Gonenim

Katamon abarca dos realidades distintas. Katamon Viejo (Katamon HaYeshaná) se construyó entre 1924 y 1948, por familias árabes acomodadas, en su mayoría cristianas, alrededor del monasterio ortodoxo griego de San Simón. Sus calles, Rajel Imenu, HaPalmaj, Kovshei Katamon, HaLamed Hei, Bustenai, Tel Jai, HaGdud HaIvri, alinean villas de dos y tres pisos en piedra labrada, convertidas en pequeños edificios de 4 a 8 departamentos, y algunos bloques más altos de los años 50-70, muchas veces con pisos agregados. El parque San Simón y sus juegos son el centro de gravedad, a diez minutos a pie de Emek Refaim y de la Colonia Alemana.

Al oeste y al sur, Gonenim (los antiguos «Katamonim», Katamon Jet, Tet y siguientes) se construyó en los años 50-60 para alojar a los inmigrantes: bloques de tres y cuatro pisos sin ascensor, hoy objeto de la mayor concentración de proyectos de pinui-binui (demolición y reconstrucción) de Jerusalén. Las dos zonas se tocan, pero ni los precios ni los compradores son los mismos.

Katamon no tiene parada de tren ligero: la línea roja pasa por el centro, a 20-25 minutos a pie, y la futura línea azul debe correr por Emek Refaim, en el borde este del barrio, con un trazado todavía en discusión. En la práctica, el barrio se vive a pie y en colectivo (líneas 13, 18 y 34 hacia el centro); la Ciudad Vieja está a tres kilómetros, la Primera Estación y sus restaurantes a quince minutos. La vida comunitaria es densa: una treintena de sinagogas en un kilómetro a la redonda, varias de ellas anglófonas (Shirá Jadashá, Yakar, Ramban, los Shtiblaj), escuelas religiosas y laicas, jardines de infantes y los comercios de la calle HaPalmaj.

Qué se compra y a qué precio

Tres familias de propiedades. Los departamentos en edificios de piedra de los años 30-40: techos altos, baldosas con dibujos, muros gruesos, muchas veces sin ascensor ni estacionamiento, jardines comunes. Es el corazón del mercado y lo más caro por m². Las «casas árabes», villas originales conservadas enteras o divididas en dos o tres unidades, con jardín y patio: raras, de 8 a 15 M₪, casi siempre protegidas. Los proyectos boutique nuevos de 6 a 20 unidades, en terrenos reconstruidos o elevados (TAMA 38), con ascensor, estacionamiento subterráneo y cuarto de seguridad (mamad), a 50.000–62.000 ₪ por m². En Gonenim, las torres nuevas de pinui-binui se venden a 45.000–55.000 ₪ por m² y los bloques antiguos a 30.000–38.000.

En Israel los departamentos se cuentan en «ambientes»: un 4 ambientes tiene tres dormitorios y un living. El precio por m² se calcula sobre la superficie bruta: 100 m² publicados son entre 80 y 85 m² habitables (ver superficie bruta o neta). Los avisos de Katamon mencionan a menudo una «unidad» adicional, un monoambiente o un cuarto alquilado por separado en el sótano o en el jardín: verifique que esté autorizada (permiso de construcción, cuenta de arnona separada) antes de contar con su alquiler.

Quién compra en Katamon

La demanda viene primero de las familias observantes de la diáspora: Teaneck, los Five Towns, Hendon y Johannesburgo del lado anglófono; París, Lyon y Estrasburgo del lado francés. Algunas se instalan definitivamente (aliá, jubilación), otras compran una segunda vivienda que usan en las fiestas y en verano. Estos departamentos ocupados pocas semanas al año tienen un nombre en Jerusalén, dirot refaim («departamentos fantasma»); la municipalidad cuenta varios miles en los barrios céntricos, Katamon incluido. No es una categoría legal: el impuesto y la arnona (tasa municipal) son los mismos, y la ciudad abandonó la idea de un recargo. Pero pesa sobre los edificios que funcionan con propietarios ausentes.

Segundo perfil: las familias de Jerusalén ya instaladas que suben de categoría desde Gonenim o Kiryat HaYovel, y que compiten con los compradores extranjeros por los 4 y 5 ambientes. Tercer perfil, más reciente: los compradores de una unidad de pinui-binui en Gonenim, residentes y no residentes, atraídos por la obra nueva a 45.000–55.000 ₪ por m² a cinco minutos a pie de Katamon Viejo, con entrega en 3 a 6 años.

Ejemplo con cifras: un 4 ambientes en reventa, comprador no residente

La misma compra hecha por un olé jadash (única vivienda, dentro de los siete años posteriores a la aliá) pagaría unos 13.106 ₪ de impuesto de compra en lugar de 368.000 ₪, y podría financiarse al 75 %. Si la aliá es posible dentro de los dos años, avísele a su abogado antes de firmar: la declaración puede presentarse como no residente y corregirse después. Los tramos están en mas rejishá 2026. Desde Argentina, tenga en cuenta además cómo sacar los fondos del país: lo explicamos en comprar desde Argentina, España o México.

Controles propios de Katamon

1. El título: ¿Tabu, Minhal o Iglesia? Muchos terrenos de Jerusalén, incluido Katamon, se tienen en arriendo largo y renovable del Minhal (Autoridad de Tierras de Israel), algo que los bancos tratan como normal. Pero las vecinas Talbie, Nayot y partes de Rejavia están sobre antiguas tierras ortodoxas griegas cuyos arriendos vencen en 2051-2052, y existen terrenos más pequeños de iglesias en otros puntos del centro de Jerusalén. Una propiedad sobre tierra de la Iglesia se vende entre 10 y 30 % más barata, se financia mal y se revende con dificultad (ver tierras de la Iglesia en Jerusalén). El abogado lee el nesaj tabu (extracto del registro) y el contrato de arriendo antes de cualquier oferta.
2. Preservación (shimur). Muchos edificios de los años 30-40 figuran en la lista de preservación de la municipalidad: fachadas, barandas, escaleras y a veces volúmenes interiores están protegidos. Nada de balcones, galerías cerradas ni pisos adicionales sin la aprobación del comité. Consulte la protección en el sitio de planificación de la ciudad antes de comprar con planes de renovación.
3. Copropiedades antiguas y áreas comunes. Jardines, sótanos, azoteas: el reparto muchas veces data de los años 50, con «derechos de construcción» sobre la azotea vinculados (o no) a una unidad determinada. El reglamento del edificio (takanón) y la orden de propiedad horizontal (tsav batim meshutafim) deben leerse línea por línea.
4. Pisos y unidades agregados. Altillos convertidos, monoambientes en el jardín, ampliaciones sobre pilotes: pida el permiso de construcción (heter bniyá) y el certificado de habitabilidad (tofes 4). Una ampliación sin permiso a veces puede regularizarse, con una multa y un impuesto de plusvalía urbanística (hetel hashbajá), y a veces no.
5. Pinui-binui en Gonenim. Si compra un departamento antiguo en un bloque destinado a la demolición, verifique en qué etapa está el proyecto: firmas de los ocupantes (se requiere una mayoría), plan presentado, permiso otorgado. Del acuerdo de principio a la entrega, cuente de 6 a 12 años. Detalles en comprar en pozo a un desarrollador.

Alquiler y rentabilidad

Un 4 ambientes en reventa se alquila por 8.000 a 11.000 ₪ por mes con contrato anual, un 3 ambientes por 6.500 a 8.500 ₪, un 5 ambientes renovado por 11.000 a 15.000 ₪. Frente a los precios, la rentabilidad bruta queda en 2,5 a 3 %, entre las más bajas de la ciudad: Katamon se compra para vivir o para conservar, no por la renta. El alquiler de corta duración a turistas funciona, a 500–900 ₪ por noche por un 4 ambientes, pero depende del reglamento del edificio y de la tolerancia de los vecinos; la municipalidad reforzó los controles sobre los departamentos alquilados por noche sin licencia. Para un inversor puro, Arnona o Kiryat HaYovel ofrecen de 3 a 3,5 % con oferta nueva.

Impuesto sobre los alquileres (exención hasta 5.654 ₪ por mes en 2026, régimen fijo del 10 % o régimen real): ver la guía fiscal de Shekel Guide (en inglés).

Preguntas frecuentes

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