Comprar departamento en la Colonia Alemana (Jerusalén): precios 2026, propiedades y controles
La Colonia Alemana (Moshavá Germanit) es el barrio más fotografiado de Jerusalén fuera de las murallas: las casas de piedra con techos de tejas rojas que los templarios alemanes construyeron a partir de 1873 a lo largo de Emek Refaim, los cafés y restaurantes, el cine Smadar, a veinticinco minutos a pie de la Ciudad Vieja. Es también uno de los barrios con la protección patrimonial más estricta, y aquel donde las obras de la línea azul del tren ligero sobre Emek Refaim cambian el panorama por algunos años.
La respuesta corta
En la Colonia Alemana, la reventa se negocia entre 42.000 y 55.000 ₪ por m² en 2026 y la obra nueva boutique entre 55.000 y 70.000 ₪: un 3 ambientes de 85 m² vale 3,6–4,5 M₪ (≈ US$ 1,14–1,42 M), un 4 ambientes de 105 m² 4,5–6 M₪, un departamento en casa templaria o árabe con jardín 6–12 M₪. Sobre un 3 ambientes de 4,1 M₪, un no residente paga 328.000 ₪ de impuesto de compra (mas rejishá), un residente que compra su única vivienda 100.538 ₪ y un olé jadash 10.606 ₪. Fundada en 1873 por templarios alemanes, a 25 minutos a pie de la Ciudad Vieja: preservación estricta, muy poca oferta nueva y obras del tren ligero sobre Emek Refaim que pesan sobre la avenida hasta la apertura de la línea.
Las cifras para recordar, noviembre de 2026
- ₪/m² en reventa
- 42.000–55.000
- ₪/m² obra nueva / boutique
- 55.000–70.000
- 3 ambientes, 85 m² brutos
- 3,6–4,5 M₪
- Descuento por obras, edificios sobre Emek Refaim
- 5–10 %
- Mas rejishá, no residente, sobre 4,1 M₪
- 328.000 ₪
- Rentabilidad bruta del alquiler
- 2,7–3,2 %
El barrio: la Colonia Alemana
La Colonia fue fundada en 1873 por los templarios, una comunidad protestante de Wurtemberg que construyó a lo largo del camino a Belén, hoy Emek Refaim, casas de piedra con techos de tejas rojas, versículos bíblicos grabados en los dinteles, jardines amurallados, una escuela y un cementerio. Expulsados por los británicos entre 1939 y 1948, dejaron un barrio que familias árabes acomodadas ya habían extendido hacia el sur y el este con villas de los años 1920-1940. Desde 1948 las casas se dividieron en departamentos y, a partir de los años 80, la Colonia se convirtió en la dirección más buscada del sur de la ciudad.
Las calles: Emek Refaim, la avenida de los cafés, restaurantes, tiendas y el cine Smadar; al oeste, Lloyd George, Cremieux, Masaryk y Hananya, las más tranquilas y las más caras; al este, Rajel Imenu y las calles que bajan hacia Baka; al norte, la Primera Estación (Tajaná Rishoná) y el parque de la antigua estación; al oeste, Katamon Viejo. Distancias: la Puerta de Jaffa y la Ciudad Vieja a 25 minutos a pie por la calle King David, Rejavia y el teatro a diez, la línea roja del tren ligero sobre Derej Hebrón a diez minutos, la futura línea azul sobre la propia Emek Refaim. Sinagogas: Yael (en inglés, una de las más concurridas del barrio), Shirá Jadashá (minyán ortodoxo de tipo «partnership») y las sinagogas francófonas de Baka a cinco minutos. Población: anglófonos y francófonos instalados hace tiempo, académicos, jubilados de la diáspora y una proporción alta de propietarios extranjeros.
Tipos de propiedad y precios por tamaño
| Propiedad | Superficie bruta | Precio 2026 | Qué hay que saber |
|---|---|---|---|
| 2 ambientes, edificio de los años 50-70 | 50–60 m² | 2,3–2,9 M₪ | El típico pied-à-terre; sin ascensor ni estacionamiento. |
| 3 ambientes, edificio de piedra renovado | 75–90 m² | 3,6–4,5 M₪ | El producto más líquido; verificar la protección del edificio. |
| 4 ambientes, edificio de los años 60-80 con ascensor | 95–115 m² | 4,5–6 M₪ | Familias; estacionamiento escaso, sin mamad salvo agregado reciente. |
| 4-5 ambientes, proyecto boutique | 110–150 m² | 6,5–10 M₪ | De 6 a 12 departamentos en un terreno liberado; ascensor, estacionamiento, mamad; 55.000–70.000 ₪ por m². |
| Departamento en casa templaria o árabe con jardín | 100–200 m² + jardín | 6–12 M₪ | Protegido; techos altos, piedra, un jardín cuya titularidad hay que verificar. |
| Casa templaria completa | 250–400 m² + terreno | 15–30 M₪ | Unas pocas transacciones por año; diáspora; obras bajo control. |
En Israel los departamentos se cuentan en «ambientes»: un 3 ambientes tiene dos dormitorios y un living. El precio por m² se calcula sobre la superficie bruta: un 3 ambientes publicado con 85 m² ofrece entre 68 y 72 m² habitables (ver superficie bruta o neta). En las casas antiguas con muros de 60 cm, la diferencia supera el 20 %.
Quién compra en la Colonia Alemana
El barrio comparte con Rejavia el mercado de la diáspora: estadounidenses, británicos, canadienses, franceses y suizos que quieren un departamento con carácter en un barrio caminable, cerca de la Ciudad Vieja para las fiestas. Una parte de esas viviendas queda vacía la mayor parte del año; la municipalidad contó varios miles de dirot refaim («departamentos fantasma») en el centro y el sur de la ciudad y desde 2024 aplica una tarifa de arnona (impuesto municipal) más alta a las viviendas desocupadas. Los olim anglófonos ya instalados son el segundo grupo: compran un 3 o 4 ambientes después de algunos años de alquiler, muchas veces con el impuesto reducido del olé (0,5 %). Por último, los israelíes acomodados, académicos, médicos y profesionales que quieren la Colonia por sus cafés y su tranquilidad.
La rentabilidad bruta es baja, de 2,7 a 3,2 %, y la reventa apunta al mismo público internacional, lo que hace al barrio menos sensible a las tasas de interés israelíes y más sensible al tipo de cambio y a la economía de la diáspora. Para un comprador que llega con dólares o euros, eso significa que el momento de la conversión al shékel pesa tanto como la negociación del precio.
Ejemplo con cifras: un 3 ambientes comprado por un no residente
| Precio | 4.100.000 ₪ |
| Mas rejishá, no residente (8 %) | 328.000 ₪ |
| Abogado (0,5 a 1 % + IVA) | ≈ 36.000 ₪ |
| Inmobiliaria (2 % + IVA) | ≈ 97.000 ₪ |
| Asesor hipotecario, tasación, gastos bancarios, seguros | ≈ 20.000 ₪ |
| Traducciones, poder, apostilla, transferencias | ≈ 6.000 ₪ |
| Costo total | ≈ 4.587.000 ₪ (+ 11,9 %) |
| Hipoteca al 50 % | 2.050.000 ₪ → ≈ 11.600 ₪ / mes a 25 años |
| Fondos propios a prever | ≈ 2.537.000 ₪ (≈ US$ 800.000) |
El mismo departamento comprado por un residente como única vivienda pagaría 100.538 ₪ de impuesto; por un olé jadash, 10.606 ₪. Un no residente que hace la aliá dentro de los dos años posteriores a la compra puede reclamar la diferencia. A diferencia de España o de buena parte de América Latina, no hay escribano, seguro de título ni impuesto de transferencia adicional. La escala está en mas rejishá 2026, la financiación al 50 % en hipoteca para no residentes, y los pasos propios de quien compra desde su país (poder, cuenta bancaria, transferencias) en comprar desde Argentina, España o México.
Controles propios del barrio: preservación, templarios, tren ligero
- Preservación estricta. La Colonia Alemana fue uno de los primeros barrios de Jerusalén cubiertos por un plan municipal de preservación: casas templarias y árabes protegidas, fachadas, techos de tejas, muros perimetrales, a veces árboles y jardines. Toda ampliación, apertura o piso adicional pasa por el departamento de preservación; un departamento vendido «con derechos de construcción» solo los tiene si el expediente de construcción (tik binyán) lo confirma por escrito.
- Casas divididas. La mayoría de las casas de 1873-1948 se dividieron en dos a seis departamentos, a veces sin un reglamento actualizado: jardines «vinculados» por el uso, sótanos, altillos y techos sin asignar. El abogado verifica el takanón (reglamento) y el plano de división; lo que no está inscrito a nombre de su unidad no es suyo.
- Agregados sin permiso. Balcones cerrados, cuartos en el altillo, galerías, divisiones: compare el permiso con la realidad. En un edificio protegido la regularización puede ser rechazada, y entonces el agregado debe demolerse; escriba la cláusula en el contrato.
- Cadena de títulos. Bienes templarios transferidos al Estado después de 1948 (e indemnizados por el acuerdo germano-israelí de 1962), bienes de ausentes, ventas sucesivas: el extracto del Tabu (nesaj tabu) debe mostrar una cadena completa hasta el vendedor.
- Obras de la línea azul. Las obras del tren ligero en Emek Refaim (iniciadas en 2024-2025, con varios años previstos) afectan a los edificios que dan a la avenida: ruido, accesos, comercios cerrados, un descuento temporal de 5 a 10 %. Pida el calendario conocido y visite a distintas horas.
- Estacionamiento. Casi inexistente en los edificios antiguos, estacionamiento residencial regulado; una cochera en un proyecto boutique cuesta 200.000–300.000 ₪ y debe quedar inscrita a nombre de la unidad.
- Ningún zikaron dvarim sin abogado. El preacuerdo es vinculante. Los honorarios y los controles propios de la ciudad están en abogado inmobiliario en Jerusalén.
Alquilar en la Colonia: largo o corto plazo
A largo plazo, un 3 ambientes renovado se alquila por 7.500–9.000 ₪ por mes y un 4 ambientes por 9.500–12.500 ₪, una rentabilidad bruta de 2,7 a 3,2 %. La demanda viene de familias anglófonas que esperan para comprar, académicos visitantes, médicos y diplomáticos. A corto plazo, es el barrio de Jerusalén más pedido por los turistas (700–1.200 ₪ por noche por un 3 ambientes con carácter), pero la municipalidad puede aplicar una arnona no residencial a una unidad explotada como alojamiento, el reglamento del edificio puede prohibirlo y los ingresos tributan en el régimen real y no en el régimen fijo del 10 %. Las reglas fiscales del alquiler para un propietario que vive en el exterior se detallan en shekelguide.com (en inglés).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en la Colonia Alemana en 2026?
Entre 42.000 y 55.000 ₪ por m² en reventa y de 55.000 a 70.000 ₪ en los proyectos boutique y los pisos agregados recientes, según los avisos de Madlan y las transacciones declaradas; es decir, unos US$ 13.300 a 17.400 por m² en reventa. Las casas templarias y los departamentos en casa con jardín superan los 60.000 ₪ por m². Las calles tranquilas al oeste de Emek Refaim (Lloyd George, Cremieux, Masaryk) están en la parte alta del rango; los edificios que dan a la propia avenida se venden algo más barato desde que empezaron las obras del tren ligero.
¿Qué es una casa templaria y se puede modificar?
Una casa construida entre 1873 y 1930 por los templarios, protestantes alemanes de Wurtemberg, en piedra, con techo de tejas, una inscripción bíblica en el dintel y un jardín amurallado. Casi todas están protegidas: fachada, techo, volúmenes y muro perimetral, y toda ampliación pasa por el departamento de preservación de la municipalidad. El interior se puede renovar; agregar un piso es raro. Un comprador que cuenta con «derechos de construcción» debe hacerlos confirmar por escrito antes de firmar.
¿Las obras del tren ligero en Emek Refaim hacen bajar los precios?
Pesan sobre los edificios que dan directamente a la avenida durante la obra (ruido, accesos, comercios cerrados), con descuentos de 5 a 10 % observados en las transacciones desde 2024-2025. Las calles paralelas no se ven afectadas. Una vez en servicio, el barrio ganará una conexión directa con el centro y la estación Navon, algo que sostuvo los precios en todas las ciudades donde ocurrió. Un comprador con un horizonte de cinco años puede ver allí una oportunidad.
¿Colonia Alemana o Baka?
Los dos barrios son contiguos y están en la misma franja de precios (42.000–55.000 ₪ por m²). La Colonia es más comercial, más turística y más anglófona, con las casas más buscadas y las reglas de preservación más estrictas; Baka es más residencial, más familiar y más francófona, con más edificios renovados de los años 50-70 y escuelas. Para un pied-à-terre, la Colonia; para instalarse con chicos, muchas veces Baka.
Cómo trabajamos
Cada monto, tramo y tasa de esta página se verifica en la fuente oficial citada al pie y se fecha. Cuando cambia una escala o una tasa, la página se actualiza en los días siguientes. Nuestra metodología.
Fuentes
¿Busca una propiedad en la Colonia Alemana?
Inmobiliaria, abogado o asesor hipotecario: indíquenos la calle o el sector, la superficie que busca y su estatus (residente, no residente, aliá prevista). Le pasamos su consulta a un profesional que conoce las casas del barrio y sus restricciones, y que atiende en español o en inglés.