Acheter à Moshava Germanit (Colonie allemande) (Jérusalem) : prix 2026, biens, vigilance
La Moshava Germanit, la Colonie allemande, est le quartier le plus photographié de Jérusalem hors les murs : les maisons de pierre à toits de tuiles bâties par les Templiers allemands en 1873 le long d’Emek Refaim, les cafés et les restaurants, le cinéma Smadar, à vingt-cinq minutes à pied de la Vieille Ville. C’est aussi l’un des quartiers les plus encadrés par la préservation, et celui où le chantier de la ligne bleue du tramway sur Emek Refaim change la donne pour quelques années.
La réponse en bref
À la Moshava Germanit, le m² ancien se négocie entre 42 000 et 55 000 ₪ en 2026, le neuf boutique entre 55 000 et 70 000 ₪ : un 3 pièces de 85 m² vaut 3,6 à 4,5 M₪, un 4 pièces de 105 m² 4,5 à 6 M₪, un appartement de maison templière ou arabe avec jardin 6 à 12 M₪. Sur un 3 pièces à 4,1 M₪, un non-résident paie 328 000 ₪ de mas rechisha (taxe d’achat), un résident achetant son seul logement 100 538 ₪, un olé 10 606 ₪. Quartier fondé en 1873 par les Templiers allemands, à 25 minutes à pied de la Vieille Ville ; préservation stricte, très peu de neuf, et un chantier de tramway sur Emek Refaim qui pèse sur l’avenue jusqu’à la mise en service.
Les chiffres à retenir, novembre 2026
- ₪/m² ancien
- 42 000–55 000
- ₪/m² neuf / boutique
- 55 000–70 000
- 3 pièces, 85 m² brut
- 3,6–4,5 M₪
- Décote chantier, immeubles sur Emek Refaim
- 5–10 %
- Mas rechisha non-résident sur 4,1 M₪
- 328 000 ₪
- Rendement locatif brut
- 2,7–3,2 %
Le quartier : la Moshava Germanit
La Colonie allemande a été fondée en 1873 par les Templiers, une communauté protestante du Wurtemberg qui a bâti le long de la route de Bethléem, aujourd’hui Emek Refaim, des maisons de pierre à toits de tuiles rouges, avec versets bibliques gravés au linteau, jardins clos, école et cimetière. Expulsés par les Britanniques en 1939-48, ils ont laissé un quartier que les familles arabes aisées avaient déjà prolongé au sud et à l’est par des villas des années 1920-40. Depuis 1948, les maisons ont été divisées en appartements, et à partir des années 1980 le quartier est devenu l’adresse la plus recherchée du sud de la ville.
Les rues : Emek Refaim, l’avenue des cafés, restaurants, boutiques et du cinéma Smadar ; à l’ouest, Lloyd George, Cremieux, Masaryk, Hananya, les plus calmes et les plus chères ; à l’est, Rachel Imenu et les rues qui descendent vers Baka ; au nord, la Première Gare (Tachana Rishona) et le parc de la voie ferrée ; à l’ouest, le Vieux Katamon. Distances : porte de Jaffa et Vieille Ville à 25 minutes à pied par la rue du Roi David, Rechavia et le théâtre à dix, tramway rouge sur Derech Hevron à dix minutes, future ligne bleue sur Emek Refaim même. Synagogues : Yael (anglophone, l’une des plus fréquentées du quartier), Shira Hadasha (égalitaire orthodoxe), et les synagogues francophones de Baka à cinq minutes. Population : anglophones et francophones installés, universitaires, retraités de la diaspora, et une forte proportion de propriétaires étrangers.
Types de biens et prix par taille
| Bien | Surface brute | Prix 2026 | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|---|
| 2 pièces, immeuble 1950-70 | 50–60 m² | 2,3–2,9 M₪ | Pied-à-terre type ; sans ascenseur ni parking. |
| 3 pièces, immeuble en pierre rénové | 75–90 m² | 3,6–4,5 M₪ | Le produit le plus liquide ; vérifier le classement de l’immeuble. |
| 4 pièces, immeuble 1960-80 avec ascenseur | 95–115 m² | 4,5–6 M₪ | Familles ; parking rare, mamad absent sauf ajout récent. |
| 4-5 pièces, projet boutique | 110–150 m² | 6,5–10 M₪ | 6 à 12 appartements sur une parcelle libérée ; ascenseur, parking, mamad ; 55 000 à 70 000 ₪/m². |
| Appartement de maison templière ou arabe, jardin | 100–200 m² + jardin | 6–12 M₪ | Classé ; hauts plafonds, pierre, jardin dont la propriété est à vérifier. |
| Maison templière entière | 250–400 m² + terrain | 15–30 M₪ | Quelques transactions par an ; diaspora ; travaux encadrés. |
Le prix au m² s’entend sur la surface brute : un 3 pièces annoncé à 85 m² offre 68 à 72 m² habitables (voir surface brute ou nette). Dans les maisons anciennes aux murs de 60 cm, l’écart dépasse 20 %.
Qui achète à la Moshava Germanit
Le quartier partage avec Rechavia le marché des acheteurs de la diaspora : Américains, Britanniques, Canadiens, Français et Suisses qui veulent un appartement de caractère dans un quartier où l’on vit à pied, à distance de marche de la Vieille Ville pour les fêtes. Une part de ces biens reste vide l’essentiel de l’année ; la municipalité a recensé plusieurs milliers de dirot refaim dans le centre et le sud de la ville et applique depuis 2024 une arnona (taxe municipale) majorée aux logements inoccupés. Les olim anglophones installés forment le second groupe : ils achètent un 3-4 pièces après quelques années de location, souvent au taux olé de 0,5 %. Les Israéliens aisés, enfin, universitaires, médecins, professions libérales, qui veulent la Moshava pour ses cafés et son calme.
Le rendement brut est faible, 2,7 à 3,2 %, et la revente s’adresse au même public international, ce qui rend le quartier moins sensible aux taux israéliens et plus sensible au change et à la conjoncture de la diaspora.
Exemple chiffré : un 3 pièces acheté par un non-résident
| Prix | 4 100 000 ₪ |
| Mas rechisha non-résident (8 %) | 328 000 ₪ |
| Avocat (0,5 à 1 % + TVA) | ≈ 36 000 ₪ |
| Agence (2 % + TVA) | ≈ 97 000 ₪ |
| Courtier mashkanta, expertise, frais bancaires, assurances | ≈ 20 000 ₪ |
| Traductions, procuration au consulat, apostille, virements | ≈ 6 000 ₪ |
| Coût total | ≈ 4 587 000 ₪ (+ 11,9 %) |
| Mashkanta 50 % | 2 050 000 ₪ → ≈ 11 600 ₪ / mois sur 25 ans |
| Fonds propres à prévoir | ≈ 2 537 000 ₪ (≈ 635 000 €) |
Le même appartement acheté par un résident pour son seul logement coûterait 100 538 ₪ de taxe ; par un olé hadash, 10 606 ₪. Un non-résident qui fait son alya dans les deux ans suivant l’achat peut demander le remboursement de l’écart. Le barème est dans mas rechisha 2026, le financement à 50 % dans mashkanta pour non-résidents, et les démarches depuis la France dans acheter en Israël depuis la France.
Vigilance propre au quartier : préservation, Templiers, tramway
- Préservation stricte. La Moshava Germanit est l’un des premiers quartiers de Jérusalem couverts par un plan de préservation municipal : maisons templières et arabes classées, façades, toits de tuiles, murs de clôture, parfois arbres et jardins protégés. Toute extension, ouverture ou surélévation passe par le service de préservation ; un appartement vendu « avec droits de construction » n’en a que si le dossier d’urbanisme (tik binyan) le confirme par écrit.
- Maisons divisées. La plupart des maisons de 1873-1948 ont été partagées en deux à six appartements, parfois sans règlement de copropriété à jour : jardins « attachés » par usage, caves, combles et toits non attribués. L’avocat vérifie le takanon (règlement) et le plan de division ; ce qui n’est pas inscrit sur votre lot ne vous appartient pas.
- Ajouts sans permis. Balcons fermés, pièces sous les toits, vérandas, divisions : comparer permis et état réel. Une régularisation dans un immeuble classé peut être refusée, auquel cas l’ajout devra être démoli ; prévoir la clause dans le contrat.
- Chaîne de titres. Biens des Templiers transférés à l’État après 1948 (et indemnisés par l’accord germano-israélien de 1962), biens d’absents, ventes successives : le nesach tabou doit montrer une chaîne complète jusqu’au vendeur.
- Chantier de la ligne bleue. Les travaux du tramway sur Emek Refaim (lancés en 2024-2025, plusieurs années prévues) touchent les immeubles donnant sur l’avenue : bruit, accès, commerces fermés, décote temporaire de 5 à 10 %. Faire préciser le calendrier connu et visiter à différentes heures.
- Parking. Quasi inexistant dans l’ancien, stationnement résidentiel réglementé ; une place en projet boutique coûte 200 000 à 300 000 ₪ et doit être inscrite sur le lot.
- Pas de zikaron dvarim sans avocat. Le pré-accord engage. Les honoraires et les vérifications propres à la ville sont dans avocat immobilier à Jérusalem.
Louer à la Moshava : longue ou courte durée
En longue durée, un 3 pièces rénové se loue 7 500 à 9 000 ₪ par mois, un 4 pièces 9 500 à 12 500 ₪, soit un rendement brut de 2,7 à 3,2 %. La demande vient des familles anglophones en attente d’achat, des universitaires en séjour, des médecins et des diplomates. En courte durée, le quartier est le plus demandé de Jérusalem par les visiteurs des fêtes (700 à 1 200 ₪ la nuit pour un 3 pièces de caractère), mais la municipalité peut appliquer l’arnona non résidentielle à un bien exploité comme hébergement, le règlement de copropriété peut l’interdire, et les revenus relèvent du régime réel, non du forfait de 10 %. La fiscalité des loyers pour un propriétaire vivant en France est détaillée sur shekelguide.com.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à la Moshava Germanit en 2026 ?
Entre 42 000 et 55 000 ₪/m² dans l’ancien, et 55 000 à 70 000 ₪/m² dans les projets boutique et les surélévations récentes, d’après les annonces Madlan et les transactions déclarées. Les maisons templières et les appartements de maison avec jardin dépassent 60 000 ₪/m². Les rues calmes à l’ouest d’Emek Refaim (Lloyd George, Cremieux, Masaryk) sont en haut de fourchette ; les immeubles donnant sur Emek Refaim même se négocient un peu moins depuis le début du chantier du tramway.
Qu’est-ce qu’une maison templière, et peut-on la transformer ?
Une maison bâtie entre 1873 et 1930 par la communauté des Templiers, protestants allemands du Wurtemberg, en pierre avec toit de tuiles, inscription biblique au linteau et jardin clos. Elles sont presque toutes classées : façade, toit, volumes et clôture protégés, extension soumise à l’accord du service de préservation de la municipalité. On peut rénover l’intérieur, rarement ajouter un étage ; un acheteur qui compte sur des « droits de construction » doit les faire confirmer par écrit avant de signer.
Le chantier du tramway sur Emek Refaim fait-il baisser les prix ?
Il pèse sur les immeubles directement sur l’avenue pendant les travaux (bruit, accès, commerces fermés), avec des décotes de 5 à 10 % observées sur les transactions depuis 2024-2025. Les rues parallèles ne sont pas touchées. À la mise en service, le quartier gagnera une desserte directe vers le centre et la gare de Navon, ce qui, dans toutes les villes où cela s’est produit, a soutenu les prix. Un acheteur avec un horizon de cinq ans peut y voir une fenêtre.
Vaut-il mieux acheter à la Moshava Germanit ou à Baka ?
Les deux quartiers sont contigus et dans la même fourchette de prix (42 000 à 55 000 ₪/m²). La Moshava est plus commerçante, plus touristique et plus anglophone, avec les maisons les plus recherchées et les contraintes de préservation les plus strictes ; Baka est plus résidentielle, plus familiale et plus francophone, avec davantage d’immeubles des années 1950-70 rénovés et des écoles. Pour un pied-à-terre, la Moshava ; pour une installation avec enfants, souvent Baka.
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Sources
Un bien à la Moshava Germanit ?
Agence, avocat ou courtier : indiquez la rue ou le secteur, la surface recherchée et votre statut (résident, non-résident, alya prévue). Nous transmettons à un professionnel francophone qui connaît les maisons du quartier et leurs contraintes.