Comprar departamento en Baka (Jerusalén): precios 2026, propiedades y controles
Baka es el barrio donde un comprador del exterior encuentra, a diez minutos a pie, su sinagoga, la escuela de los chicos, la panadería y vecinos llegados de París, Londres o Nueva Jersey. Entre Derej Hebrón y el parque de la antigua estación conviven casas árabes de techos altos, edificios renovados de los años 50-70 y algunos proyectos nuevos. Precios, tipos de propiedad, quién compra y qué verifica un abogado aquí además de lo habitual.
La respuesta corta
En Baka, la reventa se negocia entre 42.000 y 55.000 ₪ por m² en 2026 y la obra nueva entre 55.000 y 70.000 ₪: un 3 ambientes de 80 m² vale 3,4–4,2 M₪, un 4 ambientes de 100 m² 4,2–5,5 M₪ (≈ US$ 1,33–1,74 M), un departamento en casa árabe con jardín 6–10 M₪. Sobre un 4 ambientes de 4,6 M₪, un no residente paga 368.000 ₪ de impuesto de compra (mas rejishá), un residente que compra su única vivienda 125.538 ₪ y un olé jadash 13.106 ₪. Es el barrio de las familias olim de Jerusalén, a 25 minutos a pie de la Ciudad Vieja y a cinco del tren ligero sobre Derej Hebrón. Lo que requiere atención: la protección patrimonial de las casas antiguas, los agregados sin permiso acumulados desde 1950 y el estacionamiento.
Las cifras para recordar, noviembre de 2026
- ₪/m² en reventa
- 42.000–55.000
- ₪/m² obra nueva / piso agregado
- 55.000–70.000
- 4 ambientes, 100 m² brutos
- 4,2–5,5 M₪
- Cochera en un proyecto reciente
- 150.000–250.000 ₪
- Mas rejishá, no residente, sobre 4,6 M₪
- 368.000 ₪
- Rentabilidad bruta del alquiler
- 2,8–3,2 %
El barrio: Baka
Baka (oficialmente Geulim en hebreo, un nombre que nadie usa) se extiende al sur de la Colonia Alemana, entre Derej Hebrón al este, el parque de la antigua estación (Mesilat HaRakevet, la vieja línea otomana convertida en paseo) al oeste y Talpiot al sur. Sus ejes: Derej Beit Lejem, la calle comercial con sus cafés y almacenes, y las calles Yehuda, Rivka, Reuven, Shimshon, Gideon y Esther HaMalka. El barrio fue construido en los años 1920-1940 por familias árabes acomodadas y luego densificado después de 1948 con edificios de piedra de tres y cuatro pisos para los nuevos inmigrantes; desde los años 90, ambas capas se renuevan departamento por departamento.
Distancias: la Ciudad Vieja (Puerta de Jaffa) a 25 minutos a pie o a diez en tren ligero desde la parada de Derej Hebrón; la Primera Estación (Tajaná Rishoná), con restaurantes y mercado, en el extremo norte del barrio; Emek Refaim a cinco minutos. La vida comunitaria es el principal activo: una docena de sinagogas en el barrio y sus alrededores, varias de ellas de habla francesa, Kehilat Yedidya y otros minyanim en inglés, escuelas públicas religiosas y laicas con muchos hijos de olim, y comercios que los viernes por la mañana funcionan en francés y en inglés. Un comprador hispanohablante encontrará aquí servicios sobre todo en inglés y en francés: conviene llegar con un abogado y un asesor que lo atiendan en su idioma.
Tipos de propiedad y precios por tamaño
| Propiedad | Superficie bruta | Precio 2026 | Qué hay que saber |
|---|---|---|---|
| 2 ambientes, edificio de los años 50-70 | 50–60 m² | 2,2–2,8 M₪ | Pied-à-terre o inversión; sin ascensor ni estacionamiento. |
| 3 ambientes, edificio renovado de los años 50-70 | 75–85 m² | 3,4–4,2 M₪ | El producto más pedido por las parejas jóvenes de olim. |
| 4 ambientes, edificio renovado con ascensor | 95–110 m² | 4,2–5,5 M₪ | Familias; verificar el mamad, el estacionamiento y la parte del jardín. |
| 4-5 ambientes, proyecto nuevo o piso agregado TAMA 38 | 110–140 m² | 6–9 M₪ | Ascensor, estacionamiento, mamad, terraza; 55.000–70.000 ₪ por m². |
| Departamento en casa árabe con jardín | 100–180 m² + jardín | 6–10 M₪ | Techos altos, piedra, a menudo protegido; título y agregados a verificar. |
| Casa árabe completa | 200–350 m² | 12–20 M₪ | Rara; compradores de la diáspora, en general a renovar. |
En Israel los departamentos se cuentan en «ambientes»: un 4 ambientes tiene tres dormitorios y un living. El precio por m² se calcula sobre la superficie bruta: un 4 ambientes publicado con 100 m² ofrece entre 80 y 85 m² habitables (ver superficie bruta o neta). En las casas árabes, la superficie bruta incluye muros de 50 a 70 cm, así que la diferencia es todavía mayor.
Quién compra en Baka
Tres perfiles. Las familias olim, francesas y anglófonas, motor principal del barrio desde hace veinte años: compran un 3 o 4 ambientes de entre 3,4 y 5,5 M₪, muchas veces después de uno o dos años de alquiler en el barrio, financiado al 75 % y con el impuesto de compra reducido del olé (0,5 %). Los compradores de la diáspora (Estados Unidos, Reino Unido, Francia, Bélgica, Suiza) que buscan una base en un barrio vivo más que en Rejavia, y que explican parte de las dirot refaim (departamentos ocupados pocas semanas al año) a las que la municipalidad aplica desde 2024 una arnona más alta. Por último, los israelíes, laicos y religiosos, atraídos por el parque, los cafés de Derej Beit Lejem y las escuelas; le dan al barrio su mezcla y la profundidad de su mercado de reventa.
La rentabilidad bruta es modesta, de 2,8 a 3,2 %, pero la demanda de alquiler de los olim es constante: un inversor que compra un 3 ambientes renovado lo alquila en pocos días a una familia recién llegada o a una pareja que espera la entrega de una obra nueva en Arnona.
Ejemplo con cifras: un 4 ambientes comprado por un no residente
| Precio | 4.600.000 ₪ |
| Mas rejishá, no residente (8 %) | 368.000 ₪ |
| Abogado (0,5 a 1 % + IVA) | ≈ 40.000 ₪ |
| Inmobiliaria (2 % + IVA) | ≈ 108.500 ₪ |
| Asesor hipotecario, tasación, gastos bancarios, seguros | ≈ 22.000 ₪ |
| Traducciones, poder, apostilla, transferencias | ≈ 6.000 ₪ |
| Costo total | ≈ 5.144.500 ₪ (+ 11,8 %) |
| Hipoteca al 50 % | 2.300.000 ₪ → ≈ 13.000 ₪ / mes a 25 años |
| Fondos propios a prever | ≈ 2.844.500 ₪ (≈ US$ 900.000) |
El mismo departamento comprado por un residente como única vivienda pagaría 125.538 ₪ de impuesto; por un olé jadash, 13.106 ₪. Un no residente que hace la aliá dentro de los dos años posteriores a la compra puede reclamar la diferencia. A diferencia de España o de buena parte de América Latina, no hay escribano, seguro de título ni impuesto de transferencia adicional. La escala está en mas rejishá 2026, la financiación al 50 % en hipoteca para no residentes, y los pasos propios de quien compra desde su país en comprar desde Argentina, España o México.
Controles propios del barrio: preservación, agregados, estacionamiento
- Protección patrimonial. La municipalidad adoptó un plan de preservación para Baka y la Colonia Alemana que protege las casas anteriores a 1948 y parte de los edificios de los años 50: fachadas de piedra, techos de tejas, muros perimetrales, a veces jardines. Antes de comprar una casa árabe para renovarla o ampliarla, pida al departamento de planificación el grado de protección y los derechos de construcción reales.
- Agregados sin permiso. Setenta años de balcones cerrados, cuartos en la azotea, sótanos convertidos y casas divididas en departamentos. El abogado compara el permiso de construcción (heter bniyá) y los planos presentados con lo que existe; un agregado no regularizado puede significar una multa, una orden de demolición, un rechazo del banco y dificultades para revender. La regularización a cargo del vendedor, o una rebaja de precio, se escribe en el contrato.
- Jardines y áreas comunes. En las casas divididas, el jardín «vinculado» a un departamento muchas veces es solo un uso tolerado, no inscrito en el Tabu. Verifique el reglamento del edificio (takanón) y el plano de división; sin inscripción, el jardín no es suyo.
- Estacionamiento. Los edificios anteriores a 1990 no tienen; las calles están en estacionamiento residencial regulado. Una cochera en un proyecto reciente cuesta 150.000–250.000 ₪ y debe quedar inscrita a nombre de su unidad, no «asignada» de palabra.
- Cadena de títulos en bienes de ausentes. Muchas casas de Baka fueron bienes de ausentes administrados por el Estado después de 1948 y luego vendidos. El abogado verifica que la cadena de transmisiones hasta el vendedor actual esté completa e inscrita.
- Ningún zikaron dvarim sin abogado. El preacuerdo es vinculante. Los honorarios y los controles propios de la ciudad están en abogado inmobiliario en Jerusalén.
Alquilar en Baka: largo o corto plazo
A largo plazo, un 3 ambientes renovado se alquila por 7.000–8.500 ₪ por mes y un 4 ambientes por 9.000–12.000 ₪, una rentabilidad bruta de 2,8 a 3,2 %. La demanda viene de familias olim que esperan para comprar, parejas jóvenes, estudiantes de año sabático y de ieshivá, y personal de los hospitales. A corto plazo, la municipalidad no prohíbe el alquiler a turistas, pero el reglamento del edificio puede excluirlo, la arnona puede pasar a una tarifa no residencial y los ingresos tributan en el régimen real y no en el régimen fijo del 10 %; en un barrio residencial como Baka, los vecinos toleran mal la rotación. Las reglas fiscales del alquiler para un propietario que vive en el exterior se detallan en shekelguide.com (en inglés).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Baka en 2026?
Entre 42.000 y 55.000 ₪ por m² en reventa, según el estado, el ascensor y el estacionamiento, y de 55.000 a 70.000 ₪ en los proyectos nuevos y los pisos agregados recientes, según los avisos de Madlan y las transacciones declaradas. Es decir, unos US$ 13.300 a 17.400 por m² en reventa. Las casas árabes y los departamentos en casa con jardín suelen superar los 60.000 ₪ por m². El sur de Baka, hacia Talpiot y Derej Hebrón, es entre 10 y 15 % más barato que el norte, hacia la Colonia Alemana.
¿Por qué Baka es conocido como un barrio de olim?
Porque allí se instaló la comunidad francesa desde los años 90-2000 y, a su lado, la anglófona: alrededor de una docena de sinagogas (comunidades sefardíes y asquenazíes de habla francesa, Kehilat Yedidya y otros minyanim en inglés), escuelas con muchos hijos de olim y comercios atendidos por inmigrantes. Un comprador encuentra un rabino, un médico, un abogado y un agente que hablan su idioma, lo que explica una demanda constante y precios por encima de Katamon o Arnona a igual calidad.
¿Qué es una casa árabe en Baka y qué precauciones tomar?
Una casa construida entre 1920 y 1948 por familias árabes cristianas y musulmanas, de piedra, con techos de 4 metros, pisos de baldosas pintadas y jardín, muchas veces dividida en dos a cuatro departamentos después de 1948 y administrada como bien de ausentes transferido al Estado y luego vendido. Precauciones: verificar la cadena de títulos en el Tabu, la protección patrimonial, el reparto de las áreas comunes y del jardín entre las unidades, y los agregados hechos sin permiso a lo largo de las décadas.
¿Se puede estacionar en Baka?
Con dificultad. Los edificios anteriores a 1990 no tienen estacionamiento y las calles están en zona de estacionamiento residencial, pago para los no residentes del barrio. Una cochera en un proyecto reciente se vende a 150.000–250.000 ₪. El parque de la antigua estación y el tren ligero (línea roja sobre Derej Hebrón, con extensiones en curso) hacen menos necesario el auto, pero quien tiene uno debe resolver la cuestión antes de firmar.
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Fuentes
¿Busca una propiedad en Baka?
Inmobiliaria, abogado o asesor hipotecario: indíquenos la calle o el sector, la superficie que busca y su estatus (residente, no residente, aliá prevista). Le pasamos su consulta a un profesional que trabaja Baka todos los días y atiende en español o en inglés.