Купить квартиру в Баке (Иерусалим): цены 2026, типы жилья, проверки
Бака — район, где репатриант из Франции или англоязычной страны в десяти минутах ходьбы находит свою синагогу, школу для детей, пекарню и соседей из Парижа, Лондона или Нью-Джерси. Между Дерех-Хеврон и парком на месте старой железной дороги арабские дома с высокими потолками соседствуют с отремонтированными домами 1950–1970-х и несколькими новыми проектами. Ниже — цены, типы жилья, кто здесь покупает и что адвокат проверяет в этом районе сверх обычного.
Коротко
В Баке вторичное жильё в 2026 году продаётся по 42 000–55 000 ₪ за м², новостройки — по 55 000–70 000 ₪: 3-комнатная квартира на 80 м² стоит 3,4–4,2 млн ₪, 4-комнатная на 100 м² — 4,2–5,5 млн ₪ (≈ 1,33–1,74 млн $), квартира с садом в арабском доме — 6–10 млн ₪. С 4-комнатной за 4,6 млн ₪ нерезидент платит 368 000 ₪ налога на покупку (мас рехиша), резидент, покупающий единственное жильё, — 125 538 ₪, репатриант — 13 106 ₪. Это семейный район репатриантов в 25 минутах пешком от Старого города и в пяти — от трамвая на Дерех-Хеврон. Внимания требуют три вещи: охранный статус старых домов, самовольные пристройки, накопленные с 1950-х, и парковка.
Главные цифры, ноябрь 2026
- ₪/м², вторичка
- 42 000–55 000
- ₪/м², новостройки / надстройки
- 55 000–70 000
- 4 комнаты, 100 м² брутто
- 4,2–5,5 млн ₪
- Парковочное место в недавнем проекте
- 150 000–250 000 ₪
- Налог на покупку, нерезидент, с 4,6 млн ₪
- 368 000 ₪
- Валовая доходность аренды
- 2,8–3,2 %
Район: Бака
Бака (официальное название на иврите — Геулим, но им никто не пользуется) тянется к югу от Немецкой колонии: на востоке — Дерех-Хеврон, на западе — парк Мсилат-ха-Ракевет (старая османская железная дорога, превращённая в прогулочную аллею), на юге — Тальпиот. Главные улицы — Дерех-Бейт-Лехем, торговая улица с кафе и лавками, а также Иехуда, Ривка, Реувен, Шимшон, Гидеон и Эстер-ха-Малка. Район построили в 1920–1940-х годах состоятельные арабские семьи, после 1948 года его уплотнили трёх-четырёхэтажными каменными домами для новых репатриантов, а с 1990-х оба слоя застройки ремонтируют квартира за квартирой.
Расстояния: до Старого города (Яффские ворота) — 25 минут пешком или десять на трамвае от остановки на Дерех-Хеврон; комплекс Первой станции (Ха-Тахана ха-Ришона) с ресторанами и рынком — на северном краю района; улица Эмек-Рефаим — в пяти минутах. Главное достоинство — общинная жизнь: около десятка синагог в районе и рядом, среди них несколько франкоязычных, Кехилат Едидья и другие англоязычные миньяны, религиозные и светские государственные школы с большим числом детей репатриантов, магазины, где по пятницам утром говорят по-французски и по-английски.
Типы жилья и цены по площади
| Тип жилья | Площадь брутто | Цена 2026 | Что важно знать |
|---|---|---|---|
| 2 комнаты, дом 1950–1970-х | 50–60 м² | 2,2–2,8 млн ₪ | Квартира для приездов или инвестиция; без лифта и парковки. |
| 3 комнаты, отремонтированный дом 1950–1970-х | 75–85 м² | 3,4–4,2 млн ₪ | Самый востребованный формат у молодых пар репатриантов. |
| 4 комнаты, отремонтированный дом с лифтом | 95–110 м² | 4,2–5,5 млн ₪ | Для семей; проверьте мамад, парковку и долю сада. |
| 4–5 комнат, новый проект или надстройка по ТАМА 38 | 110–140 м² | 6–9 млн ₪ | Лифт, парковка, мамад, терраса; 55 000–70 000 ₪ за м². |
| Квартира с садом в арабском доме | 100–180 м² + сад | 6–10 млн ₪ | Высокие потолки, камень, часто охраняемое здание; проверить права и пристройки. |
| Арабский дом целиком | 200–350 м² | 12–20 млн ₪ | Редкость; покупатели из-за границы, обычно требует ремонта. |
Цена за м² указывается по площади брутто: у 4-комнатной квартиры, заявленной как 100 м², жилой площади 80–85 м² (см. площадь брутто и нетто). В арабских домах брутто включает стены толщиной 50–70 см, поэтому разница ещё больше.
Кто покупает в Баке
Три профиля. Семьи репатриантов из Франции и англоязычных стран — главный двигатель района уже двадцать лет: они покупают 3–4-комнатную квартиру за 3,4–5,5 млн ₪, часто после года-двух аренды здесь же, с финансированием 75 % и налогом на покупку репатрианта 0,5 %. Покупатели из-за границы (США, Великобритания, Франция, Бельгия, Швейцария), которые хотят базу в живом районе, а не в Рехавии; на них приходится часть дирот рефаим (квартир, где живут несколько недель в году), которые муниципалитет с 2024 года облагает повышенной арноной. И, наконец, израильтяне, светские и религиозные, которых привлекают парк, кафе на Дерех-Бейт-Лехем и школы; они обеспечивают району смешанное население и глубину рынка перепродажи.
Валовая доходность скромная, 2,8–3,2 %, но спрос на аренду со стороны репатриантов постоянный: инвестор, купивший отремонтированную 3-комнатную, сдаёт её за несколько дней семье репатриантов или паре, которая ждёт сдачи новостройки в Арноне. Для русскоязычного покупателя это аргумент в пользу Баки как инвестиции: квартира не простаивает, даже если вы сами живёте в Беэр-Шеве, Хайфе или за границей.
Расчёт: 4-комнатная квартира, покупатель — нерезидент
| Цена | 4 600 000 ₪ |
| Налог на покупку, нерезидент (8 %) | 368 000 ₪ |
| Адвокат (0,5–1 % + НДС) | ≈ 40 000 ₪ |
| Агентство (2 % + НДС) | ≈ 108 500 ₪ |
| Ипотечный консультант, оценка (шамай), банковские сборы, страховки | ≈ 22 000 ₪ |
| Переводы, доверенность, апостиль, переводы денег | ≈ 6 000 ₪ |
| Итого | ≈ 5 144 500 ₪ (+ 11,8 %) |
| Машканта на 50 % | 2 300 000 ₪ → ≈ 13 000 ₪ в месяц на 25 лет |
| Собственные средства | ≈ 2 844 500 ₪ (≈ 900 000 $) |
Если ту же квартиру покупает резидент как единственное жильё, налог составит 125 538 ₪; новый репатриант (оле хадаш) заплатит 13 106 ₪. Нерезидент, который совершает алию в течение двух лет после покупки, может вернуть разницу. Других налогов на переход права, страховки титула или депозитного счёта здесь нет. Шкала — в статье мас рехиша 2026, финансирование 50 % — в статье машканта для нерезидентов, а пошаговый порядок сделки — в гиде по покупке квартиры в Израиле.
Проверки, характерные для района: охрана, пристройки, парковка
- Охранный статус. Муниципалитет утвердил план охраны для Баки и Немецкой колонии: под защитой дома, построенные до 1948 года, и часть домов 1950-х — каменные фасады, черепичные крыши, ограды, иногда сады. Прежде чем покупать арабский дом под ремонт или расширение, запросите в отделе планирования категорию охраны и реальные права на строительство.
- Самовольные пристройки. Семьдесят лет закрытых балконов, комнат на крыше, переделанных подвалов и домов, разделённых на квартиры. Адвокат сравнивает разрешение на строительство (хетер бния) и утверждённые планы с тем, что стоит на месте; неузаконенная пристройка может обернуться штрафом, приказом о сносе, отказом банка и проблемами при перепродаже. Узаконивание за счёт продавца или снижение цены — прописать в договоре.
- Сады и общие части. В разделённых домах сад, «прилагающийся» к квартире, часто лишь используется по договорённости и не зарегистрирован в табу. Проверьте устав дома (такнон) и план раздела; без регистрации сад вам не принадлежит.
- Парковка. В домах до 1990 года её нет, на улицах — регулируемая парковка для жителей. Место в недавнем проекте стоит 150 000–250 000 ₪ и должно быть зарегистрировано за вашей квартирой, а не «закреплено» на словах.
- Цепочка прав на собственность отсутствующих. Многие дома Баки после 1948 года были собственностью отсутствующих под управлением государства и затем были проданы. Адвокат проверяет, что цепочка передач до нынешнего продавца полная и зарегистрирована.
- Никакого зихрон дварим без адвоката. Предварительное соглашение обязывает. Гонорары и проверки, характерные для Иерусалима, — в статье адвокат по недвижимости в Иерусалиме.
Сдача в аренду в Баке: долгосрочно или посуточно
В долгосрочную аренду отремонтированная 3-комнатная квартира сдаётся за 7 000–8 500 ₪ в месяц, 4-комнатная — за 9 000–12 000 ₪; валовая доходность 2,8–3,2 %. Спрос дают семьи репатриантов, которые ещё не купили жильё, молодые пары, студенты программ «гап-йер» и ешив, сотрудники больниц. Посуточную сдачу муниципалитет не запрещает, но устав дома может её исключать, арнона может перейти на нежилой тариф, а доход облагается по обычной шкале, а не по ставке 10 %; в таком жилом районе, как Бака, соседи плохо переносят постоянную смену жильцов. Налогообложение арендного дохода для владельца, живущего за границей, подробно разобрано на shekelguide.com (на английском).
Частые вопросы
Сколько стоит квадратный метр в Баке в 2026 году?
От 42 000 до 55 000 ₪ за м² на вторичном рынке — в зависимости от состояния, лифта и парковки — и от 55 000 до 70 000 ₪ в новых проектах и недавних надстройках, по объявлениям Madlan и задекларированным сделкам. Арабские дома и квартиры в них с садом часто дороже 60 000 ₪ за м². Южная часть Баки, ближе к Тальпиоту и Дерех-Хеврон, на 10–15 % дешевле северной, примыкающей к Немецкой колонии.
Почему Баку называют районом репатриантов?
Потому что с 1990–2000-х здесь обосновалась французская община, а рядом с ней — англоязычная: около десятка синагог (франкоязычные сефардские и ашкеназские общины, Кехилат Едидья и другие англоязычные миньяны), школы с большим числом детей репатриантов, магазины, которые держат новые репатрианты. Покупатель находит раввина, врача, адвоката и агента, говорящих на его языке, — отсюда стабильный спрос и цены выше, чем в Катамоне или Арноне при сопоставимом качестве. Русскоязычные покупатели здесь тоже есть, но сложившейся русскоязычной общины, как на севере города, в Баке нет.
Что такое арабский дом в Баке и какие здесь риски?
Это дом, построенный в 1920–1948 годах арабскими семьями — христианами и мусульманами — из камня, с потолками до 4 метров, расписной плиткой на полу и садом. После 1948 года такие дома часто делили на две–четыре квартиры; они управлялись как собственность отсутствующих, переданная государству, а затем были проданы. Что проверить: цепочку прав в табу, охранный статус, распределение общих частей и сада между квартирами и пристройки, сделанные без разрешения за десятилетия.
Можно ли припарковаться в Баке?
С трудом. В домах, построенных до 1990 года, парковки нет, улицы входят в зону парковки для жителей, платной для остальных. Место в недавнем проекте продаётся за 150 000–250 000 ₪. Парк на месте железной дороги и трамвай (Красная линия на Дерех-Хеврон, продления строятся) делают машину менее нужной, но если она у вас есть, вопрос нужно решить до подписания.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
Ищете квартиру в Баке?
Агентство, адвокат или ипотечный консультант: напишите улицу или часть района, нужную площадь и ваш статус (резидент, нерезидент, планируете алию). Мы передадим заявку русскоязычному специалисту, который работает в Баке каждый день.