Какой банк выбрать для машканты в Израиле: сравнение 2026

Коротко

Ипотечный рынок Израиля сильно сконцентрирован: один только Мизрахи-Тфахот выдал около 37 % всех машкант в 2025 году, за ним идут Апоалим и Леуми, потом Дисконт, Бейнлеуми (Первый международный банк) и небольшой Банк Иерусалима. Все они применяют одни и те же правила Банка Израиля (пределы финансирования 75/70/50 %, минимум треть по фиксированной ставке, не более 30 лет, платёж не выше 50 % дохода) и одну и ту же формулу комиссии за досрочное погашение. В июне 2026 года их средние ставки были в диапазоне от 4,70 % (Бейнлеуми) до 5,13 % (Мизрахи-Тфахот), и эта разница во многом объясняется тем, кто берёт кредиты в каждом банке. Дело нерезидента рассмотрит любой крупный банк, обычно до 50 % цены; разница — в марже и в конкретном отделении. Практическое правило: запросите три предварительных одобрения на одинаковую смесь и дайте банкам побороться.

Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026

Доля Мизрахи-Тфахот, 2025: ≈ 37 %
Средняя ставка всех банков, июнь 2026: 5,01 %
Разброс средних между банками: ≈ 0,4 п.
Срок действия одобрения: 24 дня
Средняя новая машканта, июль 2026: 1,12 млн ₪
Финансирование нерезидента, обычно: 50 %

Кто сколько выдаёт: устройство рынка

Для обычной покупки жилья в Израиле практически нет ипотечных кредиторов вне банков: почти каждую машканту выдаёт одна из шести банковских групп. Две крупнейшие группы в целом, Леуми и Апоалим, — универсальные банки, для которых ипотека лишь одно из направлений. Мизрахи-Тфахот устроен иначе: Тфахот исторически был специализированным ипотечным банком, и объединённая группа осталась главным ипотечным кредитором страны с долей около 37 % в 2025 году. Дальше идут Израильский Дисконт-банк (которому принадлежит и банк Меркантиль) и Первый международный банк Израиля (FIBI, «Бейнлеуми»). Банк Иерусалима — гораздо меньший банк, бизнес которого строится вокруг ипотеки и депозитов.

Объёмы большие, а кредиты растут. В июле 2026 года банки выдали новых машкант на 11,56 млрд ₪, средний кредит составил 1,117 млн ₪ — близко к рекорду марта 2026 года (1,129 млн ₪); 43 % новых машкант финансировали квартиры стоимостью от 3 млн ₪. Около 14 % кредитов месяца были «шаровыми» (балон) или кредитами с погашением в конце срока, привязанными к акциям застройщиков, — этот сегмент Банк Израиля теперь ограничивает (см. ниже).

Для вас из этого следует вот что: при шести реальных конкурентах каждый банк хорошо знает цены остальных. Маржи меняются волнами, часто все в одну сторону, но в любой момент один-два банка сильнее остальных хотят наращивать объём. Именно такой банк вам и нужен, и это не всегда один и тот же банк.

Что одинаково во всех банках

Прежде чем сравнивать банки, полезно знать, что не обсуждается нигде, потому что это устанавливает Надзор за банками при Банке Израиля:

Правила, общие для всех израильских банков, ноябрь 2026
Правило	Что оно означает
Пределы финансирования	75 % для первого жилья, 70 % при замене жилья, 50 % для дополнительной квартиры или инвестиции. Большинству нерезидентов банки дают 50 %.
Фиксированная доля	Не меньше трети кредита по фиксированной ставке; переменные маршруты — не более двух третей.
Срок	Окончательное погашение не позже чем через 30 лет, без исключений (подтверждено в феврале 2026 года).
Платёж к доходу	Все платежи по жилищным кредитам не выше 50 % располагаемого дохода; выше 40 % банк обязан держать больше капитала, что на практике ухудшает ставку.
Кредиты, связанные с застройщиками	Шаровые кредиты и кредиты, субсидируемые застройщиками, — не более 10 % ипотечного портфеля каждого банка, до конца 2026 года.
Предварительное одобрение	Стандартная форма, три единые корзины, определённые Банком Израиля, плюс одна смесь под вас; действует 24 дня; условия обязательны для банка, если ваши сведения верны.
Комиссия за досрочное погашение	Одна формула везде (Банковский приказ 2002 года): операционный сбор 60 ₪, 0,1 % без уведомления за 10 дней, компенсация разницы ставок на фиксированных маршрутах со скидкой 20 % после 3 лет и 30 % после 5 лет.

Три единые корзины, действующие с 31 августа 2022 года, — самый полезный инструмент сравнения, который у вас есть: (1) 100 % фиксированная без привязки; (2) треть фиксированная без привязки, треть переменная с привязкой к индексу, треть прайм; (3) половина фиксированная без привязки, половина прайм. Каждый банк обязан оценить эти три одинаковые смеси по вашему делу, так что вы сравниваете яблоки с яблоками ещё до обсуждения собственной предпочтительной смеси. Сами маршруты подробно разобраны в гиде по машканте, текущие диапазоны ставок — на странице ставки по ипотеке в Израиле сегодня.

Средние ставки по банкам: что показывают данные Банка Израиля

Банк Израиля публикует среднюю ставку по новым ипотечным кредитам в разбивке по банкам. Данные за июнь 2026 года в изложении Bizportal и среднее каждого банка за 25 месяцев начиная с июня 2024 года:

Средняя эффективная ставка по новым жилищным кредитам, все маршруты вместе. Источник: данные Банка Израиля в изложении Bizportal (23 июля 2026).
Банк	Июнь 2026	Среднее, июнь 2024 – июнь 2026
Мизрахи-Тфахот	5,13 %	≈ 5,48 %
Апоалим	4,97 %	≈ 5,27 %
Леуми	4,94 %	≈ 5,31 %
Дисконт	4,86 %	≈ 5,31 %
Бейнлеуми (Первый международный)	4,70 %	≈ 5,14 %
Все банки	5,01 %	—

Читать эту таблицу нужно осторожно. Средняя ставка зависит от смеси маршрутов, которую выбрали заёмщики (у банка, чьи клиенты чаще берут фиксированную без привязки, средняя выше), от доли финансирования и от профиля риска клиентов. Bizportal отмечает, что средняя ставка Банка Иерусалима выше, чем у Мизрахи-Тфахот, и объясняет это более рискованными кредитами. Данные говорят о чём-то реальном (Мизрахи-Тфахот большую часть периода был в среднем самым дорогим из пятёрки, Бейнлеуми — самым дешёвым), но не говорят, какой банк сделает лучшее предложение именно вам. Разница в 0,4 пункта между средними — того же порядка, что и разница между двумя предложениями одному и тому же заёмщику.

Банки по одному

Дальше — только то, что можно проверить: размер, публично заявленная позиция и то, как банком обычно пользуются ипотечные консультанты. Политика по иностранным делам меняется от квартала к кварталу; столбец о нерезидентах — отправная точка для проверки, а не обещание.

Ипотечные банки Израиля, ноябрь 2026
Банк	Место в ипотеке	Иностранные резиденты и олим	Что стоит знать
Мизрахи-Тфахот	Крупнейший кредитор, ≈ 37 % рынка в 2025 году	На англоязычном сайте: до 50 % для иностранных резидентов, кредиты в шекелях; консультанты с английским как родным, а также с французским и испанским	Самая высокая средняя ставка из пяти крупных банков в большинство месяцев с 2024 года; больше всех привык к алие и иностранным делам
Апоалим	Одна из двух крупнейших банковских групп; большой ипотечный портфель	Берёт иностранные дела, часто через частный и международный банкинг	Средняя 4,97 % в июне 2026 года; силён, если вы уже его клиент
Леуми	Вторая крупнейшая группа; большой ипотечный портфель	Берёт иностранные дела, часто через частный и международный банкинг	Средняя 4,94 % в июне 2026 года; то же замечание о действующих клиентах
Дисконт	Четвёртая группа (вместе с Меркантилем)	Иностранные дела — индивидуально	Средняя 4,86 % в июне 2026 года, вторая самая низкая из пяти
Бейнлеуми (FIBI)	Пятая группа	Иностранные дела — индивидуально	Самая низкая средняя из пяти крупных банков в июне 2026 года (4,70 %) и за два года
Банк Иерусалима	Небольшой банк, ориентированный на ипотеку	Исторически описывался как специалист по ипотеке для иностранных резидентов	Средняя ставка выше, чем у крупных банков, из-за более рискованных дел; стоит позвонить, если дело нестандартное

Мизрахи-Тфахот — выбор по умолчанию для многих олим и иностранных покупателей по простой причине: у него самая большая ипотечная служба, опубликованное предложение для международных клиентов и сотрудники, привыкшие к американским, британским, французским и другим иностранным документам о доходах. У этого комфорта в среднем есть цена, и встречное предложение конкурента её часто снижает.

Леуми и Апоалим сильны, когда вы уже их клиент, особенно с деньгами в управлении: машканта становится частью более широких отношений, и это отражается в марже. Новичку без истории они не дают ничего особенного и конкурируют на общих условиях.

Дисконт и Бейнлеуми чаще всего используют, чтобы надавить на первые два предложения. Их средние ставки были самыми низкими из пятёрки в июне 2026 года. Это не нишевые кредиторы: у обоих полноценные ипотечные отделы, которые оценивают все маршруты.

Банк Иерусалима — не то место, где ищут самую низкую ставку на образцовое дело. О нём стоит знать для дел, которые крупным банкам неудобны: сложные доходы, квартира с проблемами регистрации, заёмщик у предельного возраста. Взамен рассчитывайте на более высокую маржу.

Нерезиденты и олим: кто соглашается и на каких условиях

Ни одно правило Банка Израиля не запрещает кредитовать иностранцев, и ни один банк не требует израильского гражданства. На практике:

Иностранец-нерезидент, покупающий вторую квартиру или инвестицию. Все крупные банки рассмотрят дело; большинство ограничивают кредит 50 % от меньшей из двух сумм — цены и оценки, — потому что приравнивают такую покупку к инвесторской. Мизрахи-Тфахот публикует этот предел 50 % на своём англоязычном сайте и кредитует в шекелях. Доход в евро, долларах или рублях пересчитывается по осторожному курсу, часто с понижающим коэффициентом за валютный риск, а деньги из России проверяются особенно тщательно.
Гражданин Израиля, живущий за границей. Часто рассматривается как резидент, если это его единственное жильё в Израиле, то есть до 70–75 %, с тем же коэффициентом на зарубежный доход.
Будущий оле. Многие банки дают условия резидента покупателю, который может документально подтвердить процесс алии; некоторые хотят, чтобы алия состоялась до выдачи денег. См. ипотеку для репатриантов.
Новый репатриант в Израиле. Доля финансирования как у резидента с первого дня, но тонкая израильская кредитная история: банк опирается на зарубежные выписки и трудовой договор. Здесь выбор банка важнее, чем где-либо ещё.

Где банки действительно различаются для иностранных дел, так это не в заявленном пределе, а в практических вещах: принимает ли отделение документы о доходах на английском без перевода (документы на русском или украинском почти всегда придётся переводить), можно ли подписать кредитные документы в израильском консульстве или у нотариуса за границей с апостилем, как банк смотрит на доход самозанятого или владельца бизнеса и сколько длится проверка происхождения взноса по правилам против отмывания денег. Вся процедура для нерезидента описана в статье машканта для нерезидентов, вопрос в трёх строках — в ответе может ли нерезидент получить машканту.

Валютные машканты (кредит в долларах или евро на израильскую квартиру) существуют, но стали редкостью, а международное предложение Мизрахи-Тфахот — в шекелях. Если ваш доход в евро или долларах, валютный кредит меняет один валютный риск на другой, а не убирает его: риск переходит с ежемесячного платежа на стоимость актива. Варианты финансирования в стране проживания сравниваются в статье кредит за границей для покупки в Израиле.

Сроки и документы в разных банках

Последовательность везде одна: предварительное одобрение, договор купли-продажи, оценка, окончательное предложение и подписание, выдача. После реформы Банка Израиля заявку и документы можно отправить онлайн, и банк обязан ответить предварительным одобрением в течение 5–7 рабочих дней. Затем одобрение действует 24 дня.

Предварительное одобрение (ишур экрони): личность, доходы, текущие долги, собственные средства, данные квартиры. Ответ за 5–7 рабочих дней; быстрее, если консультант отправляет полное дело.
Договор купли-продажи с графиком платежей, который ваш адвокат согласует с выдачей кредита.
Оценка одобренным банком оценщиком (шамаем), за ваш счёт, обычно 600–1 500 ₪.
Окончательное одобрение и подписание: страхование жизни и строения оформлено, документы о залоге, подписи (в отделении, в консульстве или у нотариуса за границей для нерезидента).
Выдача напрямую продавцу или застройщику; регистрация залога или предупредительной записи (хеарат азхара).

Наблюдаемые общие сроки во всех банках: 2–4 недели для резидента с простым делом, 4–8 недель для нерезидента. Разница между банками меньше, чем разница между полным и неполным делом. Список документов по сути одинаков от банка к банку; отличаются требования к переводам и глубина истории взноса, которую хочет видеть служба комплаенса.

Как заставить банки конкурировать

Вывод Управления по конкуренции Израиля, на который ссылается Банк Израиля, однозначен: одно сравнение снижает цену в среднем на 7–8 базисных пунктов, четыре сравнения — примерно на 16–20. Тем не менее большинство заёмщиков обращаются лишь в один-два банка.

Просите в каждом банке три единые корзины плюс одну и ту же четвёртую смесь по вашему выбору. Сравнивайте эффективную ставку и общую сумму выплат только на одинаковых смесях.
Торгуйтесь по каждому маршруту отдельно: маржа к прайму («P − x»), фиксированная ставка без привязки, ставка с привязкой к индексу. Банк может быть лучшим по одному маршруту и худшим по другому; можно взять весь кредит в банке, который лучше всех по вашему самому крупному маршруту, или попросить его сравняться с остальными.
Торгуйтесь о комиссиях: плата за открытие дела, компенсация оценки. Для хорошего дела от них часто отказываются.
Смотрите на сопутствующие условия: перевод зарплаты, страхование жизни через банк, минимальный остаток на счёте. У них есть цена.
Помните про 24 дня: запрашивайте одобрения, когда покупка уже близко, чтобы предложения ещё действовали в момент подписания.

Именно в этом и состоит работа ипотечного консультанта (йоэц машканта): одно дело, отправленное в четыре-пять банков, и знание того, кто в этом месяце предлагает агрессивные условия.

Расчёт: сколько стоят четыре предложения

Кредит 1 500 000 ₪ на 25 лет, семья репатриантов-резидентов, квартира в АшдодеИллюстрация разницы между банками, ежемесячный платёж при аннуитетной схеме (шпицер)

Предложение по средней ставке рынка за месяц (5,01 %)	≈ 8 780 ₪ / мес.
После четырёх сравнений (−18 базисных пунктов, в среднем по данным Управления по конкуренции)	≈ 8 620 ₪ / мес.
Экономия от сравнения	≈ 157 ₪ / мес. · ≈ 47 000 ₪ за 25 лет
Разница между самой высокой и самой низкой средней ставкой банков в июне 2026 года (5,13 % против 4,70 %)	≈ 374 ₪ / мес. · ≈ 112 000 ₪ за 25 лет

Вторая строка — реалистичный выигрыш среднего заёмщика, который просто обратился в четыре банка. Последняя — верхняя граница: она сравнивает средние ставки банков, а не два предложения по одному делу, и рассчитывать на неё целиком не стоит. Между ними результат зависит от вашего профиля и от торга по каждому маршруту. Свою смесь посчитайте в калькуляторе машканты.

Как выбрать: короткая шпаргалка

Вы живёте за границей и хотите банк, который знает, как с этим работать: начните с Мизрахи-Тфахот ради опыта, затем попросите минимум два других банка перебить его предложение.
У вас уже есть значительные средства в Леуми или Апоалим: сначала спросите своего персонального банкира; отношения могут стоить больше десятой доли пункта.
У вас чистое дело резидента и вам нужна самая низкая ставка: включите в список Дисконт и Бейнлеуми; по средним за 2024–2026 годы они были самыми дешёвыми из пятёрки.
Ваше дело нестандартное (самозанятость за границей, возраст, квартира с проблемами регистрации): добавьте Банк Иерусалима и будьте готовы к более высокой марже, если это единственное «да».
Вы покупаете новостройку: сопровождающий банк застройщика (тот, что выдаёт гарантии по закону о продаже) часто предлагает льготные условия по проекту; всё равно сравните их с внешним банком. См. новостройки: покупка у застройщика.
Вы планируете гасить досрочно или рефинансироваться: сначала выберите смесь, потом банк. Правила досрочного погашения везде одинаковы; гибкость определяют доля прайма и маршрутов с пересмотром раз в пять лет. См. рефинансирование машканты.

Какой бы банк вы ни выбрали, полная стоимость покупки намного больше кредита: см. расходы при покупке квартиры. Налоги на доходы и счета за границей, резидентство и льготы репатрианта разбирает наш партнёрский сайт Shekel Guide.

Частые вопросы

Какой банк лучше всего для машканты в Израиле?

Лучшего банка для всех не существует. По данным Банка Израиля, в июне 2026 года средние ставки пяти крупных банков укладывались примерно в полпункта (от 4,70 % в Бейнлеуми до 5,13 % в Мизрахи-Тфахот), и эти средние в основном отражают состав клиентов каждого банка. Правильный банк — тот, который сделает лучшее предложение по вашему делу в месяц подачи. Узнать это можно только одним способом: запросить несколько предварительных одобрений на одинаковую смесь маршрутов.

Все ли израильские банки кредитуют нерезидентов?

Дела иностранных резидентов рассматривают все крупные банки, но готовность меняется от банка к банку и от периода к периоду, как и наличие отделений, умеющих с ними работать. Мизрахи-Тфахот на своём англоязычном сайте указывает, что кредитует иностранных резидентов до 50 % стоимости квартиры, в шекелях. Большинство банков приравнивают нерезидента к инвестору, отсюда обычный предел 50 %; гражданин Израиля, живущий за границей, или будущий оле может получить больше.

Мизрахи-Тфахот дороже других?

В среднем — да: по данным Банка Израиля, которые приводит Bizportal, в большинство месяцев с середины 2024 по середину 2026 года у Мизрахи-Тфахот была самая высокая средняя ставка по ипотеке среди пяти крупных банков. Это не значит, что по вашему делу он окажется дороже. Это ещё и крупнейший ипотечный кредитор страны — около 37 % рынка в 2025 году — с наибольшим опытом работы с олим и иностранными резидентами.

Нужно ли брать машканту в банке, где у меня счёт?

Не обязательно. Ваш банк знает вашу историю и может дать маржу получше, но кредит можно взять в другом банке, а платежи списывать с текущего счёта. Банки часто просят перевести к ним зарплату в обмен на более низкую ставку: сравните, что вам даёт это условие и во что оно обходится.

Сколько действует предварительное одобрение банка?

По правилам Банка Израиля предварительное одобрение (ишур экрони) действует 24 дня с момента выдачи, и банк обязан сохранить предложенные условия, если сообщённые вами сведения верны (минимум 12 дней для кредита, который не требует новой регистрации залога). Маршруты с привязкой к прайму тем временем меняются вместе со ставкой Банка Израиля, при согласованной марже.

Как мы работаем

Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.

Источники

Три банка, одно дело

Русскоязычный ипотечный консультант подаст ваше дело в банки, которые в этом месяце лучше всего подходят под ваш профиль (резидент, оле или нерезидент), и пришлёт предложения рядом, в одной таблице.

Какой банк выбрать для машканты: Леуми, Апоалим, Мизрахи-Тфахот, Дисконт — сравнение