Церковные земли в Иерусалиме: покупка в Тальбие, Рехавии и Наёте в 2026 году
Часть самых престижных улиц Иерусалима стоит на земле, которая не принадлежит владельцам квартир. В Тальбие, Наёте и части Рехавии земля принадлежит частной компании, купившей её у Греческой православной церкви, а аренда, которую держат жильцы, заканчивается в начале 2050-х. Разбираемся, что это значит для цены, финансирования и перепродажи, где всё стоит после слушания в БАГАЦе в октябре 2026 года и как проверить квартиру до того, как делать предложение.
Коротко
Около 500 дунамов в Тальбие, Наёте и части Рехавии, где больше 1000 квартир, стоят на земле, которую Греческий православный патриархат в 1951–1952 годах сдал ККЛ на 99 лет. Владельцы квартир там держат аренду, а не землю, и аренда заканчивается в 2051–2052 годах. С тех пор церковь продала свои права частным инвесторам, последней — группе во главе с Extell, примерно за 750 млн ₪. Квартиры на этой земле продаются примерно на 10 % дешевле сопоставимых квартир в полной собственности, когда до конца аренды больше 40 лет, и примерно на 30 % дешевле, когда остаётся 40 лет или меньше, и их труднее профинансировать. 28 октября 2026 года БАГАЦ потребовал от ККЛ вести переговоры о продлении. До любого предложения отдайте адвокату выписку из Табу (несах Табу) и договор аренды.
Цифры, которые стоит запомнить, ноябрь 2026
- Площадь массива
- ≈ 500 дунамов центр Иерусалима
- Квартир на этой земле
- 1000–1300 по разным источникам
- Конец аренды
- 2051–2052 аренда на 99 лет
- Скидка к полной собственности
- 10–30 % «Глобс», 2025
- Последняя продажа земли
- ≈ 750 млн ₪ 2023–2024
- Слушание в БАГАЦе
- 28.10.2026 дело не закрыто
Откуда взялась аренда
В конце османского периода и при британском мандате христианские организации скупали большие участки за стенами Старого города. Греческому православному патриархату принадлежала значительная часть того, что стало Тальбие, Наётом и районом вокруг Монастыря Креста. После 1948 года молодое государство хотело строить там, не покупая землю, а церкви нужен был доход. Решением стали три соглашения 1951 и 1952 годов, по которым земля была сдана ККЛ (Керен Каемет ле-Исраэль, Еврейскому национальному фонду) на 99 лет.
Затем на этой земле построили дома и продавали квартиры как долгосрочную субаренду. Покупатель в Тальбие, таким образом, получает аренду, зарегистрированную через ККЛ, которую администрирует Управление земель Израиля (Минхаль, רמ״י), а собственником земли остаётся кто-то другой. И этот «кто-то» сменился. Патриархат продал свои права частным инвестиционным партнёрствам в 2011 и 2016 годах, а в 2023 году группа во главе с американским девелопером Гэри Барнеттом (Extell) договорилась купить их через компанию «Каркаот Ерушалаим 2022» примерно за 750 млн ₪; по словам компании, сделка закрыта в начале 2024 года.
Какие районы
Большой массив охватывает Тальбие (вокруг улицы Дизраэли), Наёт и часть Рехавии; на нём же стоят гостиницы, общественные здания, открытые пространства и часть комплекса Большой синагоги. Другим церковным организациям принадлежат участки поменьше в других местах: часть Баки, участки в Рехавии, связанные с монастырём Ратисбон, и часть района Раско, где в 2013 году землю продали девелоперу. Оценщики насчитали в Иерусалиме около 3000 квартир на земле, которая принадлежит или принадлежала церквям.
Знать улицу недостаточно. У двух домов в одном квартале могут быть разные собственники земли. Надёжный ответ есть только в выписке из Табу и договоре аренды конкретной квартиры, поэтому адвокат читает их до предложения, а не после.
Где всё стоит в ноябре 2026 года
- Три договора аренды на 99 лет между патриархатом и ККЛ.
- Церковь продаёт свои права частным инвестиционным партнёрствам.
- Девелоперское подразделение ККЛ сообщает более чем 1000 семьям, что в принципе решило продлить аренду.
- Группа во главе с Extell покупает права примерно за 750 млн ₪.
- Сообщения о переговорах о продлении на 50 лет; 204 жильца, гостиницы и одно учреждение подают иск в БАГАЦ.
- Суд не выносит решения, но давит на ККЛ, которая признаёт, что с июля 2025 года переговоров не было, и требует отчёта о реальном продвижении.
Юридический вопрос — кто платит за продление и на какой срок его дадут. Первоначальные соглашения предусматривают порядок, по которому и то и другое определяется, если стороны не договорятся. ККЛ утверждает, что юридически не обязана продлевать, но работает над решением; истцы считают, что ККЛ может и должна продлить аренду. Пока продление не подписано, каждая сделка в этом районе закладывает эту неопределённость в цену.
Как это влияет на цену
Скидка растёт по мере приближения конца аренды. Исследование, о котором «Глобс» писал в июне 2025 года, измерило её по центру Иерусалима:
| Ситуация | Разница в цене |
|---|---|
| До конца аренды больше 40 лет | ≈ −10 % |
| 40 лет или меньше | ≈ −30 % |
| Средняя потеря стоимости | от −10 до −15 % |
| Средняя цена за м², церковная земля | меньше 40 000 ₪ |
| Средняя цена за м², сопоставимая полная собственность | почти 50 000 ₪ |
В 2014 году обе категории продавались примерно по 29 000 ₪ за м². Разрыв появился, когда 2050-е стали видны на горизонте, а то же исследование показало, что с 2020 года вероятность продажи упала примерно на 20 %. До конца аренды в Тальбие и Наёте сейчас около 25 лет — это самая крутая часть кривой.
Машканта и перепродажа
Банк кредитует под объект, который сможет продать, если заёмщик перестанет платить. Когда аренда заканчивается в течение срока машканты на 25 или 30 лет, эта гарантия сжимается. На практике банки дают меньше, на худших условиях или отказывают, а оценщик банка (шамай) оценивает квартиру с учётом оставшегося срока. Покупатель из-за границы, которому и на обычную квартиру дают около 50 %, уязвим больше всех: получите предварительное одобрение (ишур экрони) именно на этот объект до подписания, а не общее.
С перепродажей та же логика. Ваш будущий покупатель столкнётся с теми же банками и с ещё более коротким сроком аренды. Поэтому оценщики давно советуют либо обходить такие квартиры, либо покупать их только со скидкой, достаточной, чтобы покрыть будущий выкуп земли или плату за продление.
Расчёт на примере: хватит ли скидки?
| Сопоставимая квартира в полной собственности рядом (50 000 ₪/м²) | 5 000 000 ₪ |
| Запрашиваемая цена на церковной земле (40 000 ₪/м²) | 4 000 000 ₪ |
| Скидка | 1 000 000 ₪ (−20 %) |
| Ориентир стоимости выкупа по прежним сделкам (26 % стоимости) | ≈ 1 300 000 ₪ |
| Цена + выкуп | ≈ 5 300 000 ₪ |
В двух сделках 2019–2020 годов девелоперы продали жильцам полную собственность примерно за 26 % стоимости квартиры. Если бы пришлось сделать то же самое здесь, квартира на церковной земле обошлась бы дороже квартиры в полной собственности. Скидка оправдана, только если вы рассчитываете на более дешёвое продление или собираетесь держать квартиру недолго и готовы принять риск при перепродаже. Мас рехиша (налог на покупку) платится с фактической цены по обычным ставкам.
Проверки до предложения
- Прочитайте выписку из Табу (несах Табу). Из неё видно, покупаете вы полную собственность или аренду и кому принадлежит земля. Адвокат заказывает её онлайн за несколько десятков шекелей.
- Прочитайте сам договор аренды. Дата окончания, условие о продлении, у кого основная аренда (ККЛ, Управление земель Израиля, компания), платежи при передаче прав.
- Оцените оставшийся срок в деньгах. Сравнивайте с продажами квартир в полной собственности на той же улице, а не со средней ценой по району, и применяйте диапазоны «Глобса» выше.
- Получите одобрение именно на этот объект. Спросите банк или ипотечного консультанта (йоэц машканта), кредитует ли он под эту аренду и какой процент стоимости даст.
- Не платите за обещанные строительные права. На арендованной земле неиспользованные права и пристройки могут принадлежать собственнику земли, а не вам.
- Ничего не подписывайте раньше времени. Никакого зихрон дварим (предварительного соглашения, которое в Израиле обязывает) до шагов 1–4. Весь порядок сделки — в гиде как купить квартиру в Израиле.
В остальном Иерусалиме большинство квартир стоят на земле Управления земель Израиля по долгосрочной продлеваемой аренде, и банки считают это нормой. Описанная здесь проблема касается только земли, принадлежащей церквям или частным компаниям. Иерусалимский адвокат видит разницу сразу: см. адвокат по недвижимости в Иерусалиме и общий материал адвокат по недвижимости в Израиле. Цены по районам — на страницах Рехавии и Катамона, налог на покупку — в калькуляторе мас рехиша.
Частые вопросы
Что такое «церковные земли» в Иерусалиме?
Земли, которые принадлежат или принадлежали христианским организациям, прежде всего Греческому православному патриархату, и на которых дома построены по долгосрочной аренде. Самый известный массив — около 500 дунамов в Тальбие, Наёте и части Рехавии — был сдан ККЛ (Керен Каемет ле-Исраэль) на 99 лет в 1951–1952 годах. Жильцы держат субаренду через ККЛ, которую администрирует Управление земель Израиля (Минхаль, רמ״י), и эта аренда заканчивается около 2051–2052 года.
Кому земля принадлежит сейчас?
Не церкви. Патриархат продал свои права частным инвестиционным партнёрствам в 2011 и 2016 годах. В 2023 году группа во главе с американским девелопером Гэри Барнеттом (Extell) договорилась купить их через компанию «Каркаот Ерушалаим 2022» примерно за 750 млн ₪; по словам компании, сделка закрыта в начале 2024 года. Основная аренда по-прежнему у ККЛ.
Жильцы потеряют квартиры в 2051 году?
Результат никто гарантировать не может, но выселения никто не ожидает. Первоначальные соглашения дают ККЛ возможность продлить аренду и предусматривают порядок, по которому определяются срок и цена продления, если стороны не договорятся. Открытые вопросы — на сколько лет продлят и кто за это заплатит. 28 октября 2026 года БАГАЦ попросил ККЛ отчитаться о реальном продвижении переговоров.
Насколько дешевле квартира на церковной земле?
Исследование, о котором в июне 2025 года писал «Глобс», показало среднюю потерю стоимости 10–15 %: около 10 % ниже сопоставимых квартир, когда до конца аренды больше 40 лет, и около 30 %, когда остаётся 40 лет или меньше. Квартиры на церковной земле продавались в среднем дешевле 40 000 ₪ за м² против почти 50 000 ₪ у сопоставимых квартир в полной собственности. В более ранних публикациях разрыв оценивали в 25–30 %.
Дадут ли машканту на квартиру на церковной земле?
Иногда — и на худших условиях. Банки неохотно кредитуют под аренду, которая заканчивается в течение срока кредита, а оценщик банка (шамай) оценивает квартиру с учётом оставшегося срока. Нерезиденту, который на обычную квартиру получает 50 %, стоит рассчитывать на меньшее или на отказ и получить предварительное одобрение (ишур экрони) именно на этот объект до подписания.
Как мы работаем
Каждая сумма, шкала и ставка на этой странице сверена с официальным источником, указанным внизу, и датирована. Когда шкала или ставка меняется, страница обновляется в течение нескольких дней. Наша методология.
Источники
- Jerusalem Post — БАГАЦ давит на ККЛ в споре об аренде церковных земель в Иерусалиме (29.10.2026, англ.)
- Globes — спрос на квартиры на церковной земле в Иерусалиме резко упал (12.06.2025, англ.)
- Times of Israel — жители Иерусалима на арендованной земле возмущены тайными переговорами (03.07.2025, англ.)
- Управление земель Израиля (Минхаль, רמ״י) — аренда и регистрация прав
- Коль Зхут — права на недвижимость, Табу и аренда
Проверьте права на квартиру до того, как делать предложение
Русскоязычный адвокат по недвижимости в Иерусалиме прочитает выписку из Табу и договор аренды и скажет, кому принадлежит земля, когда заканчивается аренда и как это отражается на цене, — до того как вы что-либо подпишете.