¿Se puede comprar una propiedad en Israel sin viajar?

El poder, el documento clave

En Israel no hay escribano que otorgue la escritura ni notario que la autorice: el abogado inmobiliario verifica, redacta, firma e inscribe. Para actuar en su lugar necesita un poder, de modo que todo depende de la elección de ese abogado (los criterios están en cómo elegir a su abogado inmobiliario). Existen tres formas:

El circuito: el abogado redacta el poder en hebreo (con una versión en español o en inglés para usted), usted lo firma ante un escribano o notario local que certifica su firma, y luego la autoridad competente agrega la apostilla (Convenio de La Haya, del que Israel es parte): en Argentina, el Colegio de Escribanos de la jurisdicción o la Cancillería; en España, el Colegio Notarial correspondiente; en México, la Secretaría de Gobernación o la autoridad estatal según el caso; en Uruguay y Chile, la Cancillería o el servicio designado. Alternativa: firmar en un consulado de Israel, que equivale a una certificación israelí y no necesita apostilla. Cuente de 3 a 10 días y de US$ 150 a 400. Las facultades que conviene incluir, y las que conviene excluir, están en la página poder y compra a distancia.

Cada paso de la compra, a distancia

1. Búsqueda y selección. Inmobiliarias y desarrolladores hispanohablantes envían propiedades, hacen visitas por video y responden por WhatsApp. En obra nueva, los planos, las especificaciones técnicas y el calendario de pagos alcanzan para decidir.
2. Las verificaciones del abogado. Nesaj tabu (extracto registral), hipotecas y embargos, hearat azhará existentes, permiso de construcción (heter bniyá), plan de zonificación (taba), deudas de arnona y de vaad bayit (expensas). Nada de esto requiere su presencia.
3. Negociación y contrato. El abogado negocia las cláusulas con el abogado del vendedor, obtiene su conformidad por correo electrónico y luego firma el heskem mejirá con el poder. Seña del 10 al 20 % pagada desde su cuenta fiduciaria, hearat azhará inscrita en el Tabu el mismo día.
4. Financiación. Preaprobación a través de un asesor hipotecario, cuenta bancaria abierta a distancia, documentos del préstamo firmados ante escribano o notario o en el consulado. Vea hipoteca para un no residente.
5. Pagos e impuesto. Transferencias según el calendario, de preferencia a través de un bróker de divisas; mas rejishá declarado dentro de los 30 días y pagado dentro de los 60, a cargo del abogado.
6. Entrega e inscripción. Recorrida por el abogado o un apoderado, entrega de llaves, inscripción en el Tabu (o en el Minhal o la sociedad de vivienda). Usted recibe el extracto a su nombre por correo electrónico.

Los pasos, los plazos y quién hace qué se detallan en cómo comprar una propiedad en Israel, paso a paso.

Visitar sin estar

La visita por video se volvió la norma para los compradores en el exterior, pero no reemplaza dos cosas. Primero, una inspección técnica independiente (bedek bayit): un ingeniero o inspector matriculado pasa medio día en la propiedad, revisa humedad, electricidad, plomería, aberturas y el estado del edificio, y entrega un informe con costos. En una propiedad usada son 1.500 a 3.000 ₪ que evitan sorpresas de 50.000 ₪. En obra nueva, el mismo profesional redacta la lista de defectos en la entrega.

Después, una mirada de confianza sobre el barrio: un familiar en el lugar, o la propia inmobiliaria filmando la calle a distintas horas, el ruido, el estacionamiento, el trayecto a pie hasta las escuelas y las sinagogas. Para una inversión puramente de alquiler, la rentabilidad y el perfil del inquilino pesan más que la sensación; para una vivienda propia, es al revés.

Cuándo conviene un viaje

Nada lo obliga a venir. Pero si hace un solo viaje, hágalo antes de la elección final de la propiedad: tres o cuatro días para ver entre seis y diez departamentos, conocer al abogado y abrir la cuenta bancaria en una mañana. Ese viaje ahorra dos a tres semanas en la apertura de la cuenta y en la preaprobación, y evita el error más caro: el barrio que en realidad no le gusta.

En cambio, la firma del contrato y la entrega de llaves se manejan perfectamente sin usted. Un comprador que hace aliá dentro del año también puede postergar algunas firmas (en particular la del préstamo) para acceder a las condiciones de residente, detalladas en hipoteca para olim jadashim y en comprar como olé jadash.

Ejemplo calculado: el costo adicional de una compra 100 % a distancia

El costo de la distancia es marginal a escala de la operación: 0,2 % del precio. Lo que pesa es el mas rejishá del 8 % (256.000 ₪ en este caso, escala explicada en el impuesto de compra en Israel para extranjeros) y la comisión de la inmobiliaria, idénticos esté usted o no. La logística propia de cada país (cepo cambiario en Argentina, modelo 720 en España, SAT en México) está en comprar desde Argentina, España o México, y el presupuesto completo en cuánto cuesta realmente comprar.

Las trampas de una compra a distancia

• Usar al abogado del vendedor o del desarrollador «para simplificar». Defiende a la otra parte. A distancia, su abogado es sus ojos: tiene que ser suyo.
• Un poder demasiado amplio, o dado a un intermediario que no es abogado. Limítelo a la propiedad, al precio y a los actos enumerados.
• Firmar un zikaron dvarim por WhatsApp para «reservar» una propiedad. Incluso por mensaje, un acuerdo sobre la propiedad, el precio y las partes puede considerarse vinculante.
• No mirar la superficie. Los avisos dan la superficie bruta (muros, balcón, parte de los espacios comunes): 100 m² anunciados son 80 a 85 m² útiles. Pida el plano acotado.
• El fraude en las transferencias. Un correo que cambia los datos bancarios del vendedor o del abogado la víspera de un pago: verifique siempre por teléfono, a un número conocido.
• Olvidar las reglas fiscales de su país: modelo 720 en España por encima de 50.000 €, Bienes Personales en Argentina, ingresos del exterior ante el SAT en México, FBAR y FATCA si es contribuyente estadounidense. Para la fiscalidad en general, vea Shekel Guide.

Las verificaciones del abogado antes de firmar se detallan en abogado inmobiliario en Israel.

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