מחשבון עלויות רכישת דירה: כמה באמת עולה לקנות דירה בישראל
המחיר במודעה הוא נקודת ההתחלה, לא החשבון הסופי. הזינו מחיר, סטטוס ואופן רכישה: המחשבון מוסיף את מס הרכישה לפי מדרגות 2026, עורך דין, מתווך, יועץ משכנתאות, בנק ועלויות של קנייה מחו״ל, ומחזיר את שני המספרים שקובעים: העלות הכוללת וההון העצמי שצריך להחזיק ביד.
התשובה הקצרה
כשקונים דירה בישראל משלמים את המחיר, ועוד מס רכישה: 0% עד 1,978,745 ₪ לתושב שקונה דירה יחידה, ו־8% מהשקל הראשון לתושב חוץ או למשקיע; עורך דין, 0.5% עד 1% ועוד מע״מ 18%; ברוב המקרים מתווך, 2% ועוד מע״מ; ואם לוקחים משכנתא, גם יועץ משכנתאות, שמאי ועמלות בנק. על דירה יד שנייה ב־2.8 מיליון ₪ דרך מתווך, זה כ־144,198 ₪ (5.1%) לתושב וכ־344,841 ₪ (12.3%) לתושב חוץ. המספר שצריך לתכנן לפיו הוא ההון העצמי: המקדמה ועוד כל העלויות, כי הבנק מממן רק את המחיר. עם תקרות המימון של בנק ישראל (75%, 70% או 50%), זה 844,198 ₪ לתושב ו־1,744,841 ₪ לתושב החוץ.
המספרים שכדאי לזכור, נובמבר 2026
- עלויות נלוות, תושב, דירה יחידה
- 3%–6%
- עלויות נלוות, תושב חוץ
- 11%–13%
- מס רכישה, תושב חוץ
- 8%
- מימון מקסימלי, דירה יחידה
- 75%
- מימון מקסימלי, תושב חוץ
- 50%
- מע״מ על שכר טרחה
- 18%
חשבו את התקציב הכולל
ברירות המחדל הן אמצע הטווחים שבהם האתר משתמש בכל העמודים: עורך דין 0.75% ועוד מע״מ, מתווך 2% ועוד מע״מ, יועץ משכנתאות 10,000 ₪, שמאי 1,000 ₪, עמלות בנק של 0.25% מההלוואה עד 4,000 ₪, ו־4,000 ₪ לייפוי כוח, אפוסטיל ותרגומים לקונה שגר בחו״ל. אם כבר יש לכם הצעת מחיר, הכניסו את המספרים שלה. המחיר שתזינו יישמר גם במחשבונים האחרים באתר.
פירוט לפי סעיפים
| סעיף | סכום |
|---|
מס רכישה: המדרגות הרשמיות של 2026 (מוקפאות עד 15 בינואר 2028). עורך דין: מינימום 8,000 ₪ לפני מע״מ. עמלות בנק: 0.25% מההלוואה עד תקרה של 4,000 ₪, ולעיתים קרובות מתמקחים עליהן. תקרות המימון של בנק ישראל: 75% (דירה יחידה), 70% (משפרי דיור), 50% (דירה להשקעה, תושב חוץ). לא כולל שיפוץ, הובלה והצמדה למדד תשומות הבנייה בדירה על הנייר.
מה כולל כל סעיף
| סעיף | טווח ב־2026 | מי קובע |
|---|---|---|
| מס רכישה | 0% עד 10% לפי מדרגה וסטטוס | החוק: מדרגות מוקפאות עד 15 בינואר 2028 |
| עורך הדין שלכם | 0.5%–1% מהמחיר ועוד מע״מ, מינימום 8,000–12,000 ₪ | משא ומתן; הצעה בכתב |
| מתווך | 2% ועוד מע״מ לפי המקובל, הרבה פעמים 1%–1.5% אחרי משא ומתן | הזמנת התיווך החתומה |
| עורך דין הקבלן (דירה חדשה) | כ־5,500 ₪ ועוד מע״מ, או 0.5% אם זה נמוך יותר | תקרה בחוק |
| יועץ משכנתאות | 6,000–15,000 ₪, או 0.5%–1% מההלוואה | משא ומתן, לרוב סכום קבוע |
| שמאי | 600–1,500 ₪ | תעריף השמאי |
| עמלות בנק | פתיחת תיק כ־0.25% מההלוואה, עם תקרה בתעריפוני הבנקים; רישום משכנתא, כמה מאות שקלים | תעריפון הבנק, ניתן למשא ומתן |
| קנייה מחו״ל | 2,000–6,000 ₪: ייפוי כוח, אפוסטיל, תרגומים מאושרים, שליחויות | נוטריון, מתרגם |
| המרת מט״ח | 0.2%–0.6% בחברת המרה ייעודית, 0.5%–1.5% בבנק רגיל | הבנק שלכם או חברת ההמרה |
| בדק בית, טאבו, שונות | בדק בית 1,500–3,000 ₪; אגרות טאבו, כמה מאות שקלים | המהנדס; תעריף לשכת רישום המקרקעין |
שלושה סעיפים מחזיקים את רוב המשקל. מס הרכישה תלוי רק בסטטוס ובמחיר: המדרגות המלאות והמקרים המיוחדים (משפרי דיור, זוג מעורב, הפיכה לתושב תוך שנתיים) בעמוד מס רכישה 2026. את דמי התיווך משלם בישראל גם הקונה, וישראלים שגרו שנים בחו״ל שוכחים את זה לא פעם: על דירה של 2.8 מיליון ₪, 2% ועוד מע״מ הם 66,080 ₪. ועורך הדין אינו אופציה: בישראל אין נוטריון שמבצע את העסקה, ועורך הדין עושה את כל העבודה המשפטית (ראו האם יש נוטריונים בעסקאות נדל״ן בישראל). כל סעיף מפורט בעמוד עלויות רכישת דירה.
מה שהמחשבון משאיר בחוץ בכוונה: שיפוץ וריהוט (דירה יד שנייה נמכרת לא פעם בלי מטבח וארונות), הובלה, הצמדה של יתרה בדירה על הנייר, והחודשים הראשונים של ארנונה וועד בית. זה כסף אמיתי, אבל הוא תלוי בהחלטות שלכם ולא בעסקה עצמה.
עלות כוללת מול הון עצמי: שני מספרים שונים
העלות הכוללת היא המחיר ועוד כל העלויות: כמה הדירה עולה לכם. ההון העצמי הוא העלות הכוללת פחות ההלוואה: הכסף שצריך להיות בפועל בחשבון בנק ישראלי, בשקלים, ברגעים הנכונים. המספר השני הוא זה שמפיל עסקאות. הבנק מלווה חלק מהמחיר או משווי השמאות, הנמוך מביניהם, ולעולם לא את העלויות, ובנק ישראל מגביל את החלק הזה לפי הפרופיל.
| פרופיל | מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה יחידה (רוכשים ראשונים, עולים, תושבים) | 75% | 25% ועוד עלויות |
| משפרי דיור (הדירה הקודמת נמכרת תוך 18 חודשים) | 70% | 30% ועוד עלויות |
| דירה להשקעה, דירה נוספת, כל תושב חוץ | 50% | 50% ועוד עלויות |
התקרה היא מקסימום, לא זכות: הבנק בודק גם שההחזר לא עובר בערך שליש מההכנסה הפנויה, ומתבסס על השמאות ולא על המחיר אם השמאות נמוכה יותר. תושב חוץ עם הכנסה מחו״ל מקבל לרוב 50% גם כשהכללים היו מאפשרים יותר. ההון העצמי לפי פרופיל, כולל מקרי הקצה, בעמוד כמה הון עצמי צריך; מימון מחו״ל בעמוד משכנתא לתושבי חוץ.
אותה דירה ב־2.8 מיליון ₪, חמישה קונים
| קונה | מס רכישה | כל העלויות | עלויות מהמחיר | הלוואה | הון עצמי |
|---|---|---|---|---|---|
| תושב, דירה ראשונה (75%) | 35,538 ₪ | 144,198 ₪ | 5.1% | 2,100,000 ₪ | 844,198 ₪ |
| תושב, משפר דיור (70%) | 35,538 ₪ | 144,198 ₪ | 5.1% | 1,960,000 ₪ | 984,198 ₪ |
| עולה חדש (75%) | 4,106 ₪ | 116,830 ₪ | 4.2% | 2,100,000 ₪ | 816,830 ₪ |
| תושב משקיע (50%) | 224,000 ₪ | 332,160 ₪ | 11.9% | 1,400,000 ₪ | 1,732,160 ₪ |
| תושב חוץ (50%) | 224,000 ₪ | 344,841 ₪ | 12.3% | 1,400,000 ₪ | 1,744,841 ₪ |
בין העולה לתושב החוץ, ההון העצמי כמעט מוכפל על אותה דירה: 816,830 ₪ לעומת 1,744,841 ₪. מס הרכישה מסביר כ־219,894 ₪ מהפער, ותקרת המימון את השאר. לכן מי שמתכנן עלייה מתזמן את הקנייה סביבה (ראו קניית דירה לעולה חדש), ולכן תושב חוץ שהופך לתושב ישראל תוך שנתיים יכול לקבל בחזרה את ההפרש במס. לשם השוואה, לפי הלמ״ס עסקה ממוצעת בדירת 4 חדרים בתחילת 2026 עמדה על כ־2.9 מיליון ₪ בנתניה, 2.7 מיליון ₪ בבת ים ו־3.3 מיליון ₪ בירושלים; מחירים לפי עיר בעמוד מחירי דירות לפי עיר.
דוגמה: משפחה ישראלית ברילוקיישן בלונדון קונה בירושלים
| מחיר | 2,800,000 ₪ |
| מס רכישה, 8% על כל המחיר | 224,000 ₪ |
| עורך דין 0.75% ועוד מע״מ 18% | 24,780 ₪ |
| מתווך 2% ועוד מע״מ 18% | 66,080 ₪ |
| יועץ משכנתאות, שמאי, עמלות בנק | 14,800 ₪ |
| ייפוי כוח, אפוסטיל, תרגומים | 4,000 ₪ |
| בדק בית, טאבו, שונות | 2,500 ₪ |
| המרת מט״ח ב־0.5% על הכסף שהועבר | 8,681 ₪ |
| עלות כוללת (12.3% מעל המחיר) | 3,144,841 ₪ |
| בניכוי משכנתא של 50% | 1,400,000 ₪ |
| הכסף שצריך להעביר לישראל | 1,744,841 ₪ |
| החזר חודשי משוער בריבית 4.8% ל־25 שנה | כ־8,022 ₪ בחודש |
בקנייה בלי משכנתא, אותה משפחה הייתה חוסכת את היועץ, השמאי ועמלות הבנק, אבל הייתה צריכה 3,136,967 ₪. משא ומתן על דמי התיווך עד 1.5% חוסך כ־16,600 ₪; המרה דרך חברת המרה ב־0.5% במקום העברה בנקאית עם מרווח של 1% חוסכת עוד כ־8,700 ₪. המנוף הגדול נמצא במקום אחר: אם אחד מבני הזוג חוזר להיות תושב ישראל תוך שנתיים מהרכישה, וזו הדירה היחידה של המשפחה בישראל, אפשר לבקש חישוב מחדש של המס לפי מדרגות דירה יחידה, החזר של כמעט 188,500 ₪. מחירים לפי שכונה בעמוד ירושלים, והמכניקה של קנייה מרחוק בעמודים קניית דירה מחו״ל וייפוי כוח לקנייה מרחוק.
דירה מקבלן: תקציב אחר
כשקונים מקבלן, המבנה משתנה. בדרך כלל אין מתווך: הקבלן משלם לצוות המכירות שלו. הקונה משתתף בשכר הטרחה של עורך דין הקבלן, שמוגבל בחוק לכ־5,500 ₪ ועוד מע״מ (או 0.5% מהמחיר אם זה נמוך יותר), ועדיין צריך עורך דין משלו שיבדוק את חוזה הקבלן. על דירת 4 חדרים ב־3,317,000 ₪, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בירושלים בתחילת 2026 לפי הלמ״ס, תושב שקונה דירה ראשונה משלם כ־115,033 ₪ עלויות (3.5%) וצריך 944,283 ₪ הון עצמי עם משכנתא של 75%, ולא בבת אחת: לוחות תשלומים כמו 20/80 דוחים את רוב המחיר למסירה.
מה שהמחשבון לא רואה בדירה מקבלן, וכדאי להוסיף: הצמדה של היתרה שלא שולמה למדד תשומות הבנייה (2% עד 4% בשנה בשנים האחרונות), חניה ומחסן שנמכרים בנפרד, חיבורי תשתיות, שדרוגים, ושכר דירה בתקופת העיכוב המקובלת. המנגנון מוסבר בעמוד קניית דירה מקבלן.
מתי הכסף יוצא מהחשבון
- לפני ההצעה. בדק בית, ואם אתם בחו״ל, ייפוי כוח ואפוסטיל: כמה אלפי שקלים, שיוצאים בין אם העסקה נסגרת ובין אם לא.
- בחתימת החוזה. תשלום ראשון של 10% עד 20% מהמחיר ביד שנייה (20% מקובל בדירה חדשה), חצי משכר הטרחה של עורך הדין, ודמי התיווך, שמגיעים בחתימת החוזה.
- תוך 60 יום מהחתימה. מס הרכישה: הצהרה תוך 30 יום ותשלום תוך 60, הרבה פעמים לפני שהמשכנתא משוחררת. על 2,800,000 ₪ כתושב חוץ, אלה 224,000 ₪ שצריך להחזיק בשקלים כבר בחודש השני.
- בחתימה על ההלוואה. יועץ משכנתאות, שמאי, עמלת פתיחת תיק ורישום המשכנתא.
- יתרה ומפתח. יתרת המחיר, בחלקה מהמשכנתא, תמורת המפתח; יתרת שכר הטרחה של עורך הדין ברישום בטאבו.
מי שהחסכונות שלו בחו״ל צריך לשים לב לסדר יותר מאשר לסכום: המס והתשלום הראשון מגיעים לפני הכסף של הבנק. תכננו את העברות הכספים בהתאם (ראו האם צריך חשבון בנק ישראלי), ואת התהליך המלא תמצאו בעמוד קניית דירה שלב אחר שלב.
חמש טעויות תקציב שאנחנו רואים
- להניח שהבנק מממן את העלויות. הוא מממן רק חלק מהמחיר. ה־12.3% של העלויות אצל תושב חוץ משולמים מהכיס.
- לקחת את מדרגות התושב כמובנות מאליהן. אזרח ישראלי שגר בחו״ל הוא בדרך כלל תושב חוץ לצורכי מס: 8% מהשקל הראשון. בדקו את הסטטוס במחשבון מס הרכישה לפני שאתם מתחילים לחפש.
- לשכוח את המע״מ. ״2%״ למתווך הם 2.36% בפועל; ״1%״ לעורך הדין הם 1.18%.
- לחשב לפי המחיר ולא לפי השמאות. אם השמאי מעריך את הדירה מתחת למחיר, ההלוואה מחושבת מהסכום הנמוך, והפער יוצא מהכיס שלכם.
- לשכוח את השנה הראשונה. מטבח וארונות, מזגנים, ריהוט: 50,000 עד 150,000 ₪ לדירת 4 חדרים. זו לא עלות של העסקה, אבל זה כסף שצריך להיות.
אם אתם עוד מתלבטים אם לקנות בכלל, השוו את התרחיש לשכירות לעשר שנים במחשבון לשכור או לקנות; למיסוי של הכנסה משכירות ושל מכירה בהמשך, ראו את Shekel Guide, האתר האחות שלנו על כסף ומיסוי בישראל. ושימו לב למחיר למ״ר: במודעות בישראל מפרסמים שטח ברוטו (ראו שטח ברוטו או נטו).
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה ב־2.8 מיליון ₪?
עם ברירות המחדל של המחשבון: כ־844,198 ₪ לתושב שקונה דירה ראשונה עם משכנתא של 75%, 816,830 ₪ לעולה חדש ו־1,744,841 ₪ לתושב חוץ שמוגבל למימון של 50%. הפער נובע משני דברים: מס רכישה של 8% מהשקל הראשון לתושב חוץ, והון עצמי גבוה יותר שמחייבות תקרות המימון של בנק ישראל.
כמה אחוזים מהמחיר להוסיף לעלויות הנלוות?
לתושב שקונה דירה יחידה, 3% עד 6% לפי המחיר ולפי אם יש מתווך; לתושב חוץ או למשקיע, 11% עד 13%, מתוכם 8% מס רכישה. בדירה חדשה שנקנית ישירות מקבלן אין דמי תיווך, ותושב נשאר לרוב סביב 3% עד 4%, לפני ההצמדה של היתרה.
שכר הטרחה במחשבון לפני מע״מ או אחרי?
את האחוזים של עורך הדין והמתווך מזינים לפני מע״מ, כפי שאנשי המקצוע נוקבים בהם; המחשבון מוסיף מע״מ של 18% (בתוקף מ־1 בינואר 2025) בסיכומים. את הסכום של יועץ המשכנתאות מזינים כולל מע״מ. על מס רכישה ועל אגרות טאבו אין מע״מ.
אפשר לממן את מס הרכישה או את העלויות במשכנתא?
לא במשכנתא: הבנק מלווה אחוז מהמחיר או משווי השמאות, הנמוך מביניהם, והעלויות יוצאות מההון העצמי. לכן המחשבון מציג את ההון העצמי בנפרד. יש קונים שמגשרים על המס בהלוואה אישית קצרה, בריבית גבוהה יותר, עד שהכסף שלהם מגיע.
המחשבון מתאים גם לקנייה על הנייר?
כן, לעלויות בחתימה: בחרו ״דירה חדשה מקבלן״. המתווך יורד, נכנס שכר הטרחה של עורך דין הקבלן, שמוגבל בחוק, ועורך הדין שלכם נשאר. ההצמדה של היתרה למדד תשומות הבנייה, חניה ומחסן שנמכרים בנפרד ושדרוגים אינם כלולים: הוסיפו אותם בעצמכם.
ההחזר החודשי שמופיע הוא הצעה אמיתית?
לא. זה סדר גודל בריבית 4.8% ל־25 שנה, קרוב לריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות ב־2026. תמהיל המסלולים בפועל (פריים, קבועה, צמודה), הפרופיל שלכם והבנק ישנו אותו. בדקו תמהיל במחשבון המשכנתא, ובקשו הצעות אמיתיות דרך יועץ משכנתאות.
איך אנחנו עובדים
כל סכום, מדרגה וריבית בעמוד זה נבדקים מול המקור הרשמי המצוין בתחתית העמוד ומתוארכים. כשמדרגה או ריבית משתנות, העמוד מתעדכן תוך ימים. המתודולוגיה שלנו.
מקורות
- רשות המסים בישראל – מדרגות מס רכישה מ־16 בינואר 2025, מוקפאות עד 15 בינואר 2028
- בנק ישראל – המגבלה על שיעור המימון בהלוואות לדיור (75% / 70% / 50%), מסמך והוראה
- בנק ישראל – טיוטת הוראה על אשראי לדיור, דצמבר 2025 (תקרות המימון ללא שינוי), לפי מרכז הנדל״ן
- The Times of Israel – המע״מ עולה מ־17% ל־18% ב־1 בינואר 2025
- הבנק הבינלאומי – תעריפון עמלות משכנתאות (עמלת פתיחת תיק 0.25% עם תקרה)
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – מחירים ממוצעים של דירות לפי עיר ומספר חדרים, ינואר–מרץ 2026 (לוח 2.2)
- כל זכות – תיווך במקרקעין: הזמנה בכתב חובה לפני הסיור בנכס
להפוך את ההערכה להצעת מחיר סגורה
עורך דין מקרקעין מחשב את העלויות האמיתיות שלכם (שכר טרחה, מס רכישה לפי הסטטוס, רישום, ייפוי כוח), ויועץ משכנתאות מאשר כמה הבנק ייתן. ספרו לנו מחיר, עיר ומצב.